rata de plafon este un concept important în domeniul imobiliar comercial și este utilizat pe scară largă. Există adesea confuzie cu privire la modul de calculare a ratei capacului folosind diferite metode. Scopul acestui articol este de a demonstra mai multe moduri de a calcula rata de plafonare.
cum se calculează raportul ratei capacului
poate că cel mai simplu loc pentru a începe este de a calcula raportul ratei reale a capacului., Raportul ratei de plafonare este doar venitul net din exploatare (NOI) împărțit la valoare, deci dacă știm care este venitul net din exploatare al unei proprietăți și știm, de asemenea, care este valoarea unei proprietăți, atunci putem calcula cu ușurință rata de plafonare.
Acest lucru duce la o rată de capac de 10%.deoarece valoarea unei proprietăți este adesea ceea ce nu știm, este comun Să împărțim pur și simplu venitul nostru operațional net cunoscut cu o rată de capitalizare bazată pe piață. Acest lucru ne va spune care este valoarea unei proprietăți.,
calcularea venitului net din exploatare al unei proprietăți este destul de ușoară, dar dacă nu știm care este rata de capitalizare bazată pe piață, atunci cum o calculăm?o abordare este de a găsi proprietăți comparabile care s-au vândut recent. Apoi, putem lua aceste prețuri de vânzare comparabile și se calculează o rată de plafon. De exemplu, să presupunem că observăm următoarele recente vânzările de proprietăți similare:
Bazează pe cunoștințele noastre de pe piața locală ne-am putea decide pur și simplu media toate aceste trei ratele de capitalizare pentru a obține o piață bazată pe capac rata de 8,33%., Acum putem folosi această rată de plafon bazată pe piață pentru a descoperi o valoare pentru proprietatea noastră. Dacă proprietatea noastră are un NOI de 100.000 de dolari, atunci putem găsi valoarea de genul asta:
Aceasta este valoarea de piață estimată a proprietății noastre, folosind metoda capitalizării directe, bazate pe ultimele vânzări comparabile am observat în piața locală.
cum se calculează rata de plafonare cu metoda benzii de investiții
uneori nu există vânzări comparabile recente de utilizat pentru a calcula o rată de plafonare., O altă abordare comerciale evaluatori Imobiliare folosesc este numit banda de metoda de investiții. Acest lucru ne permite să calculăm o rată de plafonare pe baza condițiilor de împrumut bazate pe piață, precum și a rentabilității necesare a investitorului. Evaluator de obicei găsi aceste informații de topografie locale creditori și investitori și cerându-le CE cerințele lor actuale sunt.
de exemplu, să presupunem că sondăm creditorii locali și îi întrebăm care sunt condițiile lor tipice de împrumut pentru o proprietate similară cu a noastră. Aflam ca putem obtine un credit la un raport credit / valoare de 75%, amortizat pe 20 de ani, la o rata de 6%.,acum putem folosi aceste informații despre împrumut pentru a calcula o constantă ipotecară de 0, 085972.de asemenea, să presupunem că vom ancheta investitorii locali și vom afla că, în medie, ar necesita o rată de rentabilitate de numerar de 11% pentru a investi într-o proprietate similară cu cea pe care o evaluăm.
acum avem toate informațiile de care avem nevoie pentru a estima o rată de plafonare folosind metoda band of investment. Pentru a face acest lucru, pur și simplu luăm o medie ponderată a revenirii la creditorul tipic și a revenirii la investitorul tipic. În acest caz este (75% * 0.085972) + (25% * 11%), care este egal cu 0.,06448 + .02750, sau 9,20%. Aceasta este rata ratei noastre de piață bazată pe piață folosind metoda band of investment.
cum se calculează rata de plafonare folosind rata de actualizare
Un alt mod de a calcula rata de plafonare se bazează pe relația dintre rata de plafonare și rata de actualizare. Atunci când veniturile și valoarea cresc la o rată constantă, atunci rata de actualizare este egală cu rata de plafonare plus rata de creștere. Această idee provine din modelul de reducere a dividendului, cunoscut și sub numele de modelul Gordon, care este utilizat pentru a valorifica un stoc.,
putem re-aranja această ecuație pentru a rezolva pentru capac de rata, care spune că pac rată este egală cu rata de actualizare minus rata de creștere:
Deci, dacă știm rata necesară a rentabilității (rata de actualizare) pentru o proprietate, și știm, de asemenea, rata de creștere preconizată pentru proprietatea e NOI, atunci putem calcula rata capacul. De exemplu, să presupunem că știm că rata de actualizare este de 12%, iar rata de creștere NOI este de așteptat să fie de 3%., Acesta este modul în care putem estima rata de plafonare:
rata de plafonare este calculată ca 12% minus 3% sau 9%.
concluzie
În acest articol am discutat mai multe modalități de a calcula rata de plafon. În primul rând, am vorbit despre cum să calculați raportul ratei de capitalizare simplă atunci când cunoașteți atât NOI, cât și valoarea unei proprietăți. Apoi am discutat cum să estimați rata de plafon atunci când nu cunoașteți valoarea unei proprietăți. Acest lucru se poate face prin găsirea ratelor de plafonare pentru vânzările recente de proprietăți comparabile., Uneori, nu există proprietăți comparabile pentru a extrage o rată de plafon bazată pe piață. Atunci când se întâmplă acest lucru, evaluatori imobiliare comerciale folosesc adesea banda de metoda de investiții pentru a calcula o rată de capac. Acest lucru a implicat creditorii și investitorii de supraveghere pentru a calcula în cele din urmă o rată de plafonare bazată pe o medie ponderată a acestor așteptări de returnare a creditorilor și investitorilor. În cele din urmă, am acoperit relația dintre rata PAC și rata de actualizare și am parcurs un exemplu despre modul în care rata PAC poate fi calculată pe baza ratei de actualizare și a ratei de creștere preconizate a venitului net din exploatare.