takräntan är ett viktigt begrepp i kommersiella fastigheter och det används ofta. Det finns ofta förvirring om hur man beräknar GJP-hastigheten med olika metoder. Syftet med denna artikel är att visa flera sätt att beräkna den gemensamma jordbrukspolitiken.
hur man beräknar förhållandet mellan den maximala hastigheten
kanske är det enklaste stället att starta att beräkna det faktiska förhållandet mellan den maximala hastigheten., Cap rate ratio är bara netto rörelseresultat (NOI) dividerat med värde, så om vi vet vad en fastighets netto rörelseresultat är och vi vet också vad en fastighets värde är, då kan vi enkelt beräkna takräntan.
detta resulterar i en övre gräns på 10%.
hur man beräknar Takräntan med Försäljningskomp
eftersom en fastighets värde ofta är vad vi inte vet, är det vanligt att helt enkelt dela upp våra kända netto rörelseresultat med en marknadsbaserad takränta. Detta kommer att berätta vad en fastighets värde är.,
det är lätt att beräkna en fastighets nettovinst, men om vi inte vet vad den marknadsbaserade takräntan är, hur beräknar vi det?
ett tillvägagångssätt är att hitta jämförbara egenskaper som nyligen har sålts. Då kan vi ta dessa jämförbara försäljningspriser och beräkna en takränta. Anta till exempel att vi observerar följande senaste försäljning av liknande egenskaper:
baserat på vår kunskap om den lokala marknaden kan vi besluta att helt enkelt genomsnitt alla tre av dessa takräntor för att få en marknadsbaserad takränta på 8,33%., Nu kan vi använda denna marknadsbaserade takränta för att räkna ut ett värde för vår egendom. Om vår fastighet har ett NOI på $ 100,000 kan vi hitta sitt värde så här:
detta är det förväntade marknadsvärdet för vår egendom med hjälp av metoden för direkt kapitalisering, baserat på den senaste jämförbara försäljningen Vi observerade på den lokala marknaden.
hur man beräknar Takräntan med band of Investment Method
ibland finns det inte någon ny jämförbar försäljning att använda för att beräkna en takränta., Ett annat tillvägagångssätt kommersiella fastigheter värderingsmän använder kallas bandet av investeringsmetod. Detta gör det möjligt för oss att beräkna en takränta baserad på marknadsbaserade lånevillkor samt investerarens retur. Värderingsman brukar hitta denna information genom att kartlägga lokala långivare och investerare och fråga dem vad deras nuvarande krav är.
anta till exempel att vi undersöker lokala långivare och frågar dem vad deras typiska lånevillkor är för en fastighet som liknar vår. Vi får reda på att vi kan få ett lån på en 75% lån till värde förhållande, amorteras över 20 år, med en hastighet av 6%.,
Vi kan nu använda denna låneinformation för att beräkna en inteckning konstant av 0.085972.
på samma sätt antar vi att vi undersöker lokala investerare och upptäcker att de i genomsnitt skulle kräva en 11% kontant på kontanträntan för att investera i en fastighet som liknar den vi utvärderar.
nu har vi all information vi behöver för att uppskatta en takränta med hjälp av investeringsmetoden. För att göra detta tar vi helt enkelt ett vägt genomsnitt av avkastningen till den typiska långivaren och avkastningen till den typiska investeraren. I det här fallet är det (75% * 0.085972) + (25% * 11%), vilket motsvarar 0.,06448 + .02750, eller 9.20%. Detta är vår marknadsbaserade takränta med hjälp av investeringsmetoden.
hur man beräknar Takräntan med diskonteringsräntan
ett annat sätt att beräkna takräntan är baserat på förhållandet mellan takräntan och diskonteringsräntan. När intäkter och värde växer i konstant takt, är diskonteringsräntan lika med cap-räntan plus tillväxttakten. Denna idé kommer från utdelning Rabatt modell, även känd som Gordon modell, som används för att värdera ett lager.,
Vi kan omorganisera denna ekvation för att lösa för cap rate, som säger att cap rate är lika med diskonteringsräntan minus tillväxttakten:
Så, om vi vet den önskade avkastningen (diskonteringsränta) för en fastighet, och vi vet också den förväntade tillväxttakten för fastighetens NOI, då kan vi beräkna takräntan. Anta till exempel att vi vet diskonteringsräntan är 12% och NOI-tillväxten förväntas vara 3%., Så här kan vi uppskatta takräntan:
takräntan beräknas som 12% minus 3% eller 9%.
slutsats
i den här artikeln diskuterade vi flera sätt att beräkna takräntan. Först pratade vi om hur man beräknar det enkla kapitaliseringsgraden när du vet både NOI och värdet på en fastighet. Härnäst diskuterade vi hur man uppskattar takräntan när du inte vet värdet på en fastighet. Detta kan göras genom att hitta cap priser för senaste försäljning av jämförbara egenskaper., Ibland finns det inte några jämförbara egenskaper för att extrahera en marknadsbaserad takhastighet från. När detta händer, kommersiella fastigheter värderingsmän använder ofta bandet av investeringsmetod för att beräkna en takränta. Detta innebar att kartlägga långivare och investerare för att slutligen beräkna en takränta baserat på ett vägt genomsnitt av dessa långivare och investerarens avkastningsförväntningar. Slutligen täckte vi förhållandet mellan cap-räntan och diskonteringsräntan och gick igenom ett exempel på hur cap-räntan kan beräknas utifrån diskonteringsräntan och den förväntade tillväxten för rörelseresultatet.