en fastighetsägare har samma rättigheter som en ägare av personlig egendom: rätten att äga den, att kontrollera den, att njuta av den och att utesluta den från andra, liksom rätten att avyttra den genom att sälja den, ge den, överge den eller testamentera den — vad advokater kallar alienation. Detta är den klassiska idén om ägande. Ägande eller innehav av fast egendom är dock mer komplicerat än det är för personlig egendom., Många av dessa fastighetsintressen har uppstått från deras devisement i testamenten, där testatorn vill att flera arvingar ska dra nytta av realty. Mer komplexa former av ägande, såsom ett liv egendom, kan tillämpas på fastigheter, men inte personlig egendom eftersom realty har 2 egenskaper som personlig egendom inte:
- mark är oförstörbar, och
- Mark förbrukas inte i dess användning.
fastighetsintressen varierar både i typer av intresse och i deras varaktighet och om sådana intressen är överförbara., Ett fastighetsintresse kan också bero på händelser eller specifika åtgärder. Alla som köper fastigheter bör veta vilken typ av egendom som överförs, eftersom det kan allvarligt begränsa rättigheterna för den nya fastighetsägaren, och kommer också att påverka värdet av fastigheten.
många termer definierar de olika intressena i fastigheter, och det mest centrala konceptet är fastigheten i mark, ett intresse för fastigheter som tillåter innehav antingen nu eller någon gång i framtiden för en viss eller obegränsad varaktighet.,
en fri egendom är en där ägartiden är obestämd, vilket kan vara en livstid för en individ eller en obegränsad varaktighet. Till exempel, fastigheter som du köper är oftast en frihåll egendom.
en leasehold estate varar under en bestämd varaktighet. En leasehållare har ingen makt att alienera fastigheten (överföra den till andra); endast hennes eget intresse kan överföras om det är tillåtet enligt hyresavtalet. Leasehold estates inkluderar egendom i flera år, egendom efter vilja och egendom vid sufferance. En egendom i flera år varar under en viss tid., Till exempel har en hyresgäst som undertecknar ett 1 års leasingavtal en sådan egendom i år. En egendom på vilja är en där en hyresgäst kan stanna tills antingen hyresgästen eller ägaren avslutar besittningen. En egendom som lider finns när hyresgästen stannar efter att hyresavtalet har löpt ut, i vilket fall hyresvärden kan utvisa hyresgästen när som helst.,
Fee Simple Estate
avgiften simple estate (aka fee simple absolute, fee ownership, estate of arvs) är absolut ägande av fastigheten och berättigar ägaren till alla rättigheter i fastigheten, som endast är begränsade enligt lag eller privata begränsningar, såsom zon förordningar eller förbund. Vid ägarens död passerar gården till ägarens arvingar.
en avgift enkel defeasible estate är en egendom där ägartiden är föremål för något villkor, varav det finns 2 typer (defeasible medel som kan ogiltigförklaras eller ogiltigförklaras)., Både avgiften enkel defeasible med förbehåll för ett villkor efterföljande och avgiften enkel bestämbar kräver att vissa villkor vara uppfyllda eller att en händelse händer eller inte händer. De skiljer sig när villkoret inte längre är uppfyllt. Med avgiften enkel defeasible har den ursprungliga ägaren rätt till återinträde, men måste gå till domstol för att få det. Med avgiften enkel bestämbar, den ursprungliga ägaren har möjlighet att återgå-fastigheten kommer att återgå till ägaren automatiskt, utan att behöva gå till domstol eller åter in i landet om villkoret inte är uppfyllt.,
Life Estate
en Life estate är en fri egendom där ägandet är begränsat till varaktigheten av en persons livstid, antingen den person som innehar Life estate — the life tenant — eller någon annan utsedd person. Ägaren har de flesta äganderätten, genom att han kan dra nytta av det, ha det eller hyra det, men de rättigheterna slutar när livsboet slutar. Liv hyresgästen kan hyra, sälja eller inteckning endast hans ägarintresse i fastigheten., Livshyresgästen kan inte alienera fastigheten, och han kan inte heller låta gården förstöra fastigheter eller låta den försämras.
den konventionella liv estate slutar när livet hyresgästen dör. Ägandet återgår sedan antingen tillbaka till den tidigare ägaren eller övergår till en annan utsedd person som har ett framtida intresse för fastigheten.
varaktigheten av dödsboet pur autre vie (”för livet av en annan”€) beror på livet för en annan person än livshyresgästen. Gården pur autre vie kan skickas till arvingar så länge den utsedda personen fortfarande lever., Ofta skapas denna typ av egendom så att mentalt eller fysiskt oförmögna människor kan vårdas av livshyresgästen.
När Life estate skapas, avgiften enkel ägare måste ange vem som kommer att bli den nya avgiften enkel ägare av fastigheten. En livsgård med ett reversibelt intresse återgår helt enkelt tillbaka till den ursprungliga avgiften enkel ägare när livsgården slutar. Eller den ursprungliga ägaren kunde utse en remainderperson (aka remainderman), som kommer att få titeln till fastigheten när dödsboet slutar.,
Legal Life Estate: Dower, Curtesy och Homestead-undantaget
i vissa stater skapas en legal life estate enligt lag snarare än av markägaren. Dower och curtesy är äktenskapliga egendomar genom att det partiella intresset, vanligtvis ½ eller 1/3 intresse, som en make har i den avlidne makens fastigheter när den avlidne makan vill ha fastigheten till någon annan. Dower hänvisar till livsboet som skapats för en fru, medan curtesy hänvisar till livsboet för en man., De flesta stater har ersatt common law dowers och curtesy med Uniform Probate Code (UPC), vilket ger den efterlevande maken ett valbart intresse för den avlidne makens egendom.
en hemman är ett lagligt liv egendom som skapats för en familj så länge familjen bor i huset, vilket ger ett visst skydd mot borgenärer. Gården är också skyddad under konkurs. I vissa stater är det enda villkoret som krävs för att etablera en gård för hushållet att äga eller hyra ett hus som används för familjens bostad., I andra stater måste familjen lämna in ett meddelande om gården. En familj kan bara ha 1 hemman åt gången.
i ett fåtal stater kan hemman inte säljas alls, men i de flesta stater är endast en del pengar från en tvångsförsäljning reserverad för familjen. Familjens anspråk på homestead-aktien är dock underordnad fastighetsskatt och eventuella fordringar som säkras av fastigheten, såsom hypotekslån eller mekaniklån.annars är familjens anspråk på homestead-befrielsen överlägsen fordringsägarnas fordringar., Detta kan förhindra försäljning av hemmet om det inte skulle finnas några pengar kvar efter att betala av den säkrade skulden och betala familjen dess homestead undantag eftersom det skulle finnas ingenting kvar att betala oprioriterade borgenärer.