Il cap rate è un concetto importante nel settore immobiliare commerciale ed è ampiamente utilizzato. C’è spesso confusione su come calcolare il tasso di cap utilizzando vari metodi. Lo scopo di questo articolo è quello di dimostrare diversi modi per calcolare il tasso di cap.
Come calcolare il rapporto di tasso di Cap
Forse il punto di partenza più semplice è calcolare il rapporto di tasso di cap effettivo., Il cap rate ratio è solo net operating income (NOI) diviso per valore, quindi se sappiamo cos’è il net operating income di una proprietà e sappiamo anche qual è il valore di una proprietà, possiamo facilmente calcolare il cap rate.
Questo si traduce in un tasso di cap del 10%.
Come calcolare il tasso di Cap con composizioni di vendita
Poiché il valore di una proprietà è spesso ciò che non sappiamo, è comune dividere semplicemente il nostro reddito operativo netto noto per un tasso di cap basato sul mercato. Questo ci dirà qual è il valore di una proprietà.,
Calcolare il reddito operativo netto di una proprietà è abbastanza facile, ma se non sappiamo quale sia il tasso di capitalizzazione basato sul mercato, allora come lo calcoliamo?
Un approccio consiste nel trovare proprietà comparabili che sono state vendute di recente. Quindi possiamo prendere quei prezzi di vendita comparabili e calcolare un tasso massimo. Ad esempio, supponiamo di osservare le seguenti vendite recenti di proprietà simili:
In base alla nostra conoscenza del mercato locale potremmo decidere di fare una media di tutti e tre questi tassi di capitalizzazione per ottenere un tasso di capitalizzazione basato sul mercato dell ‘ 8,33%., Ora possiamo usare questo tasso di capitalizzazione basato sul mercato per capire un valore per la nostra proprietà. Se la nostra proprietà ha un NOI di $100.000, possiamo trovare il suo valore in questo modo:
Questo è il valore di mercato previsto della nostra proprietà utilizzando il metodo di capitalizzazione diretta, basato sulle recenti vendite comparabili che abbiamo osservato nel mercato locale.
Come calcolare il tasso di capitalizzazione con il metodo di banda di investimento
A volte non ci sono vendite comparabili recenti da utilizzare per calcolare un tasso di capitalizzazione., Un altro approccio commerciale periti immobiliari uso è chiamato la banda di metodo di investimento. Questo ci consente di calcolare un tasso di capitalizzazione basato su termini di prestito basati sul mercato e sul rendimento richiesto dall’investitore. Perito di solito trovare queste informazioni rilevando istituti di credito e investitori locali e chiedendo loro quali sono i loro requisiti attuali.
Ad esempio, supponiamo di esaminare i creditori locali e chiedere loro quali sono i termini tipici del prestito per una proprietà simile alla nostra. Scopriamo che possiamo ottenere un prestito con un rapporto prestito / valore del 75%, ammortizzato su 20 anni, ad un tasso del 6%.,
Ora possiamo utilizzare queste informazioni sul prestito per calcolare una costante ipotecaria di 0,085972.
Allo stesso modo, supponiamo di sondare gli investitori locali e scoprire che in media richiederebbero un tasso di rendimento in contanti dell ‘ 11% per investire in una proprietà simile a quella che stiamo valutando.
Ora abbiamo tutte le informazioni necessarie per stimare un tasso di capitalizzazione utilizzando il metodo della banda di investimento. Per fare questo prendiamo semplicemente una media ponderata del ritorno al creditore tipico e il ritorno al tipico investitore. In questo caso è (75% * 0.085972) + (25% * 11%), che equivale a 0.,06448 + .02750, o 9,20%. Questo è il nostro tasso di tasso di capitalizzazione basato sul mercato utilizzando il metodo della banda di investimento.
Come calcolare il tasso limite utilizzando il tasso di sconto
Un altro modo per calcolare il tasso limite si basa sulla relazione tra il tasso limite e il tasso di sconto. Quando il reddito e il valore crescono a un tasso costante, il tasso di sconto è uguale al tasso di cap più il tasso di crescita. Questa idea deriva dal modello di sconto dividendo, noto anche come il modello Gordon, che viene utilizzato per valutare un titolo.,
Siamo in grado di ri-organizzare questa equazione da risolvere per cap tasso, il quale afferma che il tasso massimo è pari al tasso di sconto meno il tasso di crescita:
Quindi, se conosciamo il tasso di rendimento richiesto (tasso di sconto) per una proprietà, e sappiamo anche il previsto tasso di crescita per la struttura a NOI, quindi possiamo calcolare il tasso massimo. Ad esempio, supponiamo di sapere che il tasso di sconto è del 12% e che il tasso di crescita di NOI dovrebbe essere del 3%., Questo è il modo in cui possiamo stimare il tasso di cap:
Il tasso di cap è calcolato come 12% meno 3%, o 9%.
Conclusione
In questo articolo abbiamo discusso diversi modi per calcolare il tasso di cap. In primo luogo, abbiamo parlato di come calcolare il rapporto semplice tasso di capitalizzazione quando si conosce sia il NOI così come il valore di una proprietà. Successivamente abbiamo discusso come stimare il tasso di cap quando non si conosce il valore di una proprietà. Questo può essere fatto trovando tassi di cap per le recenti vendite di proprietà comparabili., A volte non ci sono proprietà comparabili da cui estrarre un tasso di capitalizzazione basato sul mercato. Quando questo accade, periti immobiliari commerciali spesso utilizzano la banda di metodo di investimento per calcolare un tasso di cap. Ciò ha comportato il rilevamento di istituti di credito e investitori per calcolare in ultima analisi un tasso di capitalizzazione basato su una media ponderata di queste aspettative di rendimento del creditore e dell’investitore. Infine, abbiamo coperto il rapporto tra il tasso di cap e il tasso di sconto e abbiamo esaminato un esempio di come il tasso di cap può essere calcolato in base al tasso di sconto e al tasso di crescita atteso del reddito operativo netto.