hoewel de fiscale gevolgen van de verkoop van onroerend goed niet zouden moeten leiden tot de beslissing om een onroerend goed te verkopen of te houden, zijn er belangrijke kwesties om te overwegen om weloverwogen beslissingen te nemen. Een aspect heeft betrekking op de toepasselijke belastingtarieven voor een langetermijnwinst als gevolg van de verkoop van onroerend goed.
om de basis ervan samen te vatten, worden bij de verwerving van een onroerend goed de kosten van het gebouw en de grond gekapitaliseerd., Als het gebouw een huurwoning is of wordt gebruikt in een bedrijf of bedrijf, worden de kosten toe te rekenen aan het gebouw afgeschreven over 27,5 jaar (residentieel) of 39 jaar (niet-residentieel) met behulp van de lineaire methode voor fiscale doeleinden. Grond is niet afschrijfbaar, dus afschrijving is niet toegestaan. Kortom, de kosten van het gebouw worden ratably afgeschreven over de levensduur van de activa via jaarlijkse afschrijvingen aftrek.
afschrijvingsaftrek biedt de eigenaar van het onroerend goed het fiscale voordeel van een aftrek tegen zijn gewone inkomstenbelastingtarieven., Bovendien verminderen afschrijvingsaftrek de kostenbasis van het onroerend goed die uiteindelijk de winst of het verlies bij de verkoop of vervreemding van het onroerend goed bepaalt. Indien verkocht als een langetermijnwinst, onder de huidige belastingwetgeving, de lange termijn vermogenswinst belastingtarieven variëren tussen 0% – 20%, afhankelijk van het niveau van de belastingplichtige inkomen.
echter, niet alle winsten profiteren van de lange termijn vermogenswinst belastingtarieven. Afschrijving recapture is het deel van de winst toe te schrijven aan de afschrijvingen aftrek eerder toegestaan tijdens de periode dat de belastingplichtige eigendom van het onroerend goed., De waardevermindering recapture rate op dit deel van de winst is 25%. De redenering achter de afschrijvingen recapture regels is omdat de belastingplichtige het voordeel van een afschrijvingsaftrek dat de gewone inkomstenbelasting tarieven (een potentiële federale belastingbesparing van maximaal 39,6%) te compenseren, de overheid is niet van plan om de meest gunstige vermogenswinst tarieven op het deel van de winst met betrekking tot deze eerdere afschrijvingen aftrek verlenen. De volgende voorbeelden illustreren het concept van afschrijvingen recapture.
stel dat een eigenaar een gebouw heeft verworven voor $ 2 miljoen (exclusief grond)., Neem na 10 jaar de eigenaar heeft genomen $500.000 van afschrijvingen aftrek. De basis van de eigenaar in het gebouw is nu $1,5 miljoen. Als de eigenaar het gebouw verkoopt voor $ 5 miljoen, zullen ze een winst van $3,5 miljoen herkennen ($5 miljoen minus $1,5 miljoen). Er wordt vaak aangenomen dat de $ 3,5 miljoen zou worden belast met een vermogenswinst tarief van 20%. Echter, in dit voorbeeld, $ 500.000 van de winst zou worden belast tegen de herovering tarief van 25%. De resterende $ 3 miljoen winst zou worden belast tegen de 20% vermogenswinst rate. Het resultaat in dit voorbeeld is een extra $ 25.000 belastingkosten (5% op $500.000)., Grotere transacties zouden uiteraard grotere gevolgen hebben.
waardevermindering recapture is beperkt tot het laagste van de winst of, de eerder genomen waardevermindering. Met behulp van het bovenstaande voorbeeld, aannemen dat de eigenaar verkoopt het gebouw voor $ 1.6 miljoen resulterend in een winst van slechts $ 100.000. Aangezien de $ 100.000 winst is minder dan de $ 500.000 van afschrijving aftrekkingen de recapture rate van 25% van toepassing zou zijn op de gehele $ 100.000 winst.
indien een onroerend goed met verlies wordt verkocht, zijn de afschrijvingsregels niet van toepassing. Stel dat in het bovenstaande voorbeeld het pand werd verkocht voor $ 1,1 miljoen., De eigenaar zou gewoon een verlies van $400.000 melden. Er zouden geen afschrijvingsberekeningen nodig zijn.
het tarief van 25% afschrijvingsbelasting is alleen van toepassing op het deel van de winst dat aan onroerend goed kan worden toegerekend. Indien een verkoopovereenkomst de verkoop van andere activa, zoals meubilair en uitrusting, omvat, zou de winst in verband met afschrijvingen op die activa worden belast tegen de gewone inkomstenbelastingtarieven van de eigenaar.,
zoals bij elke transactie of fiscale planning, is het belangrijk om uw belastingadviseur te raadplegen om inzicht te krijgen in de fiscale implicaties om juiste en weloverwogen beslissingen te nemen.