Zatímco daňové důsledky prodeje nemovitostí by neměli řídit rozhodnutí prodat nebo držet majetek, tam jsou důležité otázky, aby zvážila, aby činit informovaná rozhodnutí. Jeden aspekt se týká platných daňových sazeb dlouhodobého kapitálového zisku vyplývajícího z prodeje nemovitostí.
Chcete-li shrnout základy, po nabytí nemovitosti jsou náklady na budovu a pozemky kapitalizovány., Je-li budova je pronájem nemovitostí nebo použity v obchodní nebo podnikatelské činnosti, náklady připadající budova je odepisována po 27.5 let (rezidenční) nebo 39 let (nebytové) s použitím lineární metody pro daňové účely. Půda není odpisovatelná, proto není povoleno odpisování. Stručně řečeno, náklady na budovu jsou odepsány po celou dobu životnosti aktiva prostřednictvím ročních odpisů.
odpisy nabízejí vlastníkovi nemovitosti daňovou výhodu odpočtu při jejich běžných sazbách daně z příjmu fyzických osob., Navíc, odpisy odpočty snížit náklady na základě majetku, který v konečném důsledku určuje zisk nebo ztráta při prodeji nebo pořízení nemovitosti. Pokud se prodává jako dlouhodobý zisk, podle současných daňových zákonů se sazby daně z dlouhodobých kapitálových zisků pohybují mezi 0%-20% v závislosti na výši příjmu daňového poplatníka.
ne všechny zisky však těží z dlouhodobých sazeb daně z kapitálového zisku. Odpisy zachytit je část zisku připadající na odpisy odpočty dříve povoleno během období poplatník vlastnil majetek., Míra odpisů z této části zisku činí 25%. Důvody oslabení zachytit pravidla je od daňových poplatníků získala prospěch odpisy odpočet, který offset běžné sazby daně z příjmů (potenciální Federální daňové úspory až 39.6%), vláda se chystá udělit nejvýhodnější kapitálové zisky sazby na část zisku vztahující se k těmto před odpisy odpočty. Následující příklady ilustrují koncept odpisů.
Předpokládejme, že vlastník nemovitosti získal budovu za 2 miliony dolarů (bez pozemků)., Předpokládejme, že po 10 letech majitel vzal 500 000 dolarů odpisů. Základ majitele v budově je nyní 1,5 milionu. Pokud majitel prodá budovu za 5 milionů dolarů, uznají zisk 3,5 milionu dolarů (o 5 milionů méně než 1,5 milionu dolarů). Často se předpokládá, že 3,5 milionu dolarů by bylo zdaněno sazbou kapitálového zisku ve výši 20%. V tomto příkladu by však bylo zdaněno 500 000 dolarů zisku ve výši 25%. Zbývající zisk ve výši 3 milionů dolarů by byl zdaněn sazbou kapitálového zisku ve výši 20%. Výsledkem v tomto příkladu je další $ 25,000 daňové náklady (5% na $500,000)., Větší transakce by samozřejmě měly větší důsledky.
odpisové odpisy se omezují na nižší zisk nebo na odpisy dříve odebrané. Pomocí výše uvedeného příkladu předpokládejme, že majitel prodá budovu za 1,6 milionu dolarů, což má za následek zisk pouze 100 000 dolarů. Vzhledem k tomu, zisk $100,000 je nižší než $500,000 odpisů odpočtů rekapitulace sazba 25% by se vztahovala na celý zisk $100,000.
v případě, že je nemovitost prodána se ztrátou, pravidla odpisování se nevztahují. Předpokládejme, že ve výše uvedeném příkladu byl majetek prodán za 1,1 milionu dolarů., Majitel nemovitosti by jednoduše nahlásil ztrátu 400 000 dolarů. Nebyly by vyžadovány žádné výpočty odpisů.
sazba daně z odpisů 25% se vztahuje pouze na část zisku připadajícího na nemovitost. Pokud Smlouva o prodeji zahrnuje prodej jiných aktiv, jako je nábytek a vybavení, zisk související s odpisy z těchto aktiv by byl zdaněn běžnými sazbami daně z příjmu vlastníka nemovitosti.,
stejně jako u jakékoli transakce nebo daňového plánování je důležité konzultovat s daňovým poradcem, abyste získali pochopení daňových dopadů, abyste mohli činit správná a informovaná rozhodnutí.