te berekenen het maximumpercentage is een belangrijk begrip in commercieel vastgoed en wordt veel gebruikt. Er bestaat vaak verwarring over de wijze waarop het GLB-percentage met behulp van verschillende methoden moet worden berekend. Het doel van dit artikel is verschillende manieren aan te tonen om het GLB-percentage te berekenen.
Hoe bereken je de Cap Rate Ratio
misschien is de eenvoudigste plaats om te beginnen het berekenen van de werkelijke cap rate ratio., De cap rate ratio is gewoon netto bedrijfsresultaat (NOI) gedeeld door waarde, dus als we weten wat het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed is en we weten ook wat de waarde van een onroerend goed is, dan kunnen we gemakkelijk berekenen van de cap rate.
Dit resulteert in een maximumpercentage van 10%.
hoe de Cap Rate te berekenen met Sales Comps
aangezien de waarde van een onroerend goed vaak is wat we niet weten, is het gebruikelijk om ons bekende netto bedrijfsresultaat simpelweg te delen door een marktgebaseerde cap rate. Dit zal ons vertellen wat de waarde van een woning is.,
Het berekenen van het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed is eenvoudig genoeg, maar als we niet weten wat de marktgebaseerde cap rate is, hoe berekenen we het dan?
een methode is het vinden van vergelijkbare woningen die onlangs zijn verkocht. Dan kunnen we die vergelijkbare verkoopprijzen nemen en een maximumtarief berekenen. Bijvoorbeeld, stel dat we de volgende recente verkopen van vergelijkbare eigenschappen observeren:
Op basis van onze kennis van de lokale markt zouden we kunnen besluiten om gewoon alle drie deze cap-tarieven te Gemiddelde om een marktgebaseerd cap-tarief van 8,33% te krijgen., Nu kunnen we deze marktgebaseerde cap rate gebruiken om een waarde voor ons onroerend goed te berekenen. Als onze woning een NOI van $100.000 heeft dan kunnen we de waarde als volgt vinden:
Dit is de verwachte marktwaarde van onze woning met behulp van de directe kapitalisatiemethode, gebaseerd op recente vergelijkbare verkopen die we waargenomen hebben in de lokale markt.
hoe de bovengrens te berekenen met behulp van de bandbreedte van de Investeringsmethode
soms zijn er geen recente vergelijkbare verkopen te gebruiken om een bovengrens te berekenen., Een andere benadering commercieel onroerend goed taxateurs gebruiken heet de band van de investering methode. Dit stelt ons in staat om een cap rate te berekenen op basis van marktgebaseerde leningvoorwaarden en het vereiste rendement van de belegger. Taxateur vindt deze informatie meestal door het onderzoeken van lokale kredietverstrekkers en investeerders en hen te vragen wat hun huidige eisen zijn.
bijvoorbeeld, stel dat we lokale kredietverstrekkers onderzoeken en hen vragen wat hun typische leningsvoorwaarden zijn voor een eigenschap die vergelijkbaar is met de onze. We komen erachter dat we een lening kunnen krijgen tegen een 75% loan to value ratio, afgeschreven over 20 jaar, tegen een rente van 6%.,
We kunnen deze leninginformatie nu gebruiken om een hypotheekconstante van 0,085972 te berekenen.
evenzo, stel dat we lokale beleggers onderzoeken en erachter komen dat ze gemiddeld 11% cash op cash rendement nodig hebben voor het beleggen in een woning die vergelijkbaar is met het onroerend goed dat we evalueren.
nu hebben we alle informatie die we nodig hebben om een cap rate te schatten met behulp van de band of investment methode. Om dit te doen nemen we gewoon een gewogen gemiddelde van het rendement aan de typische geldschieter en het rendement aan de typische investeerder. In dit geval is het (75% * 0.085972) + (25% * 11%), wat gelijk is aan 0.,06448 + .02750, of 9,20%. Dit is onze marktgebaseerde cap rate rate met behulp van de band of investment methode.
hoe de bovengrens wordt berekend met behulp van de disconteringsvoet
een andere manier om de bovengrens te berekenen is gebaseerd op de relatie tussen de bovengrens en de disconteringsvoet. Wanneer inkomen en waarde groeien met een constante snelheid, dan is de discontovoet gelijk aan de cap rate plus de groei. Dit idee komt van het dividend discount model, ook bekend als het Gordon Model, dat wordt gebruikt om een aandeel te waarderen.,
We kunnen deze vergelijking opnieuw rangschikken om op te lossen voor cap rate, die zegt dat de cap rate gelijk is aan de discontovoet minus de groeisnelheid:
dus, als we het vereiste rendement (discontovoet) voor een eigenschap kennen, en we weten ook de verwachte groeisnelheid voor de noi van de eigenschap, dan kunnen we de cap rate berekenen. Stel dat we bijvoorbeeld weten dat de discontovoet 12% is en dat de noi-groei naar verwachting 3% zal zijn., Dit is hoe we het cap rate kunnen schatten:
het cap rate wordt berekend als 12% min 3%, of 9%.
conclusie
In dit artikel hebben we verschillende manieren besproken om het GLB-percentage te berekenen. Eerst hebben we het gehad over hoe je de eenvoudige kapitalisatie ratio kunt berekenen als je zowel de NOI als de waarde van een eigenschap kent. Vervolgens bespraken we hoe je de cap rate kunt schatten als je de waarde van een woning niet kent. Dit kan worden gedaan door het vinden van cap tarieven voor de recente verkoop van vergelijkbare woningen., Soms zijn er geen vergelijkbare eigenschappen om een marktgebaseerde cap rate uit te halen. Wanneer dit gebeurt, commerciële Vastgoed Taxateurs vaak gebruik maken van de band of investment methode om een cap rate te berekenen. Dit hield in dat kredietverstrekkers en beleggers werden onderzocht om uiteindelijk een cap rate te berekenen op basis van een gewogen gemiddelde van deze rendementsverwachtingen van kredietverstrekkers en beleggers. Tot slot hebben we de relatie tussen de cap rate en de discontovoet behandeld en een voorbeeld doorlopen van hoe de cap rate kan worden berekend op basis van de discontovoet en de verwachte groei van het netto bedrijfsresultaat.