Reverse Mortgages (Italiano)

Come funzionano le ipoteche inverse?

Quando si dispone di un mutuo regolare, si paga il creditore ogni mese per comprare la vostra casa nel corso del tempo. In un mutuo inverso, si ottiene un prestito in cui il creditore si paga., Reverse mutui prendere parte del patrimonio netto nella vostra casa e convertirlo in pagamenti a voi – una sorta di pagamento anticipato sul vostro patrimonio netto di casa. Il denaro che si ottiene di solito è esentasse. In generale, non c’è bisogno di pagare indietro i soldi per tutto il tempo che si vive nella vostra casa. Quando si muore, vendere la vostra casa, o spostare fuori, voi, il vostro coniuge, o la vostra tenuta sarebbe rimborsare il prestito. A volte questo significa vendere la casa per ottenere i soldi per rimborsare il prestito.,

Ci sono tre tipi di mutui reverse: single purpose reverse mortgages – offerti da alcune agenzie governative statali e locali, così come non-profit; mutui reverse proprietari – prestiti privati; e mutui reverse federalmente assicurati, noti anche come Home Equity Conversion Mortgages (HECMs).

Se si ottiene un mutuo inverso di qualsiasi tipo, si ottiene un prestito in cui si prende in prestito contro l’equità nella vostra casa. Tieni il titolo a casa tua. Invece di pagare i pagamenti mensili del mutuo, però, si ottiene un anticipo su parte del vostro patrimonio netto., Il denaro che si ottiene di solito non è imponibile, e in genere non influenzerà la vostra sicurezza sociale o Medicare benefici. Quando l’ultimo mutuatario superstite muore, vende la casa, o non vive più in casa come residenza principale, il prestito deve essere rimborsato. In alcune situazioni, un coniuge non mutuatario può essere in grado di rimanere in casa. Qui ci sono alcune cose da considerare su mutui reverse:

• Ci sono tasse e altri costi. Reverse mortgage lenders carica generalmente una tassa di origination e altri costi di chiusura, così come le spese di manutenzione per tutta la durata del mutuo., Alcuni addebitano anche premi assicurativi ipotecari (per HECMS assicurati a livello federale).
• Devi di più nel tempo. Come si ottiene denaro attraverso il mutuo inverso, l’interesse viene aggiunto sul saldo si deve ogni mese. Ciò significa che l’importo dovuto cresce come l’interesse sul vostro prestito aggiunge nel tempo.
• I tassi di interesse possono cambiare nel tempo. La maggior parte dei mutui reverse hanno tassi variabili, che sono legati a un indice finanziario e cambiano con il mercato. Prestiti a tasso variabile tendono a dare più opzioni su come ottenere i vostri soldi attraverso il mutuo inverso., Alcuni mutui reverse-per lo più HECMs – offrono tassi fissi, ma tendono a richiedere di prendere il vostro prestito come una somma forfettaria alla chiusura. Spesso, l’importo totale che si può prendere in prestito è inferiore a quello che si potrebbe ottenere con un prestito a tasso variabile.
• Gli interessi non sono deducibili dalle tasse ogni anno. Gli interessi sui mutui reverse non sono deducibili sulle dichiarazioni dei redditi-fino a quando il prestito non viene pagato, parzialmente o per intero.
• Devi pagare altri costi relativi alla tua casa. In un mutuo inverso, si mantiene il titolo a casa tua., Ciò significa che sei responsabile per le tasse di proprietà, assicurazione, utenze, carburante, manutenzione e altre spese. E, se non si pagano le tasse di proprietà, mantenere l’assicurazione del proprietario di abitazione, o mantenere la vostra casa, il creditore potrebbe richiedere di rimborsare il prestito. Una valutazione finanziaria è necessaria quando si applica per il mutuo. Di conseguenza, il creditore può richiedere un importo “set-aside” per pagare le tasse e l’assicurazione durante il prestito. Il “set-aside” riduce la quantità di fondi che è possibile ottenere nei pagamenti. Sei ancora responsabile del mantenimento della tua casa.
• Cosa succede al tuo coniuge?, Con i prestiti HECM, se hai firmato il lavoro di ufficio di prestito e il vostro coniuge non ha, in determinate situazioni, il coniuge può continuare a vivere in casa anche dopo la morte se lui o lei paga le tasse e l’assicurazione, e continua a mantenere la proprietà. Ma il vostro coniuge smetterà di ottenere i soldi dal HECM, dal momento che lui o lei non era parte del contratto di prestito.
• Cosa puoi lasciare ai tuoi eredi? Reverse mutui possono utilizzare l’equità nella vostra casa, il che significa un minor numero di beni per voi ei vostri eredi. La maggior parte dei mutui reverse hanno qualcosa chiamato una clausola “non-recourse”., Questo significa che voi, o la vostra proprietà, non può dovere più del valore della vostra casa quando il prestito diventa dovuto e la casa è venduta. Con un HECM, generalmente, se voi oi vostri eredi vogliono pagare il prestito e mantenere la casa piuttosto che venderlo, non si dovrebbe pagare più del valore stimato della casa.

Tipi di Reverse Mortgages

Come si considera se un mutuo inverso è giusto per te, anche considerare quale dei tre tipi di reverse mortgage potrebbe meglio soddisfare le vostre esigenze.

I mutui inversi monouso sono l’opzione meno costosa., Sono offerti da alcune agenzie governative statali e locali, così come organizzazioni senza scopo di lucro, ma non sono disponibili ovunque. Questi prestiti possono essere utilizzati per un solo scopo, che il creditore specifica. Ad esempio, il creditore potrebbe dire che il prestito può essere utilizzato solo per pagare le riparazioni a casa, miglioramenti o tasse di proprietà. La maggior parte dei proprietari di abitazione con reddito basso o moderato possono beneficiare di questi prestiti.

I mutui reverse proprietari sono prestiti privati sostenuti dalle aziende che li sviluppano., Se si possiede una casa di valore superiore, è possibile ottenere un anticipo di prestito più grande da un mutuo inverso proprietario. Quindi, se la vostra casa ha un valore stimato superiore e si dispone di un piccolo mutuo, si potrebbe beneficiare di più fondi.

Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) sono ipoteche inverse assicurate dal governo federale e sono sostenute dal Dipartimento degli Stati Uniti per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD). I prestiti HECM possono essere utilizzati per qualsiasi scopo.

HECMs e ipoteche inversa proprietarie possono essere più costosi di prestiti per la casa tradizionali, e i costi iniziali possono essere elevati., Questo è importante da considerare, soprattutto se avete intenzione di rimanere in casa per un breve periodo di tempo o prendere in prestito una piccola quantità. Quanto si può prendere in prestito con un HECM o proprietari mutuo inverso dipende da diversi fattori:

• età
• tipo di mutuo inverso si seleziona
• il valore stimato della vostra casa
• attuali tassi di interesse, e
• una valutazione finanziaria della vostra volontà e la capacità di pagare le tasse di proprietà e del proprietario di abitazione di assicurazione.,

In generale, più sei vecchio, più equità hai nella tua casa, e meno devi su di esso, più soldi puoi ottenere.

Prima di fare domanda per un HECM, è necessario incontrare un consulente da un governo indipendente approvato housing counseling agency. Alcuni istituti di credito che offrono mutui reverse proprietarie richiedono anche consulenza.

Il consulente è tenuto a spiegare i costi del prestito e le implicazioni finanziarie., Il consulente deve anche spiegare le possibili alternative a un governo HECM – like e programmi senza scopo di lucro, o un mutuo inverso unico scopo o proprietario. Il consulente dovrebbe anche essere in grado di aiutarvi a confrontare i costi di diversi tipi di mutui inversa e dirvi come diverse opzioni di pagamento, tasse e altri costi influenzano il costo totale del prestito nel tempo. È possibile visitare HUD per un elenco di consiglieri, o chiamare l’agenzia al 1-800-569-4287. Agenzie di consulenza di solito pagare una tassa per i loro servizi, spesso circa $125., Questa tassa può essere pagata dai proventi del prestito, e non si può essere allontanato se non può permettersi la tassa.

Con un HECM, in genere non esiste un requisito di reddito specifico. Tuttavia, i creditori devono condurre una valutazione finanziaria al momento di decidere se approvare e chiudere il prestito. Stanno valutando la vostra volontà e la capacità di soddisfare i vostri obblighi e le esigenze di mutuo. Sulla base dei risultati, il creditore potrebbe richiedere fondi da accantonare dai proventi del prestito per pagare cose come le tasse di proprietà, l’assicurazione del proprietario di abitazione e l’assicurazione contro le inondazioni (se applicabile)., Se questo non è richiesto, si potrebbe ancora d’accordo che il vostro creditore pagherà questi elementi. Se si dispone di un” set-aside ” o si accetta di avere il creditore effettuare questi pagamenti, tali importi saranno detratti dall’importo che si ottiene in proventi del prestito. Sei ancora responsabile per il mantenimento della proprietà.

L’HECM consente di scegliere tra diverse opzioni di pagamento:

• una singola opzione di erogazione – questo è disponibile solo con un prestito a tasso fisso, e in genere offre meno soldi rispetto ad altre opzioni HECM.
• un’opzione “termine” – fissa anticipi di cassa mensili per un tempo specifico.,
• un “possesso” opzione – fisso anticipi di cassa mensili per tutto il tempo che si vive nella vostra casa.
• una linea di credito – questo consente di disegnare verso il basso i proventi del prestito in qualsiasi momento, in quantità che si sceglie, fino a quando non avete esaurito la linea di credito. Questa opzione limita l’importo degli interessi imposti sul tuo prestito, perché devi interessi sul credito che stai utilizzando.
• una combinazione di pagamenti mensili e una linea di credito.

Si può essere in grado di modificare l’opzione di pagamento per una piccola tassa.,

HECMs generalmente ti danno anticipi di prestito più grandi a un costo totale inferiore rispetto ai prestiti proprietari. Nel programma HECM, un mutuatario in genere può vivere in una casa di cura o altra struttura medica per un massimo di 12 mesi consecutivi prima che il prestito deve essere rimborsato. Le tasse e l’assicurazione devono ancora essere pagate sul prestito e la tua casa deve essere mantenuta.

Con HECMs, c’è un limite su quanto si può prendere il primo anno. Il vostro creditore calcolerà quanto si può prendere in prestito, in base alla vostra età, il tasso di interesse, il valore della vostra casa, e la vostra valutazione finanziaria., Questo importo è chiamato il tuo ” limite principale iniziale.”

In generale, è possibile eliminare fino al 60% del limite principale iniziale nel primo anno. Ci sono delle eccezioni, però.

Shopping per un mutuo inverso

Se stai considerando un mutuo inverso, guardarsi intorno. Decidere quale tipo di mutuo inverso potrebbe essere giusto per te. Che potrebbe dipendere da ciò che si vuole fare con i soldi. Confrontare le opzioni, i termini e le tasse da vari istituti di credito. Imparare il più possibile su mutui reverse prima di parlare con un consulente o prestatore., E fare un sacco di domande per assicurarsi che un mutuo inverso potrebbe funzionare per voi – e che stai ricevendo il tipo giusto per voi.

Ecco alcune cose da considerare:

• Vuoi un mutuo inverso per pagare le riparazioni a casa o le tasse di proprietà? Se è così, scoprire se si qualificano per qualsiasi a basso costo unico scopo prestiti nella vostra zona. Il personale presso la vostra agenzia locale sull’invecchiamento può conoscere i programmi nella vostra zona. Trova l’agenzia più vicina sull’invecchiamento a eldercare.gov, o chiami 1-800-677-1116., Chiedere ” prestito o concedere programmi per le riparazioni a casa o miglioramenti,” o “tassa di proprietà differimento” o “tassa di proprietà rinvio” programmi, e come applicare.
• Vivi in una casa di valore superiore? Si potrebbe essere in grado di prendere in prestito più soldi con un mutuo inverso proprietario. Ma più prendi in prestito, più alte sono le tasse che pagherai. Si potrebbe anche considerare un prestito HECM. Un consulente HECM o un creditore può aiutare a confrontare questi tipi di prestiti fianco a fianco, per vedere cosa si otterrà – e quanto costa.
• Confronta tasse e costi., Questo vale la pena ripetere: guardarsi intorno e confrontare i costi dei prestiti a vostra disposizione. Mentre il premio di assicurazione ipotecaria è di solito lo stesso da creditore a creditore, la maggior parte dei costi di prestito – comprese le tasse di origination, tassi di interesse, costi di chiusura, e spese di manutenzione – variano tra i creditori.
• Comprendere i costi totali e il rimborso del prestito. Chiedi a un consulente o prestatore di spiegare il costo totale del prestito annuale (TALCO) tassi: essi mostrano il costo medio annuo previsto di un mutuo inverso, compresi tutti i costi dettagliati., E, non importa quale tipo di mutuo inverso si sta prendendo in considerazione, capire tutte le ragioni per cui il prestito potrebbe dover essere rimborsato prima si stavano progettando su di esso.

Diffidare di piazzole di vendita per un mutuo inverso

È un diritto mutuo inverso per te? Solo tu puoi decidere cosa funziona per la tua situazione. Un consulente di un’agenzia indipendente di consulenza abitativa approvata dal governo può aiutare. Ma un venditore non è probabile che sia la migliore guida per ciò che funziona per voi., Ciò è particolarmente vero se lui o lei agisce come un mutuo inverso è una soluzione per tutti i vostri problemi, si spinge a prendere un prestito, o ha idee su come si possono spendere i soldi da un mutuo inverso.

Ad esempio, alcuni venditori possono provare a vendere cose come servizi di miglioramento domestico – ma poi suggeriscono un mutuo inverso come un modo semplice per pagare per loro. Se si decide che avete bisogno di miglioramenti a casa, e si pensa un mutuo inverso è il modo di pagare per loro, guardarsi intorno prima di decidere su un particolare venditore., I costi di miglioramento domestico includono non solo il prezzo del lavoro svolto – ma anche i costi e le tasse che pagherai per ottenere il mutuo inverso.

Alcuni venditori di ipoteca inversa potrebbero suggerire modi per investire i soldi dal tuo mutuo inverso – anche facendo pressione a comprare altri prodotti finanziari, come una rendita o assicurazione di assistenza a lungo termine. Resistere a quella pressione. Se si acquista questi tipi di prodotti finanziari, si potrebbe perdere i soldi che si ottiene dal mutuo inverso. Non è necessario acquistare prodotti finanziari, servizi o investimenti per ottenere un mutuo inverso., Infatti, in alcune situazioni, è illegale richiedere di acquistare altri prodotti per ottenere un mutuo inverso.

Alcuni venditori cercano di correre attraverso il processo. Fermati e controlla con un consulente o qualcuno di cui ti fidi prima di firmare qualsiasi cosa. Un mutuo inverso può essere complicato, e non è qualcosa di correre in.

La linea di fondo: Se non si capisce il costo o le caratteristiche di un mutuo inverso, a piedi. Se si sente la pressione o l’urgenza di completare l’affare-a piedi. Fai qualche ricerca e trova un consulente o un’azienda con cui ti senti a tuo agio.,

Il tuo diritto di annullare

Con la maggior parte dei mutui reverse, hai almeno tre giorni lavorativi dopo la chiusura per annullare l’affare per qualsiasi motivo, senza penalità. Questo è noto come il vostro diritto di ” recesso.”Per annullare, è necessario informare il creditore per iscritto. Invia la tua lettera per posta certificata e chiedi una ricevuta di ritorno. Che vi permetterà di documentare ciò che il creditore ha ottenuto, e quando. Conserva copie della tua corrispondenza e di eventuali allegati. Dopo aver annullato, il creditore ha 20 giorni per restituire i soldi che hai pagato per il finanziamento.,

Segnalare possibili frodi

Se si sospetta una truffa, o che qualcuno coinvolto nella transazione può essere infrangere la legge, lasciare che il consulente, prestatore, o servicer prestito sapere. Quindi, presentare un reclamo presso la Federal Trade Commission, l’ufficio del procuratore generale dello stato o l’agenzia di regolamentazione bancaria statale.

Se un mutuo inverso è giusto per te è una grande domanda. Considera tutte le tue opzioni. Si può beneficiare di alternative meno costose. Le seguenti organizzazioni hanno maggiori informazioni:

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD)

Programma HECM