Reverzní Hypotéky

jak fungují reverzní hypotéky?

když máte pravidelnou hypotéku, platíte věřiteli každý měsíc, abyste si časem koupili svůj domov. V reverzní hypotéce získáte půjčku, ve které vám věřitel zaplatí., Reverzní hypotéky převzít část vlastního kapitálu ve vaší domácnosti a převést ji na platby na vás-druh zálohy na váš domovský kapitál. Peníze, které obvykle dostanete, jsou bez daně. Obecně platí, že nemusíte splácet peníze tak dlouho, jak žijete ve svém domě. Když zemřete, prodat svůj domov, nebo odstěhovat, vy, váš manžel, nebo váš majetek by splácet úvěr. Někdy to znamená prodat dům, aby získal peníze na splacení půjčky.,

k Dispozici jsou tři druhy reverzní hypotéky: jeden účel reverzní hypotéky – nabízí některé státní a místní vládní agentury, stejně jako non-zisky; vlastní reverzní hypotéky – soukromé půjčky, a federálně pojištěné reverzní hypotéky, také známý jako Home Equity převodu Hypotéky (HECMs).

Pokud získáte reverzní hypotéku jakéhokoli druhu, získáte půjčku, ve které si půjčujete proti vlastnímu kapitálu ve vašem domě. Držíš titul doma. Místo placení měsíčních hypotečních plateb však dostanete zálohu na část svého domácího kapitálu., Peníze, které dostanete obvykle není zdanitelný, a to obecně nebude mít vliv na vaše sociální zabezpečení nebo Medicare dávky. Když poslední přeživší dlužník zemře, prodá dům nebo již nežije v domě jako hlavní bydliště, musí být půjčka splacena. V určitých situacích může manžel bez půjčky zůstat v domácnosti. Zde je několik věcí, které je třeba zvážit ohledně reverzních hypoték:

• existují poplatky a další náklady. Reverzní hypoteční věřitelé obecně účtují poplatek za vznik a další náklady na uzavření, stejně jako poplatky za údržbu po celou dobu trvání hypotéky., Někteří také účtují pojistné na hypotéku (pro federálně pojištěné HECMs).
• dlužíte více v průběhu času. Jak získáte peníze prostřednictvím reverzní hypotéky, úroky se přidávají na zůstatek, který dlužíte každý měsíc. To znamená, že částka, kterou dlužíte, roste, protože úroky z vaší půjčky se časem zvyšují.
• úrokové sazby se mohou v průběhu času měnit. Většina reverzních hypoték má variabilní sazby, které jsou vázány na finanční index a mění se s trhem. Variabilní sazba půjčky mají tendenci vám více možností, jak získat své peníze prostřednictvím reverzní hypotéky., Některé reverzní hypotéky – většinou HECMs-nabízejí pevné sazby, ale mají tendenci vyžadovat, abyste si při uzavření vzali půjčku jako paušální částku. Celková částka, kterou si můžete půjčit, je často nižší, než byste mohli získat u půjčky s proměnlivou sazbou.
• úrok není daňově uznatelný každý rok. Úroky z reverzních hypoték nejsou odečitatelné z přiznání k dani z příjmu-dokud není úvěr splacen, a to buď částečně nebo v plné výši.
• musíte zaplatit další náklady související s vaším domovem. Při reverzní hypotéce si ponecháte titul doma., To znamená, že jste zodpovědní za majetkové daně, pojištění, veřejné služby, palivo, údržbu a další výdaje. A, pokud nechcete platit daně z nemovitosti, udržet pojištění majitele domu, nebo udržovat svůj domov, věřitel může vyžadovat, abyste splatit svůj úvěr. Při žádosti o hypotéku je vyžadováno finanční posouzení. V důsledku toho může váš věřitel vyžadovat částku „vynětí“, aby zaplatil vaše daně a pojištění během půjčky. „Vynětí půdy z produkce“ snižuje množství finančních prostředků, které můžete získat v platbách. Stále jste zodpovědní za údržbu vašeho domova.
• co se stane s vaším manželem?, S půjčkami HECM, pokud jste podepsali úvěrové papírování a váš manžel ne, v určitých situacích, váš manžel může i nadále žít v domě i poté, co zemřete, pokud zaplatí daně a pojištění, a nadále udržuje majetek. Ale váš manžel přestane dostávat peníze od HECM, protože on nebo ona nebyla součástí smlouvy o půjčce.
• co můžete nechat svým dědicům? Reverzní hypotéky mohou využít vlastní kapitál ve vaší domácnosti, což znamená méně majetku pro vás a vaše dědice. Většina reverzních hypoték má něco, co se nazývá klauzule „bez postihu“., To znamená, že vy nebo váš majetek nemůžete dlužit více než hodnotu vašeho domova, když se půjčka splatí a dům se prodá. S HECM, Obecně, Pokud vy nebo vaši dědicové chcete splatit půjčku a udržet dům, spíše než prodat, nebudete muset platit více než odhadovanou hodnotu domu.

Typy Reverzní Hypotéky

Jak si zvážit, zda reverzní hypotéka je pro vás to pravé, také zvážit, který ze tří typů reverzní hypotéky může nejlépe vyhovovat vašim potřebám.

jednoúčelové reverzní hypotéky jsou nejlevnější možností., Jsou nabízeny některými státními a místními vládními agenturami, stejně jako neziskovými organizacemi, ale nejsou k dispozici všude. Tyto půjčky mohou být použity pouze pro jeden účel, který věřitel specifikuje. Věřitel by například mohl říci, že úvěr může být použit pouze k placení za opravy domů, vylepšení nebo daně z nemovitosti. Většina majitelů domů s nízkým nebo mírným příjmem může mít nárok na tyto půjčky.

proprietární reverzní hypotéky jsou soukromé půjčky, které jsou podporovány společnostmi, které je vyvíjejí., Pokud vlastníte dům s vyšší hodnotou, můžete získat větší zálohu na úvěr z proprietární reverzní hypotéky. Takže pokud váš domov má vyšší odhadovanou hodnotu a máte malou hypotéku, můžete mít nárok na více finančních prostředků.

Home Equity Conversion hypotéky (HECMs) jsou federálně pojištěné reverzní hypotéky a jsou podporovány u.s. Department of Housing and Urban Development (HUD). HECM půjčky mohou být použity pro jakýkoli účel.

HECMs a proprietární reverzní hypotéky mohou být dražší než tradiční úvěry na bydlení a počáteční náklady mohou být vysoké., To je důležité zvážit, zvláště pokud plánujete zůstat ve svém domě jen krátkou dobu nebo si půjčit malou částku. Kolik si můžete půjčit s HECM nebo vlastní reverzní hypotéky závisí na několika faktorech:

• věk
• typ reverzní hypotéky můžete vybrat
• odhadní hodnotu vašeho domova
• aktuální úrokové sazby, a
• finanční zhodnocení vaší ochotu a schopnost platit daň z nemovitosti a pojištění domu.,

obecně platí, že čím jste starší, tím více vlastního kapitálu máte doma a čím méně dlužíte, tím více peněz můžete získat.

než se ucházíte o HECM, musíte se setkat s poradcem nezávislé vládní poradenské agentury pro bydlení. Někteří věřitelé, kteří nabízejí proprietární reverzní hypotéky, také vyžadují poradenství.

poradce je povinen vysvětlit náklady úvěru a finanční důsledky., Poradce musí také vysvětlit možné alternativy k vládním a neziskovým programům podobným HECM, nebo jednoúčelová nebo proprietární reverzní hypotéka. Poradce by také měl být schopen vám pomoci porovnat náklady na různé typy reverzních hypoték a říct vám, jak různé platební možnosti, poplatky a další náklady ovlivňují celkové náklady na úvěr v průběhu času. Můžete navštívit HUD pro seznam poradců, nebo volejte agenturu na 1-800-569-4287. Poradenské agentury obvykle účtují poplatek za své služby, často kolem $125., Tento poplatek lze zaplatit z výnosů z úvěru a nemůžete se odvrátit, pokud si nemůžete dovolit poplatek.

S HECM obecně neexistuje žádný specifický požadavek na příjem. Věřitelé však musí při rozhodování o schválení a uzavření úvěru provést finanční posouzení. Vyhodnocují vaši ochotu a schopnost splnit vaše závazky a požadavky na hypotéku. Na základě výsledků by věřitel mohl požadovat, aby byly prostředky vyčleněny z výnosů z úvěru na zaplacení věcí, jako jsou daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a povodňové pojištění (pokud je to možné)., Pokud to není nutné, stále byste mohli souhlasit s tím, že váš věřitel zaplatí tyto položky. Pokud máte o „set-aside“, nebo souhlasíte s tím, aby věřitel, aby se tyto platby, tyto částky budou odečteny z částky dostanete v úvěrových výnosů. Stále jste zodpovědní za údržbu nemovitosti.

HECM vám umožňuje vybrat si z několika platebních možností:

• jeden vyplácení možností – to je k dispozici pouze s pevnou úrokovou sazbou úvěru, a obvykle nabízí méně peněz než jiné HECM možnosti.
• možnost „termín“ – fixní měsíční hotovostní zálohy na určitý čas.,
• možnost „držby“ – pevné měsíční hotovostní zálohy po dobu, po kterou žijete doma.
• úvěrová linka-to vám umožní čerpat výnosy z úvěru kdykoli, v částkách, které si vyberete, dokud nevyužijete úvěrovou linku. Tato možnost omezuje výši úroků uložených na vaší půjčce, protože dlužíte úroky z úvěru, který používáte.
• kombinace měsíčních plateb a úvěrové linky.

možná budete moci změnit možnost platby za malý poplatek.,

HECMs obecně vám větší úvěrové zálohy za nižší celkové náklady, než proprietární půjčky dělat. V programu HECM může dlužník obecně žít v pečovatelském domě nebo jiném zdravotnickém zařízení až 12 po sobě jdoucích měsíců před splacením půjčky. Daně a pojištění musí být stále zaplaceny z úvěru a váš domov musí být zachován.

u HECMs existuje limit na to, kolik si můžete vzít v prvním roce. Váš věřitel vypočítá, kolik si můžete půjčit, na základě vašeho věku, úrokové sazby, hodnoty vašeho domova a vašeho finančního hodnocení., Tato částka se nazývá vaše “ počáteční limit jistiny.“

obecně můžete v prvním roce uzavřít až 60 procent původního hlavního limitu. Existují však výjimky.

nákup reverzní hypotéky

Pokud uvažujete o reverzní hypotéce, nakupujte. Rozhodněte se, který typ reverzní hypotéky může být pro vás to pravé. To může záviset na tom, co chcete dělat s penězi. Porovnejte možnosti, podmínky a poplatky od různých věřitelů. Naučte se co nejvíce o reverzních hypotékách, než budete mluvit s poradcem nebo věřitelem., A položte spoustu otázek, abyste se ujistili, že by vám mohla fungovat reverzní hypotéka-a že pro vás získáte ten správný druh.

zde je několik věcí, které je třeba zvážit:

• chcete reverzní hypotéku platit za opravy domů nebo daně z nemovitostí? Pokud ano, zjistěte, zda máte nárok na levné jednorázové půjčky ve vaší oblasti. Zaměstnanci vaší místní agentury pro stárnutí mohou vědět o programech ve vaší oblasti. Najděte nejbližší agenturu pro stárnutí na eldercare.gov, nebo volejte 1-800-677-1116., Zeptejte se na Programy“ půjčka nebo grant pro domácí opravy nebo vylepšení „nebo“ odklad daně z nemovitosti „nebo“ odložení daně z nemovitosti “ a jak se přihlásit.
• žijete v domě s vyšší hodnotou? Možná si budete moci půjčit více peněz s proprietární reverzní hypotékou. Ale čím více si půjčíte, tím vyšší poplatky zaplatíte. Můžete také zvážit půjčku HECM. HECM poradce nebo věřitel vám může pomoci porovnat tyto typy půjček vedle sebe, vidět, co dostanete-a co to stojí.
• Porovnejte poplatky a náklady., To se opakuje: nakupujte a porovnávejte náklady na půjčky, které máte k dispozici. Zatímco hypoteční pojistného je obvykle stejné od věřitele na věřitele, většina úvěrových nákladů – včetně počátečních poplatků, úrokové sazby, náklady na uzavření a servisní poplatky – lišit mezi věřitele.
• pochopit celkové náklady a splácení úvěru. Zeptejte se poradce nebo věřitele vysvětlit Celkové Roční Náklady Úvěru (MASTEK) sazby: ukazují předpokládané roční průměrné náklady na hypotéku včetně všech rozepsány náklady., A, bez ohledu na to, jaký typ reverzní hypotéku zvažujete, pochopit všechny důvody, proč vaše půjčka může být splacena dříve, než jste plánovali.

dávejte si pozor na prodejní místa pro reverzní hypotéku

je reverzní hypotéka pro vás to pravé? Pouze vy se můžete rozhodnout, co funguje pro vaši situaci. Poradce z nezávislé vládou schválené poradenské agentury pro bydlení může pomoci. Prodejce však pravděpodobně nebude nejlepším průvodcem toho, co pro vás funguje., To platí zejména, pokud on nebo ona se chová jako reverzní hypotéka je řešení pro všechny vaše problémy, tlačí vás vzít půjčku, nebo se myšlenky na to, jak můžete utrácet peníze z reverzní hypotéky.

například, někteří prodejci mohou snažit prodat věci, jako je domácí zlepšení služby – ale pak naznačují, reverzní hypotéky jako snadný způsob, jak zaplatit za ně. Pokud se rozhodnete, že potřebujete domácí vylepšení, a myslíte si, že reverzní hypotéka je způsob, jak za ně zaplatit, nakupujte před rozhodnutím o konkrétním prodejci., Vaše domácí zlepšení náklady zahrnují nejen cena práce, ale také náklady a poplatky budete platit hypotéku.

Některé reverzní hypotéky prodejce může navrhnout způsoby, jak investovat peníze z reverzní hypotéky – dokonce tlačit vás koupit další finanční produkty, jako anuita nebo dlouhodobé péče, pojištění. Odolat tomuto tlaku. Pokud si koupíte tyto druhy finančních produktů, můžete přijít o peníze, které dostanete z reverzní hypotéky. Nemusíte kupovat žádné finanční produkty, služby nebo investice, abyste získali reverzní hypotéku., Ve skutečnosti je v některých situacích nezákonné vyžadovat, abyste si koupili jiné produkty, abyste získali reverzní hypotéku.

někteří prodejci se vás snaží urychlit procesem. Zastavte se a poraďte se s poradcem nebo s někým, komu důvěřujete, než něco podepíšete. Reverzní hypotéka může být komplikovaná a není do čeho spěchat.

Sečteno a podtrženo: pokud nerozumíte nákladům nebo vlastnostem reverzní hypotéky, odejděte. Pokud máte pocit tlaku nebo naléhavosti k dokončení dohody-odejděte. Proveďte nějaký výzkum a najděte poradce nebo společnost, se kterou se cítíte pohodlně.,

vaše právo zrušit

u většiny reverzních hypoték máte nejméně tři pracovní dny po uzavření smlouvy z jakéhokoli důvodu, bez sankce. Toto je známé jako vaše právo na “ odstoupení od smlouvy.“Chcete-li zrušit, musíte písemně informovat věřitele. Pošlete svůj dopis certifikovanou poštou a požádejte o potvrzení o vrácení. To vám umožní dokumentovat, co věřitel dostal, a kdy. Uchovávejte kopie vaší korespondence a případných příloh. Po zrušení má věřitel 20 dní na vrácení peněz, které jste zaplatili za financování.,

Zpráva o Možném Podvodu

Pokud máte podezření na podvod, nebo, že někdo se na transakci podílí, může být porušení zákona, ať poradce, věřitel, nebo úvěr obsluhovatele vědět. Poté podejte stížnost Federální obchodní komisi, úřadu generálního prokurátora nebo státní bankovní regulační agentuře.

zda je reverzní hypotéka pro vás to pravé, je velká otázka. Zvažte všechny své možnosti. Můžete mít nárok na méně nákladné alternativy. Následující organizace mají více informací:

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD)

HECM Program