în timp ce consecințele fiscale ale vânzării de bunuri imobiliare nu ar trebui să conducă decizia de a vinde sau de a deține o proprietate, există probleme importante de luat în considerare pentru a lua decizii în cunoștință de cauză. Un aspect se referă la cotele de impozitare aplicabile unui câștig de capital pe termen lung care rezultă din vânzarea de bunuri imobiliare.pentru a recapitula elementele de bază, la achiziționarea unei proprietăți se valorifică costul clădirii și al terenului., Dacă clădirea este o proprietate de închiriere sau utilizată într-o tranzacție sau afacere, costul atribuit clădirii este amortizat pe 27, 5 ani (rezidențial) sau 39 de ani (nerezidențial) folosind metoda liniară în scopuri fiscale. Terenul nu este amortizabil, prin urmare, nu este permisă deprecierea. În concluzie, costul clădirii este amortizat ratabil pe durata de viață a activului prin deduceri anuale de amortizare.deducerile de amortizare oferă proprietarului proprietății beneficiul fiscal al unei deduceri la cotele personale obișnuite ale impozitului pe venit., În plus, deducerile de amortizare reduc baza de cost a proprietății, care determină în cele din urmă câștigul sau pierderea la vânzarea sau dispunerea proprietății. Dacă este vândut ca un câștig pe termen lung, în conformitate cu legile fiscale actuale, ratele de impozitare pe câștigurile de capital pe termen lung variază între 0%-20% în funcție de nivelul venitului contribuabilului.cu toate acestea, nu toate câștigurile beneficiază de ratele de impozitare pe câștig de capital pe termen lung. Recuperarea amortizării este partea din câștig atribuibilă deducerilor de amortizare permise anterior în perioada în care contribuabilul deținea proprietatea., Rata de recuperare a amortizării pe această parte a câștigului este de 25%. Raționamentul din spatele deprecierea recupereze reguli de care contribuabilul a beneficiat de o depreciere de deducere care compensa venituri ordinare ratele de impozitare (un potențial fiscal Federal economii de până la 39.6%), guvernul nu va acorda cele mai favorabile câștigurile de capital ratele pe partea de câștig referitoare la acestea înainte de deduceri de amortizare. Următoarele exemple ilustrează conceptul de recuperare a deprecierii.să presupunem că un proprietar a achiziționat o clădire pentru 2 milioane de dolari (cu excepția terenului)., Să presupunem că după 10 ani proprietarul a luat 500.000 $ de deduceri de amortizare. Baza proprietarului în clădire este acum de 1,5 milioane de dolari. Dacă proprietarul vinde clădirea pentru 5 milioane de dolari, ei vor recunoaște un câștig de 3, 5 milioane de dolari (5 milioane de dolari mai puțin de 1, 5 milioane de dolari). Se presupune adesea că 3.5 milioane de dolari ar fi impozitate la o rată de câștig de capital de 20%. Cu toate acestea, în acest exemplu, $500,000 de câștig ar fi impozitate la rata de recucerire de 25%. Restul câștigului de 3 milioane de dolari ar fi impozitat la rata câștigului de capital de 20%. Rezultatul din acest exemplu este un cost suplimentar de impozitare de $25,000(5% pe $500,000)., Tranzacțiile mai mari ar avea, evident, implicații mai mari.recuperarea amortizării este limitată la cea mai mică dintre câștig sau amortizarea luată anterior. Folosind exemplul de mai sus, presupunem că proprietarul vinde clădirea pentru $1.6 milioane, rezultând un câștig de numai $100,000. Deoarece $ 100,000 câștig este mai mică decât $500,000 de deduceri de amortizare rata de recucerire de 25% s-ar aplica la întreaga $100,000 câștig.în cazul în care o proprietate este vândută în pierdere, regulile de recuperare a amortizării nu se aplică. Să presupunem că în exemplul de mai sus proprietatea a fost vândută pentru 1,1 milioane de dolari., Proprietarul proprietății ar raporta pur și simplu o pierdere de $400,000. Nu ar fi necesare calcule de recuperare a amortizării.rata de impozitare a recuperării amortizării de 25% se aplică numai părții din câștig care poate fi atribuită proprietății imobiliare. În cazul în care un contract de vânzare include vânzarea altor active, cum ar fi mobilierul și echipamentele, câștigul aferent recuperării amortizării acestor active ar fi impozitat la cotele obișnuite ale impozitului pe venit ale proprietarului.,ca în orice tranzacție sau planificare fiscală, este important să vă consultați cu consilierul dvs. fiscal pentru a obține o înțelegere a implicațiilor fiscale pentru a lua decizii corecte și informate.