Der Cap-Rate ist ein wichtiges Konzept in Gewerbeimmobilien und es ist weit verbreitet. Es gibt oft Verwirrung darüber, wie der Cap-Rate mit verschiedenen Methoden zu berechnen. Der Zweck dieses Artikels besteht darin, verschiedene Möglichkeiten zur Berechnung des Cap-Satzes aufzuzeigen.
So berechnen Sie das Cap-Rate-Verhältnis
Vielleicht ist es am einfachsten, das tatsächliche Cap-Rate-Verhältnis zu berechnen., Die cap Rate Ratio ist nur net Operating income (NOI) geteilt durch Wert, so dass, wenn wir wissen, was eine Immobilie net Operating income ist und wir wissen auch, was Wert einer Immobilie ist, dann können wir leicht berechnen die cap Rate.
Dies führt zu einer cap-rate von 10%.
So berechnen Sie die Cap-Rate mit Sales Comps
Da der Wert einer Immobilie oft das ist, was wir nicht wissen, ist es üblich, unser bekanntes Netto-Betriebsergebnis einfach durch eine marktbasierte Cap-Rate zu dividieren. Dies wird uns sagen, was der Wert einer Immobilie ist.,
Die Berechnung des Netto-Betriebsergebnisses einer Immobilie ist einfach genug, aber wenn wir nicht wissen, was der marktbasierte Cap-Kurs ist, wie berechnen wir ihn dann?
Ein Ansatz besteht darin, vergleichbare Immobilien zu finden, die kürzlich verkauft wurden. Dann können wir diese vergleichbaren Verkaufspreise nehmen und einen Cap-Rate berechnen. Nehmen wir zum Beispiel an, wir beobachten die folgenden jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien:
Basierend auf unseren Kenntnissen über den lokalen Markt könnten wir uns dazu entschließen, einfach alle drei dieser Cap-Raten zu durchschnittswerten, um eine marktbasierte Cap-Rate von 8.33% zu erhalten., Jetzt können wir diesen marktbasierten Cap-Kurs verwenden, um einen Wert für unsere Immobilie herauszufinden. Wenn unsere Immobilie einen NOI von 100.000 US-Dollar hat, können wir ihren Wert folgendermaßen ermitteln:
Dies ist der erwartete Marktwert unserer Immobilie mit der Methode der direkten Kapitalisierung, basierend auf den jüngsten vergleichbaren Verkäufen, die wir auf dem lokalen Markt beobachtet haben.
So berechnen Sie die Cap-Rate mit der Band-of-Investment-Methode
Manchmal gibt es keine vergleichbaren Verkäufe in letzter Zeit zu verwenden, um eine Cap-Rate zu berechnen., Ein anderer Ansatz, den Gewerbeimmobilien-Gutachter verwenden, wird als Band-of-Investment-Methode bezeichnet. Auf diese Weise können wir einen Cap-Satz basierend auf marktbasierten Kreditkonditionen sowie der erforderlichen Rendite des Anlegers berechnen. Gutachter finden diese Informationen normalerweise, indem sie lokale Kreditgeber und Investoren befragen und sie nach ihren aktuellen Anforderungen fragen.
Nehmen wir zum Beispiel an, wir befragen lokale Kreditgeber und fragen sie, was ihre typischen Kreditbedingungen für eine Immobilie sind, die unserer ähnlich ist. Wir finden heraus, dass wir ein Darlehen zu einem 75% igen Kredit-Wert-Verhältnis erhalten können, das über 20 Jahre mit einer Rate von 6% amortisiert wurde.,
Mit diesen Darlehensinformationen können wir nun eine Hypothekenkonstante von 0,085972 berechnen.
Nehmen wir an, wir befragen lokale Investoren und finden heraus, dass sie im Durchschnitt eine Cash-on-Cash-Rendite von 11% benötigen würden, um in eine Immobilie zu investieren, die der von uns bewerteten ähnelt.
Jetzt haben wir alle Informationen, die wir benötigen, um einen Cap-Satz mit der Band-of-Investment-Methode zu schätzen. Dazu nehmen wir einfach einen gewichteten Durchschnitt der Rendite an den typischen Kreditgeber und die Rendite an den typischen Investor. In diesem Fall ist es(75% * 0.085972) + (25% * 11%), was gleich 0 ist.,06448 + .02750, oder 9.20%. Dies ist unser marktbasierter Cap-Rate-Rate mit der Band-of-Investment-Methode.
So berechnen Sie den Cap-Satz mit dem Diskontsatz
Eine andere Möglichkeit zur Berechnung des Cap-Satzes basiert auf der Beziehung zwischen dem Cap-Satz und dem Diskontsatz. Wenn Einkommen und Wert konstant wachsen, entspricht der Diskontsatz der Cap-Rate zuzüglich der Wachstumsrate. Diese Idee stammt aus dem Dividendenrabattmodell, das auch als Gordon-Modell bekannt ist und zur Bewertung einer Aktie verwendet wird.,
Wir können diese Gleichung neu anordnen, um sie für die Cap-Rate zu lösen, die besagt, dass die Cap-Rate gleich der Diskontrate abzüglich der Wachstumsrate ist:
Wenn wir also die erforderliche Rendite (Diskontrate) für eine Immobilie kennen und auch die erwartete Wachstumsrate für die NOI der Immobilie kennen, können wir die Cap-Rate berechnen. Angenommen, wir wissen, dass der Diskontsatz 12% beträgt und die NOI-Wachstumsrate voraussichtlich 3% beträgt., So können wir die Cap-Rate schätzen:
Die Cap-Rate wird als 12% minus 3% oder 9% berechnet.
Schlussfolgerung
In diesem Artikel haben wir verschiedene Möglichkeiten zur Berechnung der Cap-Rate diskutiert. Zuerst haben wir darüber gesprochen, wie Sie das einfache Kapitalisierungsrate Verhältnis berechnen, wenn Sie sowohl die NOI als auch den Wert einer Immobilie kennen. Als nächstes haben wir besprochen, wie Sie den Cap-Satz schätzen können, wenn Sie den Wert einer Immobilie nicht kennen. Dies kann durch die Suche nach Cap-Raten für die letzten Verkäufe vergleichbarer Immobilien erfolgen., Manchmal gibt es keine vergleichbaren Eigenschaften, um einen marktbasierten Cap-Kurs zu extrahieren. In diesem Fall verwenden Gewerbeimmobilien-Gutachter häufig die Band-of-Investment-Methode, um einen Cap-Satz zu berechnen. Dies beinhaltete die Befragung von Kreditgebern und Anlegern, um letztendlich einen Cap-Kurs basierend auf einem gewichteten Durchschnitt dieser Kreditgeber-und Anlegerrenditeerwartungen zu berechnen. Schließlich haben wir die Beziehung zwischen dem Cap-Satz und dem Diskontsatz behandelt und ein Beispiel dafür durchlaufen, wie der Cap-Satz basierend auf dem Diskontsatz und der erwarteten Wachstumsrate des Nettobetriebsergebnisses berechnet werden kann.