Mentre le conseguenze fiscali della vendita di beni immobili non dovrebbero guidare la decisione di vendere o detenere una proprietà, ci sono questioni importanti da considerare al fine di prendere decisioni informate. Un aspetto riguarda le aliquote fiscali applicabili di una plusvalenza a lungo termine derivante dalla vendita di immobili.
Per ricapitolare le basi, al momento dell’acquisizione di una proprietà il costo dell’edificio e del terreno sono capitalizzati., Se l’edificio è un immobile in affitto o utilizzato in un commercio o attività commerciale, il costo attribuibile all’edificio è ammortizzato su 27,5 anni (residenziale) o 39 anni (non residenziale) utilizzando il metodo lineare ai fini fiscali. Il terreno non è ammortizzabile, pertanto non è consentito alcun ammortamento. In sintesi, il costo dell’edificio viene ammortizzato ratabilmente durante la vita del bene tramite detrazioni di ammortamento annuali.
Detrazioni di ammortamento offrono al proprietario il beneficio fiscale di una detrazione alle loro aliquote di imposta sul reddito ordinarie personali., Inoltre, le detrazioni di ammortamento riducono la base di costo della proprietà che alla fine determina il guadagno o la perdita sulla vendita o la disposizione della proprietà. Se venduto come un guadagno a lungo termine, secondo le leggi fiscali vigenti, a lungo termine plusvalenze aliquote fiscali variano tra 0%-20% a seconda del livello di reddito del contribuente.
Tuttavia, non tutti gli utili beneficiano delle aliquote di imposta sulle plusvalenze a lungo termine. Ammortamento riconquista è la parte del guadagno attribuibile alle deduzioni di ammortamento precedentemente consentito durante il periodo il contribuente possedeva la proprietà., Il tasso di recupero di ammortamento su questa parte del guadagno è del 25%. Il ragionamento alla base delle regole di ammortamento è poiché il contribuente ha ricevuto il beneficio di una detrazione di ammortamento che compensa le aliquote ordinarie dell’imposta sul reddito (un potenziale risparmio fiscale federale fino al 39,6%), il governo non concederà i tassi di plusvalenza più favorevoli sulla parte del guadagno relativa a queste detrazioni di ammortamento precedenti. I seguenti esempi illustrano il concetto di ammortamento recupero.
Assumere un proprietario ha acquisito un edificio per million 2 milioni (esclusi i terreni)., Si supponga che dopo 10 anni il proprietario ha preso deductions 500.000 di detrazioni di ammortamento. La base del proprietario nell’edificio è ora di million 1,5 milioni. Se il proprietario vende l’edificio per million 5 milioni, riconosceranno un guadagno di million 3,5 milioni (million 5 milioni in meno million 1,5 milioni). Si presume spesso che i million 3.5 milioni sarebbero tassati ad un tasso di plusvalenza del 20%. Tuttavia, in questo esempio, $500.000 del guadagno sarebbe tassato al tasso di ricattura del 25%. Il restante guadagno di million 3 milioni sarebbe tassato al tasso di plusvalenza del 20%. Il risultato in questo esempio è un costo fiscale aggiuntivo di tax 25.000 (5% su $500.000)., Le transazioni più grandi avrebbero ovviamente implicazioni più grandi.
Ammortamento recupero è limitato al minore del guadagno o, l’ammortamento precedentemente preso. Usando l’esempio sopra, supponiamo che il proprietario venda l’edificio per million 1,6 milioni con un guadagno di soli $100.000. Poiché il guadagno di $100.000 è inferiore ai deductions 500.000 delle detrazioni di ammortamento, il tasso di recupero del 25% si applicherebbe all’intero guadagno di $100.000.
Nel caso in cui un immobile venga venduto in perdita, le regole di ammortamento non si applicano. Supponiamo nell’esempio precedente che la proprietà sia stata venduta per million 1,1 milioni., Il proprietario sarebbe semplicemente segnalare una perdita di $400.000. Non sarebbero necessari calcoli di recupero dell’ammortamento.
L’aliquota d’imposta del 25% sull’ammortamento si applica solo alla parte del guadagno attribuibile agli immobili. Se un contratto di vendita include la vendita di altri beni, come mobili e attrezzature, il guadagno relativo al recupero di ammortamento su tali beni sarebbe tassato alle aliquote ordinarie dell’imposta sul reddito del proprietario.,
Come per qualsiasi transazione o pianificazione fiscale, è importante consultare il proprio consulente fiscale per ottenere una comprensione delle implicazioni fiscali al fine di prendere decisioni corrette e informate.