Un proprietario immobiliare ha gli stessi diritti di un proprietario di beni personali: il diritto di possederlo, di controllarlo, di goderne e di escluderlo dagli altri, così come il diritto di disporne vendendolo, regalandolo, abbandonandolo o lasciandolo in eredità — ciò che gli avvocati chiamano alienazione. Questa è la classica idea di proprietà. Tuttavia, la proprietà o il possesso di beni immobili è più complessa di quanto non sia per la proprietà personale., Molti di questi interessi immobiliari sono sorti dal loro devisement in testamenti, dove il testatore vuole diversi eredi di beneficiare del realty. Forme più complesse di proprietà, come una proprietà di vita, possono essere applicate agli immobili, ma non alla proprietà personale perché realty ha 2 qualità che la proprietà personale non ha:
- la terra è indistruttibile e
- la terra non viene consumata nel suo uso.
Gli interessi immobiliari variano sia per tipo di interesse che per durata e se tali interessi sono trasferibili., Un interesse immobiliare può anche dipendere da eventi o azioni specifiche. Chiunque acquisti beni immobili dovrebbe sapere che tipo di proprietà viene trasferita, perché può limitare gravemente i diritti del nuovo proprietario e influenzerà anche il valore degli immobili.
Molti termini definiscono i diversi interessi nella proprietà reale, e il concetto più centrale è la proprietà in terra, un interesse nella proprietà reale che consente il possesso ora o in futuro per una durata specifica o illimitata.,
Una proprietà di proprietà è quella in cui la durata della proprietà è indeterminata, che potrebbe essere per una vita di un individuo o una durata illimitata. Per esempio, il settore immobiliare che si acquista è di solito una proprietà freehold.
Una proprietà di locazione dura per una durata definita. Un locatario non ha il potere di alienare la proprietà (trasferirla ad altri); solo il suo interesse può essere trasferito se è consentito dal contratto di locazione. Le proprietà di proprietà includono proprietà per anni, proprietà a volontà e proprietà a sofferenza. Una tenuta per anni dura per una durata specificata., Ad esempio, un inquilino che firma un contratto di locazione di 1 anno ha una tale proprietà in anni. Una proprietà a volontà è quella in cui un inquilino può rimanere fino a quando l’inquilino o il proprietario termina il possesso. Una proprietà a sufferance esiste quando l’inquilino rimane dopo che il contratto di locazione è scaduto, nel qual caso, il proprietario può espellere l’inquilino in qualsiasi momento.,
Fee Simple Estate
La fee simple estate (aka fee simple absolute, fee ownership, estate of heritage) è la proprietà assoluta della proprietà e dà diritto al proprietario a tutti i diritti della proprietà, che sono limitati solo dalla legge o restrizioni private, come ordinanze di zona o patti. Alla morte del proprietario, la proprietà passa agli eredi del proprietario.
Una tassa semplice immobiliare defeasible è una proprietà in cui la durata della proprietà è soggetta a qualche condizione, di cui ci sono 2 tipi (mezzi defeasible che possono essere annullati o annullati)., Sia la tassa semplice defeasible soggetto a una condizione successiva e la tassa semplice determinabile richiedono che alcune condizioni essere soddisfatti o che un evento accade o non accade. Differiscono quando la condizione non è più soddisfatta. Con la tassa semplice defeasible, il proprietario originale ha il diritto di rientro, ma deve andare in tribunale per ottenerlo. Con la tassa semplice determinabile, il proprietario originale ha la possibilità di tornare-la proprietà tornerà al proprietario automaticamente, senza dover andare in tribunale o rientrare nel terreno se la condizione non è soddisfatta.,
Life Estate
Una life estate è una proprietà indipendente in cui la proprietà è limitata alla durata della vita di una persona, sia la persona che detiene la life estate — l’inquilino life — o qualche altra persona designata. Il proprietario ha la maggior parte dei diritti di proprietà, in quanto può trarne profitto, possederlo o affittarlo, ma quei diritti finiscono quando finisce la proprietà della vita. L’inquilino di vita può affittare, vendere o ipotecare solo il suo interesse di proprietà nella proprietà., L’inquilino di vita non può alienare la proprietà, né può permettere che la proprietà rifiuti-distruggendo la proprietà reale o lasciandola deteriorare.
La tenuta vita convenzionale termina quando l’inquilino vita muore. La proprietà quindi ritorna al proprietario precedente o passa a un’altra persona designata che detiene un interesse futuro nella proprietà.
La durata della proprietà pur autre vie (“per la vita di un altro”€) dipende dalla vita di una persona diversa dall’inquilino vita. La proprietà pur autre vie può essere passata agli eredi finché la persona designata è ancora in vita., Spesso, questo tipo di proprietà viene creato in modo che le persone mentalmente o fisicamente incapaci possano essere curate dall’inquilino della vita.
Quando viene creata la tenuta di vita, la tassa semplice proprietario deve designare chi diventerà il nuovo tassa semplice proprietario della proprietà. Una tenuta di vita con un interesse reversionale semplicemente ritorna al proprietario semplice tassa originale quando finisce la tenuta di vita. O il proprietario originale potrebbe designare un remainderperson (aka remainderman), che riceverà il titolo alla proprietà quando la tenuta di vita finisce.,
Legal Life Estate: Dower, Curtesy e the Homestead Exemption
In alcuni stati, una legal life estate è creata dalla legge piuttosto che dal proprietario del terreno. Dower e curtesy sono proprietà di vita coniugale in quanto l’interesse parziale, di solito ½ o 1/3 interesse, che un coniuge ha nel settore immobiliare del coniuge deceduto quando il coniuge deceduto vuole la proprietà a qualcun altro. Dower si riferisce alla tenuta di vita creata per una moglie, mentre curtesy si riferisce alla tenuta di vita per un marito., La maggior parte degli stati ha sostituito le dottrine di common law di dower e curtesy con l’Uniform Probate Code (UPC), che conferisce al coniuge superstite un interesse elettivo nella proprietà del coniuge deceduto.
Una fattoria è una tenuta vita legale creato per una famiglia fino a quando la famiglia vive in casa, che dà una certa protezione contro i creditori. La fattoria è anche protetta in caso di fallimento. In alcuni stati, l’unica condizione necessaria per stabilire una fattoria è per il capo della famiglia di possedere o affittare una casa utilizzata per la residenza della famiglia., In altri stati, la famiglia deve presentare un avviso della fattoria. Una famiglia può avere solo 1 fattoria alla volta.
In alcuni stati, la fattoria non può essere venduta affatto, ma nella maggior parte degli stati, solo una parte del denaro da una vendita forzata è riservata alla famiglia. Tuttavia, la rivendicazione della famiglia alla quota di fattoria è subordinata alle imposte immobiliari e a qualsiasi credito garantito dalla proprietà, come mutui o gravami meccanici; in caso contrario, la rivendicazione della famiglia all’esenzione della fattoria è superiore alle richieste dei creditori non garantiti., Questo può impedire la vendita della casa se non ci sarebbero soldi a sinistra dopo aver pagato il debito garantito e pagando la famiglia la sua esenzione homestead perché non ci sarebbe nulla a sinistra per pagare i creditori chirografari.