omvänd inteckningar

hur omvänd inteckningar arbete?

När du har en vanlig inteckning, betalar du långivaren varje månad för att köpa ditt hem över tiden. I en omvänd inteckning, du får ett lån där långivaren betalar dig., Omvänd inteckningar ta del av eget kapital i ditt hem och konvertera den till betalningar till dig – ett slags förskottsbetalning på ditt hem kapital. De pengar du får vanligtvis är skattefria. Generellt behöver du inte betala tillbaka pengarna så länge du bor i ditt hem. När du dör, sälja ditt hem, eller flytta ut, du, din make, eller din egendom skulle återbetala lånet. Ibland innebär det att sälja hemmet för att få pengar att återbetala lånet.,

det finns tre typer av omvänd inteckningar: single purpose reverse mortgages-erbjuds av vissa statliga och lokala myndigheter, samt ideella; proprietära omvänd inteckningar – privata lån; och federalt försäkrade omvänd inteckningar, även känd som Home Equity Conversion Mortgages (HECMs).

om du får en omvänd inteckning av något slag, får du ett lån där du lånar mot eget kapital i ditt hem. Du behåller titeln till ditt hem. Istället för att betala månatliga amorteringar, men, du får ett förskott på en del av ditt hem kapital., De pengar du får oftast är inte beskattningsbar, och det i allmänhet inte kommer att påverka din Social trygghet eller Medicare förmåner. När den sista överlevande låntagaren dör, säljer hemmet, eller inte längre bor i hemmet som en huvudsakliga bostad, lånet måste återbetalas. I vissa situationer kan en icke-lånande make kunna stanna kvar i hemmet. Här är några saker att tänka på om omvänd inteckningar:

• Det finns avgifter och andra kostnader. Omvänd hypotekslån långivare debiterar i allmänhet en originering avgift och andra stängning kostnader, samt serviceavgifter under livet av inteckning., Vissa tar också ut inteckning försäkringspremier (för federalt försäkrade HECMs).
• du är skyldig mer med tiden. När du får pengar genom din omvänd inteckning, ränta läggs på saldot du är skyldig varje månad. Det innebär det belopp du är skyldig växer som räntan på ditt lån lägger upp över tiden.
• räntorna kan ändras över tiden. De flesta omvänd inteckningar har rörliga priser, som är knutna till ett finansiellt index och förändras med marknaden. Rörlig ränta lån tenderar att ge dig fler alternativ på hur du får dina pengar genom omvänd inteckning., Vissa omvänd inteckningar-mestadels HECMs-erbjuder fasta priser, men de tenderar att kräva att du tar ditt lån som en klumpsumma vid stängning. Ofta, det totala beloppet du kan låna är mindre än du kan få med en rörlig ränta lån.
• ränta är inte avdragsgill varje år. Ränta på omvänd inteckningar är inte avdragsgill på inkomstskattedeklarationer-tills lånet betalas ut, antingen delvis eller i sin helhet.
• Du måste betala andra kostnader relaterade till ditt hem. I en omvänd inteckning, du hålla titeln till ditt hem., Det innebär att du är ansvarig för fastighetsskatt, försäkring, verktyg, bränsle, underhåll och andra utgifter. Och, om du inte betalar din fastighetsskatt, hålla husägare försäkring, eller behålla ditt hem, långivaren kan kräva att du återbetala ditt lån. En ekonomisk bedömning krävs när du ansöker om inteckning. Som ett resultat, din långivare kan kräva en ”arealuttag” belopp att betala dina skatter och försäkringar under lånet. ”Arealuttag” minskar mängden medel du kan få i betalningar. Du är fortfarande ansvarig för att behålla ditt hem.
• vad händer med din make / maka?, Med HECM lån, om du undertecknade lånet pappersarbete och din make inte, i vissa situationer, din make kan fortsätta att leva i hemmet även efter att du dör om han eller hon betalar skatt och försäkring, och fortsätter att behålla fastigheten. Men din make kommer sluta få pengar från HECM, eftersom han eller hon inte var en del av låneavtalet.
• vad kan du lämna till dina arvingar? Omvänd inteckningar kan använda upp eget kapital i ditt hem, vilket innebär färre tillgångar för dig och dina arvingar. De flesta omvänd inteckningar har något som kallas en” icke-regress ” klausul., Detta innebär att du, eller din egendom, inte kan vara skyldig mer än värdet av ditt hem när lånet förfaller och hemmet säljs. Med en HECM, i allmänhet, om du eller dina arvingar vill betala av lånet och hålla hemmet i stället för att sälja den, skulle du inte behöva betala mer än det beräknade värdet av hemmet.

typer av omvänd inteckningar

som du överväga om en omvänd inteckning är rätt för dig, även överväga vilken av de tre typerna av omvänd inteckning kan bäst passa dina behov.

Single-purpose omvänd inteckningar är det billigaste alternativet., De erbjuds av vissa statliga och lokala myndigheter, såväl som ideella organisationer, men de är inte tillgängliga överallt. Dessa lån kan användas för endast ett ändamål, som långivaren anger. Till exempel, långivaren kan säga lånet får endast användas för att betala för hem reparationer, förbättringar eller fastighetsskatt. De flesta villaägare med låg eller måttlig inkomst kan kvalificera sig för dessa lån.

Proprietary reverse mortgages är privata lån som stöds av de företag som utvecklar dem., Om du äger en högre värderade hem, Du kan få ett större lån förskott från en egen omvänd inteckning. Så om ditt hem har ett högre värderat värde och du har en liten inteckning, Du kan kvalificera sig för mer pengar.

Hem Kapital Konvertering Inteckningar (HECMs) är federalt försäkrade omvänd hypotekslån och backas upp av U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD). HECM lån kan användas för alla ändamål.

HECMs och egenutvecklade omvänd inteckningar kan vara dyrare än traditionella bostadslån, och upfront kostnaderna kan vara hög., Det är viktigt att överväga, särskilt om du planerar att stanna i ditt hem för bara en kort tid eller låna en liten summa. Hur mycket du kan låna med en HECM eller proprietär omvänd inteckning beror på flera faktorer:

• din ålder
• vilken typ av omvänd inteckning du väljer
• Det uppskattade värdet av ditt hem
• aktuella räntor, och
• en ekonomisk bedömning av din vilja och förmåga att betala fastighetsskatt och husägare försäkring.,

i allmänhet, ju äldre du är, desto mer eget kapital du har i ditt hem, och ju mindre du är skyldig på det, desto mer pengar kan du få.

innan du ansöker om en HECM måste du träffa en rådgivare från en oberoende statlig godkänd bostadsrådgivningsbyrå. Vissa långivare erbjuder egenutvecklade omvänd inteckningar kräver också rådgivning.

rådgivaren är skyldig att förklara lånets kostnader och finansiella konsekvenser., Rådgivaren måste också förklara de möjliga alternativen till en HECM – liknande regering och ideella program, eller en enda syfte eller egenutvecklade omvänd inteckning. Rådgivaren bör också kunna hjälpa dig att jämföra kostnaderna för olika typer av omvänd inteckningar och berätta hur olika betalningsalternativ, avgifter och andra kostnader påverkar den totala kostnaden för lånet över tiden. Du kan besöka HUD för en lista över rådgivare, eller ringa byrån på 1-800-569-4287. Rådgivning organ brukar ta ut en avgift för sina tjänster, ofta runt $125., Denna avgift kan betalas från lånet intäkter, och du kan inte vändas bort om du inte har råd med avgiften.

med en HECM finns det i allmänhet inget specifikt inkomstkrav. Långivare måste dock göra en ekonomisk bedömning när man beslutar om att godkänna och stänga ditt lån. De utvärderar din vilja och förmåga att uppfylla dina skyldigheter och inteckning krav. Baserat på resultaten, långivaren kan kräva medel som skall avsättas från lånet intäkter att betala saker som fastighetsskatt, husägare försäkring, och översvämning försäkring (om tillämpligt)., Om detta inte krävs, du fortfarande kan hålla med om att din långivare kommer att betala dessa objekt. Om du har en” uttag ” eller du samtycker till att få långivaren göra dessa betalningar, dessa belopp kommer att dras av från det belopp du får i lån intäkter. Du är fortfarande ansvarig för att behålla fastigheten.

HECM låter dig välja mellan flera betalningsalternativ:

• ett enda utbetalningsalternativ – det här är endast tillgängligt med ett lån med fast ränta och erbjuder vanligtvis mindre pengar än andra HECM-alternativ.
• en ”term” alternativ – fasta månatliga förskott för en viss tid.,
• a ”tenure” option – fast månatliga förskott så länge du bor i ditt hem.
• en kredit – Det här låter dig dra ner låneintäkterna när som helst, i belopp du väljer, tills du har använt kreditlinjen. Detta alternativ begränsar mängden ränta på ditt lån, eftersom du är skyldig ränta på den kredit som du använder.
• en kombination av månatliga betalningar och en kredit.

Du kanske kan ändra betalningsalternativet mot en liten avgift.,

HECMs ger dig i allmänhet större lån förskott till en lägre total kostnad än proprietära lån gör. I HECM-programmet kan en låntagare i allmänhet leva i ett vårdhem eller annan medicinsk anläggning i upp till 12 på varandra följande månader innan lånet måste återbetalas. Skatter och försäkringar måste fortfarande betalas på lånet, och ditt hem måste upprätthållas.

med HECMs finns det en gräns för hur mycket du kan ta ut det första året. Din långivare kommer att beräkna hur mycket du kan låna, baserat på din ålder, räntan, värdet på ditt hem, och din ekonomiska bedömning., Detta belopp kallas din ” initial principal limit.”

generellt kan du ta ut upp till 60 procent av din ursprungliga huvudgräns under det första året. Det finns dock undantag.

Shopping för en omvänd inteckning

om du funderar på en omvänd inteckning, shoppa runt. Bestäm vilken typ av omvänd inteckning kan vara rätt för dig. Det kan bero på vad du vill göra med pengarna. Jämför alternativ, villkor och avgifter från olika långivare. Lär dig så mycket du kan om omvänd inteckningar innan du pratar med en rådgivare eller långivare., Och ställa massor av frågor för att se till att en omvänd inteckning kan fungera för dig – och att du får rätt typ för dig.

här är några saker att tänka på:

• vill du ha en omvänd inteckning för att betala för hem reparationer eller fastighetsskatt? Om så är fallet, ta reda på om du kvalificerar dig för några billiga enstaka ändamål lån i ditt område. Personal på din lokala byrå på åldrande kan veta om programmen i ditt område. Hitta närmaste byrå på åldrande på eldercare.gov, eller ring 1-800-677-1116., Fråga om ” lån eller bidrag program för hem reparationer eller förbättringar,” eller ”fastighetsskatt uppskov” eller ”fastighetsskatt uppskov” program, och hur man ansöker.
• bor du i ett högre värderat hem? Du kanske kan låna mer pengar med en egen omvänd inteckning. Men ju mer du lånar, desto högre avgifter du betalar. Du kan också överväga ett HECM lån. En HECM rådgivare eller en långivare kan hjälpa dig att jämföra dessa typer av lån sida vid sida, för att se vad du får – och vad det kostar.
• jämför avgifter och kostnader., Detta bär upprepa: shoppa runt och jämföra kostnaderna för de lån som är tillgängliga för dig. Medan inteckning försäkringspremien är oftast samma från långivare till långivare, de flesta lån kostnader – inklusive originering avgifter, räntor, stängning kostnader och serviceavgifter – varierar mellan långivare.
• förstå totala kostnader och återbetalning av lån. Be en rådgivare eller långivare att förklara den totala årliga lånekostnaden (talk) priser: de visar den beräknade årliga genomsnittliga kostnaden för en omvänd inteckning, inklusive alla specificerade kostnader., Och, oavsett vilken typ av omvänd inteckning du överväger, förstå alla skäl varför ditt lån kan behöva återbetalas innan du planerar på det.

var försiktig med försäljningsplatser för en omvänd inteckning

är en omvänd inteckning rätt för dig? Bara du kan bestämma vad som fungerar för din situation. En rådgivare från en oberoende statlig godkänd bostadsrådgivningsbyrå kan hjälpa till. Men en säljare är inte sannolikt att vara den bästa guiden för vad som fungerar för dig., Detta gäller särskilt om han eller hon agerar som en omvänd inteckning är en lösning för alla dina problem, driver dig att ta ut ett lån, eller har idéer om hur du kan spendera pengar från en omvänd inteckning.

till exempel, vissa säljare kan försöka sälja dig saker som hem förbättring tjänster – men sedan föreslå en omvänd inteckning som ett enkelt sätt att betala för dem. Om du bestämmer dig för att du behöver Hem Förbättringar, och du tror att en omvänd inteckning är sättet att betala för dem, shoppa runt innan beslut fattas om en viss säljare., Din hem förbättring kostnader omfattar inte bara priset på det arbete som görs-men också kostnader och avgifter du ska betala för att få omvänd inteckning.

vissa omvänd inteckning säljare kan föreslå sätt att investera pengar från din omvänd inteckning – även pressa dig att köpa andra finansiella produkter, som en livränta eller långsiktig vård försäkring. Stå emot trycket. Om du köper dessa typer av finansiella produkter, du kan förlora de pengar du får från din omvänd inteckning. Du behöver inte köpa några finansiella produkter, tjänster eller investeringar för att få en omvänd inteckning., I själva verket, i vissa situationer, det är olagligt att kräva att du köper andra produkter för att få en omvänd inteckning.

vissa säljare försöker rusa dig genom processen. Stanna och kolla med en rådgivare eller någon du litar på innan du skriver på något. En omvänd inteckning kan vara komplicerat, och är inte något att rusa in.

den nedersta raden: om du inte förstår kostnaden eller funktionerna i en omvänd inteckning, gå bort. Om du känner tryck eller brådska att slutföra affären – gå bort. Gör lite forskning och hitta en rådgivare eller företag du känner dig bekväm med.,

din rätt att avbryta

med de flesta omvänd inteckningar har du minst tre arbetsdagar efter stängning för att avbryta affären av någon anledning, utan straff. Detta är känt som din rätt att ” häva.”För att avbryta, måste du meddela långivaren skriftligen. Skicka ditt brev med certifierad post och be om ett returkvitto. Det låter dig dokumentera vad långivaren fick, och när. Behåll kopior av din korrespondens och eventuella bilagor. När du avbryter, långivaren har 20 dagar att returnera alla pengar du har betalat för finansiering.,

rapportera eventuellt bedrägeri

om du misstänker en bluff, eller att någon som är inblandad i transaktionen kan bryta mot lagen, låt rådgivaren, långivaren eller lånservicen veta. Lämna sedan in ett klagomål till Federal Trade Commission, din statsåklagare eller ditt statliga bankreglerande organ.

om en omvänd inteckning är rätt för dig är en stor fråga. Överväga alla alternativ. Du kan kvalificera dig för billigare alternativ. Följande organisationer har mer information:

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD)

HECM Program