chociaż konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości nie powinny prowadzić do decyzji o sprzedaży lub posiadaniu nieruchomości, istnieją ważne kwestie do rozważenia w celu podejmowania świadomych decyzji. Jeden z aspektów dotyczy obowiązujących stawek podatkowych długoterminowych zysków kapitałowych wynikających ze sprzedaży nieruchomości.
podsumowując podstawy, po nabyciu nieruchomości następuje kapitalizacja kosztu budynku i gruntu., Jeżeli budynek jest nieruchomością czynszową lub użytkowaną w celach handlowych lub gospodarczych, koszt przypisany budynkowi jest amortyzowany w okresie 27,5 roku (mieszkalny) lub 39 lat (niemieszkalny) metodą liniową dla celów podatkowych. Grunty nie podlegają amortyzacji, dlatego też amortyzacja nie jest dozwolona. Podsumowując, koszt budynku jest odpisywany ratalnie przez cały okres użytkowania środka trwałego poprzez roczne odpisy amortyzacyjne.
odpisy amortyzacyjne oferują właścicielowi nieruchomości ulgę podatkową w postaci odliczenia według własnych stawek podatku dochodowego od osób fizycznych., Dodatkowo, odpisy amortyzacyjne obniżają podstawę kosztową nieruchomości, która ostatecznie określa zysk lub stratę po sprzedaży lub zbyciu nieruchomości. W przypadku sprzedaży jako długoterminowy zysk, zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi stawki podatku od długoterminowych zysków kapitałowych wahają się od 0% do 20% w zależności od poziomu dochodów podatnika.
jednak nie wszystkie zyski korzystają z długoterminowych stawek podatku od zysków kapitałowych. Amortyzacja jest to część zysku wynikająca z odpisów amortyzacyjnych dopuszczonych wcześniej w okresie, w którym podatnik posiadał nieruchomość., Stawka amortyzacji tej części zysku wynosi 25%. Uzasadnieniem zasad odzyskiwania amortyzacji jest to, że podatnik otrzymał korzyść z odliczenia od amortyzacji, która kompensuje zwykłe stawki podatku dochodowego (potencjalne Federalne oszczędności podatkowe w wysokości do 39,6%), rząd nie zamierza przyznać najkorzystniejszych stawek zysków kapitałowych na część zysku odnoszącą się do tych wcześniejszych odliczeń od amortyzacji. Poniższe przykłady ilustrują pojęcie amortyzacji.
, Załóżmy, że po 10 latach właściciel wziął $ 500,000 odpisów amortyzacyjnych. Koszt budowy budynku wynosi obecnie 1,5 miliona dolarów. Jeśli właściciel sprzeda budynek za 5 milionów dolarów, rozpozna zysk w wysokości 3,5 miliona dolarów (5 milionów mniej 1,5 miliona dolarów). Często zakłada się, że 3,5 miliona dolarów będzie opodatkowane stopą zysku kapitałowego w wysokości 20%. Jednak w tym przykładzie, $ 500,000 zysku będzie opodatkowane według stopy zwrotu 25%. Pozostałe 3 miliony dolarów zysk będzie Opodatkowany w 20% stopa zysku kapitałowego. Wynik w tym przykładzie to dodatkowy koszt podatkowy w wysokości 25 000 USD (5% na 500 000 USD)., Większe transakcje mają oczywiście większe implikacje.
amortyzacja jest ograniczona do mniejszego zysku lub, amortyzacja wcześniej podjęte. Korzystając z powyższego przykładu, załóżmy, że właściciel sprzedaje budynek za 1,6 miliona dolarów, co daje zysk w wysokości zaledwie 100 000 dolarów. Ponieważ $ 100,000 zysk jest mniejszy niż $500,000 odpisy amortyzacyjne stopa odzyskiwania 25% ma zastosowanie do całego $ 100,000 zysk.
w przypadku sprzedaży nieruchomości ze stratą nie stosuje się zasad amortyzacji. Załóżmy, że w powyższym przykładzie nieruchomość została sprzedana za 1,1 miliona dolarów., Właściciel nieruchomości po prostu zgłosić stratę $400,000. Nie będzie wymagane naliczenie amortyzacji.
25% stawka amortyzacji dotyczy tylko części zysku przypadającej na nieruchomość. Jeżeli umowa sprzedaży obejmuje sprzedaż innych aktywów, takich jak meble i sprzęt, zysk związany z amortyzacją tych aktywów będzie opodatkowany według zwykłych stawek podatku dochodowego od właściciela nieruchomości.,
podobnie jak w przypadku każdej transakcji lub planowania podatkowego, ważne jest, aby skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uzyskać zrozumienie konsekwencji podatkowych w celu podejmowania właściwych i świadomych decyzji.