medan skattekonsekvenserna av försäljning av fastigheter inte bör driva beslutet att sälja eller hålla en fastighet, finns det viktiga frågor att överväga för att fatta välgrundade beslut. En aspekt gäller de tillämpliga skattesatserna för en långsiktig kapitalvinst till följd av försäljning av fast egendom.
för att återskapa grunderna, vid förvärv av en fastighet kapitaliseras kostnaden för byggnaden och marken., Om byggnaden är en hyresfastighet eller används i en handel eller verksamhet, skrivs kostnaden hänförlig till byggnaden under 27,5 år (bostäder) eller 39 år (icke-bostäder) med hjälp av straight-line-metoden för skatteändamål. Mark är inte avskrivningsbar därför är ingen avskrivning tillåten. Sammanfattningsvis skrivs byggnadskostnaden av rationellt över tillgångens livslängd via årliga avskrivningsavdrag.
avskrivningar avdrag erbjuder fastighetsägaren skatteförmånen för ett avdrag på deras personliga ordinarie inkomstskattesatser., Dessutom minskar avskrivningsavdragen kostnadsbasen för fastigheten som i slutändan bestämmer vinsten eller förlusten vid försäljning eller disposition av fastigheten. Om den säljs som en långsiktig vinst, enligt gällande skattelagstiftning, långfristiga realisationsvinst skattesatser varierar mellan 0% – 20% beroende på den skattskyldiges inkomstnivå.
men inte alla vinster dra nytta av de långsiktiga kapitalvinstskattesatserna. Avskrivningsåterställning är den del av vinsten som kan hänföras till de avskrivningsavdrag som tidigare var tillåtna under den period som den skattskyldige ägde fastigheten., Avskrivningstakten för denna del av vinsten är 25%. Resonemanget bakom avskrivningsåterställningsreglerna är att skattebetalaren fick förmånen av ett avskrivningsavdrag som kompenserade vanliga inkomstskattesatser (en potentiell Federal skattebesparing på upp till 39,6%), regeringen kommer inte att bevilja de mest gynnsamma kapitalvinsträntorna på den del av vinsten som hänför sig till dessa tidigare avskrivningsavdrag. Följande exempel illustrerar begreppet avskrivningar.
anta att en fastighetsägare förvärvade en byggnad för $2 miljoner (exklusive Mark)., Antag efter 10 år ägaren har tagit $ 500,000 avskrivningar avdrag. Ägarens grund i byggnaden är nu $ 1,5 miljoner. Om ägaren säljer byggnaden för $ 5 miljoner, kommer de att känna igen en vinst på $ 3.5 miljoner ($5 miljoner mindre $ 1.5 miljoner). Det antas ofta att $3.5 miljoner skulle beskattas med en kapitalvinst på 20%. Men i det här exemplet skulle $500,000 av vinsten beskattas med recapture-räntan på 25%. Den återstående $ 3 miljoner vinsten skulle beskattas till 20% kapitalvinsträntan. Resultatet i detta exempel är en extra $ 25,000 skattekostnad (5% på $500,000)., Större transaktioner skulle naturligtvis få större konsekvenser.
avskrivningar är begränsad till den mindre av vinsten eller den avskrivning som tidigare tagits. Använd exemplet ovan, anta att ägaren säljer byggnaden för $ 1.6 miljoner vilket resulterar i en vinst på endast $100,000. Eftersom $ 100,000-vinsten är mindre än $500,000 av avskrivningsavdrag skulle recapture-räntan på 25% gälla för hela $ 100,000-vinsten.
om en fastighet säljs med förlust gäller inte avskrivningsreglerna. Antag i ovanstående exempel att fastigheten såldes för 1,1 miljoner dollar., Fastighetsägaren skulle helt enkelt rapportera en förlust på $ 400,000. Inga beräkningar av avskrivningar skulle krävas.
avskrivningsskatten på 25% gäller endast den del av vinsten som kan hänföras till fast egendom. Om ett försäljningsavtal omfattar försäljning av andra tillgångar, såsom möbler och utrustning, skulle vinsten i samband med avskrivningar på dessa tillgångar beskattas till fastighetsägarens ordinarie inkomstskattesatser.,
som med alla transaktioner eller skatteplanering är det viktigt att rådgöra med din skatterådgivare för att få en förståelse för skattekonsekvenser för att kunna fatta korrekta och välgrundade beslut.