a taxa de cap é um conceito importante no mercado imobiliário e é amplamente utilizado. Muitas vezes há confusão sobre como calcular a taxa de pac usando vários métodos. O objectivo do presente artigo é demonstrar várias formas de calcular a taxa do limite máximo.
como calcular a razão da taxa de Cap
talvez o lugar mais simples para começar seja calcular a razão real da taxa de cap., A relação de taxa de cap é apenas rendimento operacional líquido (NOI) dividido pelo valor, por isso, se soubermos o que é a renda operacional líquida de uma propriedade e também sabemos qual é o valor de uma propriedade, então podemos facilmente calcular a taxa de cap.
isto resulta numa taxa máxima de 10%.
como calcular a taxa de Cap com Comps de vendas
Uma vez que o valor de uma propriedade é muitas vezes o que não sabemos, é comum simplesmente dividir o nosso rendimento operacional líquido conhecido por uma taxa de cap baseada no mercado. Isto dir-nos-á Qual é o valor de uma propriedade.,
calcular o rendimento operacional líquido de uma propriedade é bastante fácil, mas se não sabemos qual é a taxa de cap baseada no mercado, então como podemos calculá-la?
uma abordagem é encontrar propriedades comparáveis que tenham vendido recentemente. Depois, podemos pegar nesses preços de venda comparáveis e calcular uma taxa máxima. Por exemplo, suponha que observar o seguinte vendas recentes de propriedades semelhantes:
com o nosso conhecimento do mercado local, podemos decidir simplesmente a média de todos esses três taxas de capitalização para um mercado baseado cap de taxa de 8.33%., Agora podemos usar esta taxa de cap baseada no mercado para descobrir um valor para a nossa propriedade. Se a nossa propriedade tem um NOI de $100.000 então podemos encontrar o seu valor como este:
Este é o valor de mercado esperado da nossa propriedade usando o método de capitalização direta, com base em vendas comparáveis recentes que observamos no mercado local.
como calcular a taxa de Cap com o método da banda de investimento
por vezes não existem vendas comparáveis recentes a utilizar para calcular uma taxa de cap., Uma outra abordagem que os avaliadores imobiliários comerciais usam é chamada de método de banda de investimento. Isto permite-nos calcular uma taxa máxima com base nas condições de empréstimo baseadas no mercado, bem como a rendibilidade exigida pelo investidor. Os avaliadores normalmente encontram esta informação através de um inquérito aos mutuantes e investidores locais e perguntando – lhes quais são os seus requisitos actuais.
por exemplo, suponha que pesquisamos os credores locais e lhes perguntamos quais são seus termos típicos de empréstimo para uma propriedade semelhante à nossa. Descobrimos que podemos obter um empréstimo a um rácio de 75% empréstimo / valor, amortizado ao longo de 20 anos, a uma taxa de 6%.,
Agora podemos usar esta informação de empréstimo para calcular uma constante de hipoteca de 0,085972.da mesma forma, suponha que pesquisemos os investidores locais e descubramos que eles, em média, exigiriam um dinheiro de 11% sobre a taxa de retorno em dinheiro para investir em uma propriedade semelhante à que estamos avaliando.
agora temos toda a informação que precisamos para estimar uma taxa de cap usando o método de banda de investimento. Para isso, basta ter uma média ponderada do retorno ao mutuante típico e do retorno ao investidor típico. Neste caso, é (75% * 0.085972) + (25% * 11%), o que é igual a 0.,06448 + .02750, ou 9.20%. Esta é a nossa taxa de cap baseado no mercado usando o método da banda de investimento.
Como Calcular a Taxa Cap Usando a Taxa de Desconto
Outra forma de calcular a taxa cap é baseado na relação entre o cap e taxa de que a taxa de desconto. Quando a renda e o valor crescem a uma taxa constante, então a taxa de desconto é igual à taxa de cap mais a taxa de crescimento. Esta ideia vem do modelo de desconto de dividendos, também conhecido como o modelo Gordon, que é usado para valorizar um estoque.,
podemos re-organizar esta equação para resolver o cap rate, que diz que o pac taxa é igual à taxa de desconto, menos a taxa de crescimento:
Então, se sabemos que a taxa de retorno requerida (taxa de desconto) para uma propriedade, e também sabemos que a taxa de crescimento esperada para a propriedade do NOI, então, podemos calcular a taxa cap. Por exemplo, suponhamos que sabemos que a taxa de desconto é de 12% e que a taxa de crescimento da NOI deverá ser de 3%., É assim que podemos estimar a taxa de cap:
a taxa de cap é calculada como 12% menos 3%, ou 9%.
Conclusion
in this article we discussed several ways to calculate the cap rate. Primeiro, falamos sobre como calcular a taxa de capitalização simples quando você conhece tanto o NOI como o valor de uma propriedade. Em seguida, discutimos como estimar a taxa de cap quando você não sabe o valor de uma propriedade. Isto pode ser feito através da fixação de taxas de limite para as vendas recentes de propriedades comparáveis., Às vezes não há propriedades comparáveis para extrair uma taxa de cap baseado no mercado. Quando isso acontece, avaliadores de imóveis comerciais muitas vezes usam o método de banda de investimento para calcular uma taxa de cap. Tal implicou a realização de inquéritos aos mutuantes e investidores para, em última análise, calcular uma taxa máxima com base numa média ponderada das expectativas de rendibilidade destes mutuantes e dos investidores. Finalmente, cobrimos a relação entre a taxa da PAC e a taxa de desconto e passamos por um exemplo de como a taxa da PAC pode ser calculada com base na taxa de desconto e na taxa de crescimento esperada do rendimento operacional líquido.