Reverse Mortgages

Wie funktionieren Reverse Hypotheken?

Wenn Sie eine reguläre Hypothek haben, zahlen Sie den Kreditgeber jeden Monat, um Ihr Haus im Laufe der Zeit zu kaufen. In einer umgekehrten Hypothek erhalten Sie ein Darlehen, in dem der Kreditgeber Sie bezahlt., Reverse Hypotheken nehmen Sie einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Haus und wandeln Sie es in Zahlungen an Sie um-eine Art Vorauszahlung auf Ihr Eigenkapital. Das Geld, das Sie in der Regel erhalten, ist steuerfrei. Im Allgemeinen müssen Sie das Geld nicht zurückzahlen, solange Sie in Ihrem Haus leben. Wenn Sie sterben, Ihr Haus verkaufen oder ausziehen, würden Sie, Ihr Ehepartner oder Ihr Nachlass das Darlehen zurückzahlen. Manchmal bedeutet das, das Haus zu verkaufen, um Geld für die Rückzahlung des Darlehens zu bekommen.,

Es gibt drei Arten von Reverse-Hypotheken: Single Purpose Reverse-Hypotheken-angeboten von einigen staatlichen und lokalen Behörden sowie gemeinnützige Organisationen; proprietäre Reverse-Hypotheken-private Kredite; und bundesweit versicherte Reverse-Hypotheken, auch bekannt als Home Equity Conversion Hypotheken (HECMs).

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek jeglicher Art erhalten, erhalten Sie ein Darlehen, in dem Sie gegen das Eigenkapital in Ihrem Haus leihen. Sie behalten den Titel zu Hause. Anstatt jedoch monatliche Hypothekenzahlungen zu zahlen, erhalten Sie einen Vorschuss für einen Teil Ihres Eigenheims., Das Geld, das Sie normalerweise erhalten, ist nicht steuerpflichtig und wirkt sich im Allgemeinen nicht auf Ihre Sozialversicherungs-oder Medicare-Leistungen aus. Wenn der letzte überlebende Kreditnehmer stirbt, das Haus verkauft oder nicht mehr als Hauptwohnsitz im Haus lebt, muss das Darlehen zurückgezahlt werden. In bestimmten Situationen kann ein nicht leihender Ehepartner im Haushalt bleiben. Hier sind einige Dinge zu beachten über Reverse Hypotheken:

• Es gibt Gebühren und andere Kosten. Reverse-Hypothekarkreditgeber erheben im Allgemeinen eine Originationsgebühr und andere Abschlusskosten sowie Servicegebühren über die Laufzeit der Hypothek., Einige berechnen auch Hypothekenversicherungsprämien (für bundes-versicherte HECMs).
• Sie schulden mehr im Laufe der Zeit. Wenn Sie Geld durch Ihre umgekehrte Hypothek erhalten, werden Zinsen auf das Guthaben, das Sie jeden Monat schulden, addiert. Das bedeutet, dass der Betrag, den Sie schulden, wächst, wenn sich die Zinsen für Ihr Darlehen im Laufe der Zeit summieren.
• Die Zinssätze können sich im Laufe der Zeit ändern. Die meisten Reverse-Hypotheken haben variable Zinssätze, die an einen Finanzindex gebunden sind und sich mit dem Markt ändern. Variable Rate Darlehen neigen dazu, Ihnen mehr Optionen zu geben, wie Sie Ihr Geld durch die umgekehrte Hypothek bekommen., Einige Reverse-Hypotheken – meist HECMs-bieten feste Zinssätze, aber sie neigen dazu, dass Sie Ihr Darlehen als Pauschalbetrag bei Abschluss zu nehmen. Oft ist der Gesamtbetrag, den Sie ausleihen können, geringer als bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz.
• Zinsen sind nicht jedes Jahr steuerlich absetzbar. Zinsen auf umgekehrte Hypotheken sind auf Einkommensteuererklärungen nicht abzugsfähig – bis das Darlehen teilweise oder vollständig ausgezahlt ist.
• Sie müssen andere Kosten für Ihr Zuhause bezahlen. In einer umgekehrten Hypothek behalten Sie den Titel Ihres Hauses., Das bedeutet, dass Sie für Grundsteuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Kraftstoff, Wartung und andere Ausgaben verantwortlich sind. Und wenn Sie Ihre Grundsteuern nicht zahlen, die Versicherung des Hausbesitzers aufbewahren oder Ihr Zuhause pflegen, muss der Kreditgeber möglicherweise Ihr Darlehen zurückzahlen. Eine finanzielle Bewertung ist erforderlich, wenn Sie die Hypothek beantragen. Infolgedessen kann Ihr Kreditgeber einen „Stilllegungsbetrag“ verlangen, um Ihre Steuern und Versicherungen während des Darlehens zu bezahlen. Die „Stilllegung“ reduziert die Höhe der Mittel, die Sie in Zahlungen erhalten können. Sie sind immer noch für die Pflege Ihres Hauses verantwortlich.
• Was passiert mit Ihrem Ehepartner?, Wenn Sie mit HECM-Krediten die Darlehensunterlagen unterschrieben haben und Ihr Ehepartner dies nicht getan hat, kann Ihr Ehepartner in bestimmten Situationen auch nach Ihrem Tod weiterhin im Haus leben, wenn er Steuern und Versicherungen zahlt und das Eigentum weiter pflegt. Aber Ihr Ehepartner wird aufhören, Geld vom HECM zu bekommen, da er oder sie nicht Teil des Darlehensvertrags war.
• Was können Sie Ihren Erben überlassen? Reverse Hypotheken können das Eigenkapital in Ihrem Haus verbrauchen, was weniger Vermögenswerte für Sie und Ihre Erben bedeutet. Die meisten umgekehrten Hypotheken haben etwas, das als „Nicht-Regress“ – Klausel bezeichnet wird., Dies bedeutet, dass Sie oder Ihr Nachlass nicht mehr als den Wert Ihres Hauses schulden können, wenn das Darlehen fällig wird und das Haus verkauft wird. Wenn Sie oder Ihre Erben mit einem HECM das Darlehen auszahlen und das Haus behalten möchten, anstatt es zu verkaufen, müssten Sie im Allgemeinen nicht mehr als den geschätzten Wert des Hauses zahlen.

Arten von umgekehrten Hypotheken

Wenn Sie überlegen, ob eine umgekehrte Hypothek für Sie richtig ist, überlegen Sie auch, welche der drei Arten von umgekehrten Hypotheken Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.

Einzweck-Reverse-Hypotheken sind die kostengünstigste Option., Sie werden von einigen staatlichen und lokalen Regierungsbehörden sowie von gemeinnützigen Organisationen angeboten, sind aber nicht überall verfügbar. Diese Kredite dürfen nur für einen Zweck verwendet werden, den der Kreditgeber angibt. Zum Beispiel könnte der Kreditgeber sagen, dass das Darlehen nur zur Bezahlung von Reparaturen, Verbesserungen oder Grundsteuern verwendet werden darf. Die meisten Hausbesitzer mit niedrigem oder mittlerem Einkommen können sich für diese Kredite qualifizieren.

Proprietäre Reverse-Hypotheken sind private Kredite, die von den Unternehmen, die sie entwickeln, unterstützt werden., Wenn Sie ein höherwertiges Haus besitzen, erhalten Sie möglicherweise einen größeren Kreditvorschuss aus einer proprietären umgekehrten Hypothek. Wenn Ihr Haus also einen höheren Schätzwert hat und Sie eine kleine Hypothek haben, können Sie sich für mehr Mittel qualifizieren.

Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) sind Staatlich versichert reverse-Hypotheken und sind unterstützt durch das U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD). HECM Darlehen können für jeden Zweck verwendet werden.

HECMs und proprietäre Reverse-Hypotheken können teurer sein als herkömmliche Hauskredite, und die Vorlaufkosten können hoch sein., Das ist wichtig zu beachten, besonders wenn Sie nur für kurze Zeit in Ihrem Haus bleiben oder einen kleinen Betrag ausleihen möchten. Wie viel Sie mit einer HECM oder proprietären Reverse-Hypothek ausleihen können, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Ihr Alter
• die Art der Reverse-Hypothek wählen Sie
• der geschätzte Wert Ihres Hauses
• aktuelle Zinssätze und
• eine finanzielle Bewertung Ihrer Bereitschaft und Fähigkeit, Grundsteuern und Hausbesitzer Versicherung zu zahlen.,

Im Allgemeinen gilt: Je älter Sie sind, desto mehr Eigenkapital haben Sie in Ihrem Haus, und je weniger Sie darauf schulden, desto mehr Geld können Sie bekommen.

Bevor Sie sich für ein HECM bewerben, müssen Sie sich mit einem Berater einer unabhängigen, von der Regierung genehmigten Wohnungsberatungsagentur treffen. Einige Kreditgeber, die proprietäre Reverse-Hypotheken anbieten, benötigen ebenfalls eine Beratung.

Der Berater muss die Kosten und finanziellen Auswirkungen des Darlehens erläutern., Der Berater muss auch die möglichen Alternativen zu einem HECM – ähnlichen regierungs-und gemeinnützigen Programmen oder einer Einzweck-oder proprietären umgekehrten Hypothek erläutern. Der Berater sollte Ihnen auch dabei helfen können, die Kosten verschiedener Arten von Reverse-Hypotheken zu vergleichen und Ihnen mitzuteilen, wie sich verschiedene Zahlungsoptionen, Gebühren und andere Kosten im Laufe der Zeit auf die Gesamtkosten des Darlehens auswirken. Sie können HUD für eine Liste der Berater besuchen, oder rufen Sie die Agentur unter 1-800-569-4287. Beratungsagenturen berechnen normalerweise eine Gebühr für ihre Dienstleistungen, oft um $125., Diese Gebühr kann aus dem Darlehenserlös bezahlt werden, und Sie können nicht abgewiesen werden, wenn Sie sich die Gebühr nicht leisten können.

Bei einem HECM besteht im Allgemeinen keine spezifische Einkommensanforderung. Kreditgeber müssen jedoch eine finanzielle Bewertung durchführen, wenn sie entscheiden, ob sie Ihr Darlehen genehmigen und schließen möchten. Sie bewerten Ihre Bereitschaft und Fähigkeit, Ihre Verpflichtungen und die Hypothekenanforderungen zu erfüllen. Basierend auf den Ergebnissen könnte der Kreditgeber verlangen, dass Mittel aus dem Darlehenserlös beiseite gelegt werden, um Dinge wie Grundsteuern, Hausbesitzerversicherung und Hochwasserversicherung (falls zutreffend) zu zahlen., Wenn dies nicht erforderlich ist, können Sie dennoch zustimmen, dass Ihr Kreditgeber diese Artikel bezahlt. Wenn Sie eine „Stilllegung“ haben oder sich damit einverstanden erklären, dass der Kreditgeber diese Zahlungen leistet, werden diese Beträge von dem Betrag abgezogen, den Sie im Darlehenserlös erhalten. Sie sind weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Mit dem HECM können Sie zwischen mehreren Zahlungsoptionen wählen:

• eine einzelne Auszahlungsoption-diese ist nur mit einem festverzinslichen Darlehen verfügbar und bietet in der Regel weniger Geld als andere HECM-Optionen.
• eine“ Term “ – Option-feste monatliche Barguthaben für eine bestimmte Zeit.,
• eine“ Tenure “ – Option-feste monatliche Barvorschüsse für so lange, wie Sie in Ihrem Haus leben.
• eine Kreditlinie – Auf diese Weise können Sie den Darlehenserlös jederzeit in von Ihnen gewählten Beträgen abziehen, bis Sie die Kreditlinie aufgebraucht haben. Diese Option begrenzt die Höhe der Zinsen für Ihr Darlehen auferlegt, weil Sie Zinsen auf das Guthaben schulden, die Sie verwenden.
• eine Kombination aus monatlichen Zahlungen und einer Kreditlinie.

Möglicherweise können Sie Ihre Zahlungsoption gegen eine geringe Gebühr ändern.,

HECMs geben Ihnen im Allgemeinen größere Kreditvorschüsse zu niedrigeren Gesamtkosten als proprietäre Kredite. Im HECM-Programm kann ein Kreditnehmer in der Regel bis zu 12 aufeinanderfolgende Monate in einem Pflegeheim oder einer anderen medizinischen Einrichtung leben, bevor das Darlehen zurückgezahlt werden muss. Steuern und Versicherungen müssen noch auf das Darlehen bezahlt werden, und Ihr Haus muss gepflegt werden.

Mit HECMs gibt es eine Grenze, wie viel Sie das erste Jahr herausnehmen können. Ihr Kreditgeber berechnet, wie viel Sie ausleihen können, basierend auf Ihrem Alter, dem Zinssatz, dem Wert Ihres Hauses und Ihrer finanziellen Bewertung., Dieser Betrag wird als „anfängliches Kapitallimit“ bezeichnet.“

Im Allgemeinen können Sie im ersten Jahr bis zu 60 Prozent Ihres ursprünglichen Kapitallimits abschließen. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Einkaufen für eine umgekehrte Hypothek

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek in Betracht ziehen, kaufen Sie ein. Entscheiden Sie, welche Art von Reverse-Hypothek für Sie richtig sein könnte. Das könnte davon abhängen, was Sie mit dem Geld machen wollen. Vergleichen Sie die Optionen, Bedingungen und Gebühren von verschiedenen Kreditgebern. Erfahren Sie so viel wie möglich über Reverse-Hypotheken, bevor Sie mit einem Berater oder Kreditgeber sprechen., Und stellen Sie viele Fragen, um sicherzustellen, dass eine umgekehrte Hypothek für Sie funktionieren könnte – und dass Sie die richtige Art für Sie bekommen.

Hier sind einige Dinge zu beachten:

• Möchten Sie eine umgekehrte Hypothek für Hausreparaturen oder Grundsteuern bezahlen? Wenn ja, finden Sie heraus, ob Sie für alle Low-Cost-Single-Purpose-Darlehen in Ihrer Nähe qualifizieren. Die Mitarbeiter in Ihrer lokalen Agentur vor Ort wissen möglicherweise über die Programme in Ihrer Nähe Bescheid. Finden Sie die nächste Agentur auf unter eldercare.gov, oder rufen Sie 1-800-677-1116., Fragen Sie nach „Kredit – oder Zuschussprogrammen für Reparaturen oder Verbesserungen von Eigenheimen“ oder „Aufschub der Grundsteuer“ oder „Verschiebung der Grundsteuer“ und wie Sie sich bewerben können.
• Leben Sie in einem höherwertigen Zuhause? Möglicherweise können Sie sich mit einer proprietären umgekehrten Hypothek mehr Geld leihen. Aber je mehr Sie leihen, desto höher sind die Gebühren, die Sie zahlen. Sie könnten auch einen HECM-Kredit in Betracht ziehen. Ein HECM-Berater oder ein Kreditgeber kann Ihnen helfen, diese Art von Darlehen nebeneinander zu vergleichen, um zu sehen, was Sie erhalten – und was es kostet.
• Vergleichen Sie Gebühren und Kosten., Dies wiederholt sich: Kaufen Sie ein und vergleichen Sie die Kosten der Ihnen zur Verfügung stehenden Kredite. Während die Hypothekenversicherungsprämie in der Regel von Kreditgeber zu Kreditgeber gleich ist, variieren die meisten Kreditkosten – einschließlich Entstehungsgebühren, Zinssätze, Abschlusskosten und Servicegebühren – zwischen den Kreditgebern.
• Verstehen Gesamtkosten und Kreditrückzahlung. Bitten Sie einen Berater oder Kreditgeber, die jährlichen Gesamtkreditkosten (TALC) zu erläutern: Sie zeigen die projizierten jährlichen Durchschnittskosten einer umgekehrten Hypothek, einschließlich aller aufgeschlüsselten Kosten., Und egal welche Art von Reverse-Hypothek Sie in Betracht ziehen, verstehen Sie alle Gründe, warum Ihr Darlehen möglicherweise zurückgezahlt werden muss, bevor Sie es planen.

Seien Sie vorsichtig bei Verkaufsstellen für eine umgekehrte Hypothek

Ist eine umgekehrte Hypothek das Richtige für Sie? Nur Sie können entscheiden, was für Ihre Situation funktioniert. Ein Berater einer unabhängigen, von der Regierung genehmigten Wohnungsberatungsagentur kann helfen. Aber ein Verkäufer ist wahrscheinlich nicht der beste Leitfaden für das, was für Sie funktioniert., Dies gilt insbesondere, wenn er oder sie wie eine umgekehrte Hypothek wirkt, ist eine Lösung für alle Ihre Probleme, schiebt Sie einen Kredit aufzunehmen, oder hat Ideen, wie Sie das Geld aus einer umgekehrten Hypothek ausgeben können.

Zum Beispiel können einige Verkäufer versuchen, Ihnen Dinge wie Heimwerkerdienstleistungen zu verkaufen – aber dann schlagen Sie eine umgekehrte Hypothek als einfache Möglichkeit vor, sie zu bezahlen. Wenn Sie sich entscheiden, dass Sie Verbesserungen zu Hause benötigen, und Sie denken, dass eine umgekehrte Hypothek der Weg ist, um sie zu bezahlen, kaufen Sie ein, bevor Sie sich für einen bestimmten Verkäufer entscheiden., Ihre Heimwerkerkosten umfassen nicht nur den Preis der geleisteten Arbeit – sondern auch die Kosten und Gebühren, die Sie zahlen, um die umgekehrte Hypothek zu erhalten.

Einige Reverse-Hypotheken-Verkäufer könnten Möglichkeiten vorschlagen, das Geld aus Ihrer Reverse-Hypothek zu investieren – auch Sie unter Druck setzen andere Finanzprodukte zu kaufen,wie eine Rente oder Pflegeversicherung. Widerstehen Sie diesem Druck. Wenn Sie diese Art von Finanzprodukten kaufen, könnten Sie das Geld verlieren, das Sie von Ihrer umgekehrten Hypothek erhalten. Sie müssen keine Finanzprodukte, Dienstleistungen oder Investitionen kaufen, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten., Tatsächlich ist es in einigen Situationen illegal, von Ihnen den Kauf anderer Produkte zu verlangen, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten.

Einige Verkäufer versuchen, Sie durch den Prozess zu eilen. Hören Sie auf und erkundigen Sie sich bei einem Berater oder jemandem, dem Sie vertrauen, bevor Sie etwas unterschreiben. Eine umgekehrte Hypothek kann kompliziert sein, und ist nicht etwas zu eilen in.

Das Endergebnis: Wenn Sie die Kosten oder Merkmale einer umgekehrten Hypothek nicht verstehen, gehen Sie weg. Wenn Sie Druck oder Dringlichkeit verspüren, den Deal abzuschließen, gehen Sie weg. Recherchieren Sie und finden Sie einen Berater oder eine Firma, mit der Sie sich wohl fühlen.,

Ihr Widerrufsrecht

Bei den meisten Reverse-Hypotheken haben Sie mindestens drei Werktage nach Abschluss des Geschäfts aus irgendeinem Grund ohne Vertragsstrafe storniert. Dies ist bekannt als Ihr Recht auf „Rücktritt.“Um zu kündigen, müssen Sie den Kreditgeber schriftlich benachrichtigen. Senden Sie Ihren Brief per beglaubigter Post und fordern Sie eine Rücksendung an. Auf diese Weise können Sie dokumentieren, was der Kreditgeber wann bekommen hat. Bewahren Sie Kopien Ihrer Korrespondenz und aller Gehäuse auf. Nachdem Sie gekündigt haben, hat der Kreditgeber 20 Tage Zeit, um das Geld zurückzugeben, das Sie für die Finanzierung bezahlt haben.,

Melden Sie möglichen Betrug

Wenn Sie einen Betrug vermuten oder dass jemand, der an der Transaktion beteiligt ist, möglicherweise gegen das Gesetz verstößt, informieren Sie den Berater, Kreditgeber oder Kreditdienstleister. Reichen Sie dann eine Beschwerde bei der Federal Trade Commission, Ihrer Generalstaatsanwaltschaft oder Ihrer staatlichen Bankenaufsichtsbehörde ein.

Ob eine umgekehrte Hypothek für Sie richtig ist, ist eine große Frage. Betrachten Sie alle Ihre Optionen. Sie können sich für kostengünstigere Alternativen qualifizieren. Die folgenden Organisationen haben mehr Informationen:

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD)

HECM-Programm