hetten pris er et viktig konsept i commercial real estate og det er mye brukt. Det er ofte forvirring om hvordan å beregne cap pris ved hjelp av ulike metoder. Formålet med denne artikkelen er å vise flere måter å beregne cap pris.
Hvordan å Beregne Cap Rate Ratio
Kanskje det enkleste stedet å starte er å beregne den faktiske cap-pris forholdet., Hetten pris forholdet er bare netto driftsinntekter (NOI) delt av verdi, så hvis vi vet hva en eiendom netto driftsinntekter og vi vet også hva en eiendom verdi er, så kan vi lett beregne cap pris.
Dette resulterer i en cap rate på 10%.
Hvordan å Beregne Cap Pris med Salg Comps
Siden en eiendom verdi er ofte det vi ikke vet, er det vanlig å bare dele våre kjente netto driftsinntekter av et marked basert cap pris. Dette vil fortelle oss hva en eiendom verdi er.,
det beregnes en eiendel netto driftsinntekter er enkelt nok, men hvis vi ikke vet hva markedet basert cap pris er, så hvordan kan vi beregne det?
En tilnærming er å finne sammenlignbare eiendommer som har nylig solgt. Da kan vi ta de sammenlignbare salg priser og beregne en cap pris. Anta For eksempel at vi observere følgende nylige salget av lignende egenskaper:
Basert på vår kunnskap om det lokale markedet og vi kan velge å bare gjennomsnitt alle disse tre cap priser for å få et marked basert cap pris av 8.33%., Nå kan vi bruke dette markedet er basert cap rangere til å regne ut en verdi for vår eiendom. Hvis vår eiendom har en NOI på $100.000 så vi kan finne sin verdi som dette:
Dette er det forventet verdi av vår eiendom med direkte aktivering metode, basert på de siste sammenlignbare salg vi har observert i det lokale markedet.
Hvordan å Beregne Cap Pris Med Bandet av Investering Metode
noen Ganger er det ikke noen siste sammenlignbare salg til bruk for å beregne en cap pris., En annen tilnærming commercial real estate takstmenn bruk er kalt bandet av investering metode. Dette gir oss mulighet til å beregne en cap pris basert på markedsbaserte lån vilkår, samt investors kreves tilbake. Appraiser er vanligvis finne denne informasjonen ved å kartlegge lokale långivere og investorer, og spør dem hva deres behov er.
For eksempel, tenk at vi kartlegge lokale långivere og spør dem hva deres typisk lån vilkårene for en eiendel som ligner på våre. Vi finner ut at vi kan få et lån på 75% lån til verdi-forholdet, amortiseres over 20 år, til en pris av 6%.,
Vi kan nå bruke dette lånet informasjon til å beregne et boliglån konstant av 0.085972.
på samme måte, antar vi kartlegge lokale investorer og finn ut at de ville i gjennomsnitt krever en 11% kontanter kontanter avkastning for å investere i en eiendom som ligner på det vi skal vurdere.
Nå har vi all informasjon vi trenger for å beregne en cap pris med bandet av investering metode. For å gjøre dette er vi rett og slett ta et veid gjennomsnitt av avkastningen på de vanlige långiver og gå tilbake til den typiske investor. I dette tilfellet er det (75% * 0.085972) + (25% * 11%), der er lik 0.,06448 + .02750, eller 9.20%. Dette er vårt marked basert cap pris pris med bandet av investering metode.
Hvordan å Beregne Cap Pris ved Bruk av diskonteringsrenten
en Annen måte å beregne cap pris er basert på forholdet mellom cap pris og rabatt pris. Når inntekter og verdien vokser med en konstant rate, så diskonteringsrenten er lik cap pris pluss vekst. Denne ideen kommer fra utbytte rabatt-modellen, også kjent som Gordon-Modellen, som brukes til å verdsette en lager.,
Vi kan re-arrangere denne ligningen til å løse for cap pris, som sier at hetten pris er lik diskonteringsrenten minus veksten pris:
Så, hvis vi kjenner den nødvendige avkastning (diskonteringsrente) for en eiendel, og vi vet også at den forventede veksten for eiendommens NOI, da kan vi beregne cap pris. For eksempel, la oss anta at vi vet diskonteringsrenten er 12% og NOI veksten er forventet å være 3%., Dette er hvordan vi kan beregne cap pris:
hetten rente er beregnet som 12% minus 3%, eller 9%.
Konklusjon
I denne artikkelen har vi diskutert flere måter å beregne cap pris. Først snakket vi om hvordan beregne enkle bokstaver rate ratio når du vet at både NOI så vel som verdien av en eiendel. Neste vi diskutert hvordan vi skal estimere cap pris når du ikke vet verdien av en eiendel. Dette kan gjøres ved å finne cap priser for senere salg av sammenlignbare eiendommer., Noen ganger er det ikke noen sammenlignbare eiendommer for å trekke ut et marked basert cap pris fra. Når dette skjer, commercial real estate takstmenn ofte bruker band av investering metode for å beregne en cap pris. Dette innebar kartlegging långivere og investorer til slutt beregne en cap pris basert på et veid gjennomsnitt av disse långiver og investor tilbake forventninger. Til slutt, har vi dekket forholdet mellom cap pris og rabatt pris og gikk gjennom et eksempel av hvordan cap pris kan beregnes basert på diskonteringsrenten og forventet vekst i netto driftsinntekter.