Mens de skattemessige konsekvensene av salg av fast eiendom bør ikke kjøre bil beslutningen om å selge eller holde på en eiendom, det er viktige spørsmål å vurdere for å ta informerte beslutninger. Ett aspekt knytter seg til gjeldende skattesatser på en langsiktig gevinst som følge av salg av eiendom.
for Å gå gjennom det grunnleggende, ved kjøp av en eiendel kostnaden av bygningen og land er stor., Hvis bygningen er en leie eiendommen eller brukt i en handel eller virksomhet, er kostnadene knyttet til bygging avskrives over 27.5 år (bolig) eller 39 år (yrkesbygg) ved bruk av lineær metode for skatte-og avgiftsformål. Landet er ikke-avskrivbare derfor ingen avskrivninger er tillatt. I sammendraget, kostnaden av bygningen er skrevet av ratably over levetiden til eiendelen via årlige avskrivninger fradrag.
Avskrivninger fradrag tilbyr eieren skatt fordel av et fradrag på deres personlige ordinær inntektsskatt priser., I tillegg, avskrivninger fradrag redusere kostnadene grunnlag av eiendommen som til syvende og sist bestemmer gevinst eller tap ved salg eller avhendelse av eiendommen. Hvis det er solgt som en langsiktig gevinst i henhold til gjeldende skatteregler, langsiktig gevinst skatt priser varierer mellom 0% – 20% avhengig av den skattepliktiges nivå av inntekt.
Men ikke alle får dra nytte av langsiktig gevinst skatt priser. Avskrivninger gjenfangst er den delen av gevinsten knyttet til avskrivninger fradrag som tidligere er tillatt i perioden skattyter eide eiendommen., Avskrivninger gjenfangstene på denne delen av gevinsten er 25%. Begrunnelsen bak avskrivninger gjenfangst regler er siden skattyter fikk fordelen av en avskrivninger fradrag som offset ordinær inntektsskatt priser (en potensiell Føderal skatt besparelser på opp til 39.6%), regjeringen ikke kommer til å gi den mest gunstige kapitalgevinst priser på den delen av gevinsten som er knyttet til disse før avskrivninger fradrag. Følgende eksempler illustrerer begrepet avskrivninger gjenfangst.
Overta en eiendom eier kjøpte en bygning for $2 millioner kroner (eksklusive land)., Anta at etter 10 år eieren har tatt $500,000 fradrag av avskrivninger. Eieren er grunnlag i bygningen er nå $1,5 millioner. Hvis eieren selger bygningen for $5 millioner, vil de forstå at en gevinst på usd 3,5 millioner ($5 millioner kroner mindre $1,5 millioner). Det er ofte antatt $3,5 millioner ville bli beskattet på en gevinst sats på 20%. Imidlertid, i dette eksempelet, $500,000 av gevinsten ville bli beskattet på gjenfangstene av 25%. De gjenværende $3 millioner kroner gevinst ville bli beskattet på 20% gevinst pris. Resultatet i dette eksemplet er en ekstra $25,000 skattekostnad (5% på $500,000)., Større transaksjoner vil åpenbart ha større konsekvenser.
Avskrivninger gjenfangst er begrenset til den laveste av gevinst eller svekkelsen ble tatt tidligere. Ved hjelp av eksemplet ovenfor, antar eieren selger bygningen for $1.6 millioner som resulterte i en gevinst på bare $100,000. Siden $100 000 gevinst er mindre enn $500 000 avskrivninger fradrag gjenfangstene av 25% ville gjelde for hele $100,000 få.
I tilfelle en eiendom som er solgt på et tap avskrivninger gjenfangst regler ikke gjelder. Anta i eksemplet ovenfor eiendommen ble solgt for $1.1 millioner., Eieren ville bare rapportere et tap på $400,000. Ingen avskrivning gjenfangst beregninger ville være nødvendig.
25% avskrivninger gjenfangst skattesats bare gjelder for den delen av gevinsten knyttet til fast eiendom. Hvis et salg kontrakten omfatter salg av andre eiendeler, som for eksempel møbler og utstyr, gevinst knyttet til avskrivninger gjenfangst på de eiendeler ville bli beskattet med eieren ordinære inntektsskatt priser.,
Som med enhver transaksjon eller skatteplanlegging, er det viktig at du tar kontakt med din skatterådgiver for å få en forståelse av skattemessige konsekvenser for å gjøre skikkelig og veloverveide beslutninger.