wskaźnik cap jest ważnym pojęciem w Nieruchomościach Komercyjnych i jest szeroko stosowany. Często pojawiają się niejasności dotyczące sposobu obliczania wskaźnika pułapu przy użyciu różnych metod. Celem tego artykułu jest wykazanie kilku sposobów obliczania stawki granicznej.
Jak obliczyć wskaźnik Cap Rate
być może najprostszym miejscem do rozpoczęcia jest obliczenie rzeczywistego wskaźnika cap rate., Wskaźnik cap rate jest po prostu dochodem operacyjnym netto (NOI) podzielonym przez wartość, więc jeśli wiemy, jaki jest dochód operacyjny netto nieruchomości i wiemy również, jaka jest wartość nieruchomości, możemy łatwo obliczyć stopę cap.
oznacza to, że wskaźnik pułapu wynosi 10%.
Jak obliczyć pułap z kompami Sprzedaży
ponieważ wartość nieruchomości jest często tym, czego nie wiemy, często zdarza się po prostu podzielić nasz znany zysk operacyjny netto przez rynkową stopę pułapu. To powie nam, jaka jest wartość nieruchomości.,
Obliczanie dochodu operacyjnego netto nieruchomości jest dość łatwe, ale jeśli nie wiemy, jaka jest rynkowa stopa ograniczenia, to jak ją obliczyć?
jednym ze sposobów jest znalezienie porównywalnych nieruchomości, które niedawno zostały sprzedane. Następnie możemy wziąć te porównywalne ceny sprzedaży i obliczyć stopę ograniczenia. Na przykład, załóżmy, że obserwujemy następujące niedawne sprzedaży podobnych nieruchomości:
w oparciu o naszą wiedzę na temat lokalnego rynku możemy zdecydować się po prostu średnia wszystkich trzech z tych stawek WPR, aby uzyskać rynkową stopę WPR na poziomie 8,33%., Teraz możemy wykorzystać tę rynkową stopę ograniczenia, aby ustalić wartość naszej nieruchomości. Jeśli nasza nieruchomość ma NOI w wysokości $100,000, to możemy znaleźć jej wartość w następujący sposób:
jest to oczekiwana wartość rynkowa naszej nieruchomości przy użyciu metody bezpośredniej kapitalizacji, na podstawie niedawnej porównywalnej sprzedaży, którą zaobserwowaliśmy na rynku lokalnym.
Jak obliczyć Cap Rate za pomocą metody Band of Investment
czasami nie ma żadnej porównywalnej sprzedaży do wykorzystania w celu obliczenia cap rate., Jednym z innych sposobów wykorzystania przez rzeczoznawców nieruchomości komercyjnych jest metoda band of investment. Pozwala nam to obliczyć stopę pułapu na podstawie rynkowych warunków kredytowych, a także wymaganego zwrotu inwestora. Rzeczoznawca zwykle znaleźć te informacje, badając lokalnych kredytodawców i inwestorów i pytając ich, jakie są ich aktualne wymagania.
Załóżmy na przykład, że badamy lokalnych kredytodawców i pytamy ich, jakie są typowe warunki kredytu na nieruchomość podobną do naszej. Dowiadujemy się, że możemy uzyskać kredyt w 75% stosunku kredytu do wartości, amortyzowany przez 20 lat, ze stopą 6%.,
możemy teraz wykorzystać te informacje o kredytach do obliczenia stałej hipoteki na poziomie 0,085972.
podobnie, Załóżmy, że badamy lokalnych inwestorów i dowiadujemy się, że średnio potrzebowaliby 11% gotówki na stopie zwrotu gotówki za inwestowanie w nieruchomość podobną do tej, którą oceniamy.
teraz mamy wszystkie informacje, których potrzebujemy, aby oszacować stopę ograniczenia przy użyciu metody band of investment. Aby to zrobić, po prostu bierzemy średnią ważoną zwrotu do typowego pożyczkodawcy i zwrotu do typowego inwestora. W tym przypadku jest to(75% * 0.085972) + (25% * 11%), co równa się 0.,06448 + .02750, czyli 9,20%. Jest to nasza rynkowa stopa cap rate wykorzystująca metodę band of investment.
Jak obliczyć stopę ograniczenia przy użyciu stopy dyskontowej
inny sposób obliczania stopy ograniczenia opiera się na zależności między stopą ograniczenia a stopą dyskontową. Gdy dochód i wartość rosną w stałym tempie, wówczas stopa dyskontowa jest równa stopie ograniczenia powiększonej o stopę wzrostu. Pomysł ten wywodzi się z modelu dyskonta dywidendowego, znanego również jako Model Gordona, który służy do wyceny akcji.,
możemy przeorganizować to równanie do rozwiązania dla stopy ograniczenia, która mówi, że stopa ograniczenia jest równa stopie dyskontowej minus stopa wzrostu:
tak więc, jeśli znamy wymaganą stopę zwrotu (stopę dyskontową) dla nieruchomości, a także znamy oczekiwaną stopę wzrostu dla Noi nieruchomości, możemy obliczyć wskaźnik ograniczenia. Na przykład, załóżmy, że wiemy, że stopa dyskontowa wynosi 12%, a stopa wzrostu NOI ma wynosić 3%., W ten sposób możemy oszacować wskaźnik ograniczenia:
wskaźnik ograniczenia oblicza się jako 12% minus 3% lub 9%.
wnioski
w tym artykule omówiliśmy kilka sposobów obliczania wskaźnika cap. Najpierw rozmawialiśmy o tym, jak obliczyć prosty współczynnik kapitalizacji, gdy znasz zarówno NOI, jak i wartość nieruchomości. Następnie omówiliśmy, jak oszacować stopę ograniczenia, gdy nie znasz wartości nieruchomości. Można to zrobić, znajdując stawki graniczne dla niedawnej sprzedaży porównywalnych nieruchomości., Czasami nie ma żadnych porównywalnych właściwości, z których można wyodrębnić rynkową stopę ograniczenia. Gdy tak się dzieje, rzeczoznawcy nieruchomości komercyjnych często korzystają z metody band of investment, aby obliczyć stopę ograniczenia. Wymagało to badania kredytodawców i inwestorów, aby ostatecznie obliczyć stopę pułapu na podstawie średniej ważonej oczekiwań pożyczkodawców i inwestorów. Na koniec omówiliśmy zależność między stopą ograniczenia a stopą dyskontową i omówiliśmy przykład, w jaki sposób stopa ograniczenia może być obliczona na podstawie stopy dyskontowej i oczekiwanego wzrostu dochodu operacyjnego netto.