Während die steuerlichen Folgen des Verkaufs von Immobilien nicht die Entscheidung treiben sollte eine Immobilie zu verkaufen oder zu halten, gibt es wichtige Fragen zu prüfen, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Ein Aspekt betrifft die anwendbaren Steuersätze eines langfristigen Kapitalgewinns aus dem Verkauf von Immobilien.
Um die Grundlagen zu rekapitulieren, werden beim Erwerb einer Immobilie die Kosten für Gebäude und Grundstücke aktiviert., Wenn es sich bei dem Gebäude um ein Mietobjekt handelt oder in einem Gewerbe oder Geschäft verwendet wird, werden die dem Gebäude zuzurechnenden Kosten steuerlich über 27, 5 Jahre (Wohngebäude) oder 39 Jahre (Nichtwohngebäude) nach der geradlinigen Methode abgeschrieben. Grundstücke sind nicht abschreibbar Daher ist keine Abschreibung zulässig. Zusammenfassend werden die Kosten des Gebäudes über die Lebensdauer des Vermögenswerts durch jährliche Abschreibungsabzüge rational abgeschrieben.
Abschreibungsabzüge bieten dem Eigentümer den Steuervorteil eines Abzugs zu seinen persönlichen normalen Einkommensteuersätzen., Darüber hinaus verringern Abschreibungsabzüge die Kostenbasis der Immobilie, die letztendlich den Gewinn oder Verlust beim Verkauf oder der Veräußerung der Immobilie bestimmt. Bei einem Verkauf als langfristiger Gewinn liegen die langfristigen Kapitalertragsteuersätze nach den geltenden Steuergesetzen je nach Einkommensniveau des Steuerpflichtigen zwischen 0% und 20%.
Allerdings profitieren nicht alle Gewinne von den langfristigen Kapitalertragsteuersätzen. Abschreibung Recapture ist der Teil des Gewinns, der auf die Abschreibungsabzüge zurückzuführen ist, die zuvor während des Zeitraums zulässig waren, in dem der Steuerpflichtige die Immobilie besaß., Die Abschreibungsrate für diesen Teil des Gewinns beträgt 25%. Da der Steuerpflichtige den Vorteil eines Abschreibungsabzugs erhalten hat, der die normalen Einkommensteuersätze ausgleicht (eine potenzielle Steuerersparnis des Bundes von bis zu 39.6%), wird die Regierung nicht die günstigsten Kapitalgewinnsätze für den Teil des Gewinns gewähren, der sich auf diese vorherigen Abschreibungsabzüge bezieht. Die folgenden Beispiele veranschaulichen das Konzept der Abschreibung Recapture.
Angenommen, ein Grundstückseigentümer hat ein Gebäude für 2 Millionen US-Dollar (ohne Land) erworben., Angenommen, nach 10 Jahren hat der Eigentümer $500,000 von Abschreibungsabzügen genommen. Die Basis des Eigentümers im Gebäude ist jetzt $ 1.5 Millionen. Wenn der Eigentümer das Gebäude für 5 Millionen US-Dollar verkauft, wird er einen Gewinn von 3,5 Millionen US-Dollar (5 Millionen US-Dollar weniger als 1,5 Millionen US-Dollar) erzielen. Es wird oft angenommen, dass die 3.5 Millionen US-Dollar mit einer Kapitalgewinnrate von 20% besteuert werden. In diesem Beispiel würden jedoch $ 500,000 des Gewinns mit dem Recapture-Satz von 25% besteuert. Der verbleibende Gewinn von 3 Millionen US-Dollar würde mit dem Kapitalgewinnsatz von 20% besteuert. Das Ergebnis in diesem Beispiel ist eine zusätzliche $ 25.000 Steuerkosten (5% auf $500.000)., Größere Transaktionen hätten offensichtlich größere Auswirkungen.
Abschreibung Recapture beschränkt sich auf den geringeren Gewinn oder die zuvor vorgenommene Abschreibung. Angenommen, der Eigentümer verkauft das Gebäude im obigen Beispiel für 1,6 Millionen US-Dollar, was zu einem Gewinn von nur 100.000 US-Dollar führt. Da der Gewinn von 100.000 US-Dollar geringer ist als die Abschreibungsabzüge in Höhe von 500.000 US-Dollar, würde der Rückgewinnungssatz von 25% für den gesamten Gewinn von 100.000 US-Dollar gelten.
Für den Fall, dass eine Immobilie mit Verlust verkauft wird, gelten die Abschreibungsregeln nicht. Angenommen, im obigen Beispiel wurde die Immobilie für 1,1 Millionen US-Dollar verkauft., Der Grundstückseigentümer würde lediglich einen Verlust von 400.000 Dollar melden. Abschreibungsberechnungen seien nicht erforderlich.
Der Abschreibungssteuersatz von 25% gilt nur für den Teil des auf Immobilien entfallenden Gewinns. Wenn ein Kaufvertrag den Verkauf anderer Vermögenswerte wie Möbel und Geräte umfasst, wird der Gewinn aus Abschreibungen auf diese Vermögenswerte zu den normalen Einkommensteuersätzen des Grundstückseigentümers besteuert.,
Wie bei jeder Transaktion oder Steuerplanung, ist es wichtig, mit Ihrem Steuerberater zu konsultieren, um ein Verständnis der steuerlichen Auswirkungen zu erhalten, um richtige und fundierte Entscheidungen zu treffen.