jedną z nisz inwestycyjnych, która jest często pomijana przez inwestorów, są zastaw nieruchomości. Rosnąca zmienność rynku akcji, w połączeniu z wciąż historycznie niskimi stopami procentowymi, sprawia, że wielu inwestorów poszukuje tego typu alternatywy, aby zapewnić przyzwoitą stopę zwrotu. W niektórych przypadkach ta wyjątkowa okazja może zapewnić doświadczonym inwestorom doskonałe stopy zwrotu.,
zastaw nieruchomości może również wiązać się z dużym ryzykiem, co oznacza, że początkujący nabywcy muszą zrozumieć zasady i potencjalne pułapki, które pochodzą z tego typu aktywów. W tym artykule omówiono zastawy podatkowe, jak można w nie inwestować oraz wady tego typu instrumentu inwestycyjnego.
kluczowe Zwroty
- zastaw podatkowy jest roszczeniem, które rząd składa Na nieruchomość, gdy właściciel nie płaci podatku od nieruchomości.
- zastawy są sprzedawane na aukcjach, które czasami wiążą się z wojnami licytacyjnymi.,
- Jeśli potrzebujesz wykluczenia, mogą istnieć inne zastawy przeciwko nieruchomości, które uniemożliwiają ci przejęcie własności.
- Jeśli otrzymasz nieruchomość, mogą wystąpić nieprzewidziane wydatki, takie jak naprawy lub nawet eksmisja obecnych mieszkańców.
- możesz także inwestować w fundusze zastawu nieruchomości.
Co To jest zastaw podatkowy?
zastaw podatkowy jest roszczeniem prawnym przeciwko mieniu osoby fizycznej lub firmy, która nie płaci podatków należnych rządowi., Na przykład, gdy właściciel ziemski lub właściciel domu nie płaci podatków od swojej nieruchomości, miasto lub Powiat, w którym znajduje się nieruchomość, ma prawo do ustanowienia zastawu na nieruchomości. Zastaw działa jako roszczenie prawne przeciwko nieruchomości za niezapłaconą kwotę, która jest należna. Nieruchomość z dołączonym zastawem nie może być sprzedana lub refinansowana, dopóki podatki nie zostaną zapłacone i zastaw nie zostanie usunięty.
Po wydaniu zastawu Gmina tworzy zaświadczenie o zastawie podatkowym, które odzwierciedla kwotę należną od nieruchomości, wraz z należnymi odsetkami lub karami., Certyfikaty te są następnie sprzedawane na aukcji inwestorowi, który licytuje najwięcej. Inwestorzy mogą kupić zastawy podatkowe za kilkaset dolarów, jeśli jest to bardzo mała nieruchomość. Jednak większość kosztuje znacznie więcej.
inwestorzy mogą nabyć zastawy na podatek od nieruchomości od gminy, umożliwiając im jako nowemu właścicielowi zastawu pobieranie płatności z odsetkami od właściciela nieruchomości. W niektórych przypadkach mogą one przejąć i uzyskać tytuł do nieruchomości.,
zastawy podatkowe Według Numerów
w 2017 r. nie zapłacono około 14 miliardów dolarów podatku od nieruchomości, według Brad Westover, dyrektor wykonawczy National Tax Lien Association (NTLA). Około jedna trzecia tych zastawów jest następnie sprzedawana prywatnym inwestorom. Samorządy korzystają ze sprzedaży prywatnej, ponieważ natychmiast odzyskują pieniądze należne od danej nieruchomości. 30 stanów sprzedaje zaświadczenia o zastawie podatkowym, mówi Westover.
w stanie Floryda niezapłacone podatki od nieruchomości spadły z 1 USD.,2 mld w 2008 r. do 740 mln USD w 2018 r., „prawie połowa tego, co było w szczycie”, a spadek dostępności zastawów dla inwestorów jest prawdopodobnie tendencją krajową. „zdrowa gospodarka, to ma sens, że więcej ludzi płaci podatki od nieruchomości”, mówi.
badanie opublikowane przez National Consumer Law Center (NCLC) w 2012 roku w Ameryce „inny kryzys wykluczenia” okazało się, że wraz z zaległości hipotecznych domu i stopy bezrobocia, zaległości w podatku od nieruchomości gwałtownie wzrosły podczas Wielkiej Recesji., Według badania, badanie wykazało, że rocznie, władze hrabstwa i Gminy w USA nie udało się zebrać szacunkowo $15 miliardów podatków od nieruchomości.
Jak mogę inwestować w zastawy podatkowe?
inwestorzy mogą nabywać zastawy na podatek od nieruchomości w ten sam sposób, w jaki można kupować i sprzedawać rzeczywiste nieruchomości na aukcjach. Aukcje odbywają się w Ustawieniach fizycznych lub online, a inwestorzy mogą albo licytować obniżoną stopę procentową zastawu, albo licytować premię, którą za to zapłacą. Inwestor, który zaakceptuje najniższą stopę procentową lub zapłaci najwyższą premię, otrzymuje zastaw., Kupujący często wchodzą w wojny licytacyjne o daną nieruchomość, co obniża stopę zwrotu, którą czerpie zwycięski nabywca.
nabywcy nieruchomości z zastawem podatkowym muszą być świadomi kosztów naprawy, wraz z innymi ukrytymi kosztami, które mogą być konieczne do zapłaty, jeśli przejmą własność nieruchomości. Ci, którzy są właścicielami tych nieruchomości, mogą mieć do czynienia z nieprzyjemnymi zadaniami, takimi jak eksmisja obecnych mieszkańców, które mogą wymagać kosztownej pomocy ze strony zarządcy nieruchomości lub adwokata.,
każdy zainteresowany zakupem zastawu podatkowego powinien zacząć od decyzji o rodzaju nieruchomości, na której chciałby posiadać zastaw—mieszkaniowej, handlowej, niezabudowanej ziemi lub nieruchomości z ulepszeniami. Następnie mogą skontaktować się z biurem skarbnika miasta lub powiatu, aby dowiedzieć się, kiedy, gdzie i jak odbędzie się kolejna Aukcja. Skarbnik może powiedzieć inwestorowi, gdzie uzyskać listę zastawów majątkowych, które mają zostać sprzedane na aukcji, a także zasady prowadzenia sprzedaży., Zasady te określają wszelkie wymagania dotyczące rejestracji wstępnej, akceptowane metody płatności i inne istotne szczegóły.
Porady dla kupujących zastaw podatkowy
kupujący muszą również dokonać due diligence na dostępnych nieruchomościach. W niektórych przypadkach aktualna wartość nieruchomości może być mniejsza niż kwota zastawu. Ntla doradza podzielenie kwoty nominalnej delikwenta podatku zastawu przez wartość rynkową nieruchomości. Jeśli stosunek jest powyżej 4%, potencjalni nabywcy powinni trzymać się z dala od tej nieruchomości., Ponadto mogą istnieć również inne zastawy na nieruchomości, które uniemożliwią licytantowi przejęcie jej własności.
każdej nieruchomości w danym powiecie z zastawem podatkowym przypisany jest numer w obrębie danej działki. Kupujący mogą szukać tych zastawów według numeru w celu uzyskania informacji o nich z powiatu, co często można zrobić online., Dla każdego numeru Powiat ma adres Nieruchomości, nazwę właściciela, oszacowaną wartość nieruchomości, opis prawny i podział stanu nieruchomości oraz wszelkie obiekty znajdujące się na terenie.
nie inwestuj w zastawy podatkowe z nadzieją, że uzyskasz z nich nieruchomość; około 98% właścicieli domów wykupuje nieruchomość przed rozpoczęciem procesu wykluczenia.,
jak skorzystać z zastawu
inwestorzy, którzy są zainteresowani lokalizacją zastawu podatkowego, powinni skontaktować się z lokalnym urzędnikiem podatkowym odpowiedzialnym za pobieranie podatków od nieruchomości. Obecnie istnieje 2,500 jurysdykcje miasta, townships, lub powiaty, które sprzedają długu publicznego podatku.,
chociaż nie każde państwo przewiduje publiczną sprzedaż zaległych podatków od nieruchomości, jeśli państwo zezwala na publiczną aukcję niezapłaconego podatku od nieruchomości, inwestorzy powinni być w stanie określić, kiedy i gdzie te podatki są publikowane do publicznego przeglądu. Sprzedaż podatku od nieruchomości musi być ogłoszona przez określony czas przed sprzedażą. Zazwyczaj ogłoszenia wymieniają właściciela nieruchomości, opis prawny i kwotę zaległych podatków do sprzedaży.,
inwestorzy nabywający zastawy na podatek od nieruchomości są zazwyczaj zobowiązani do natychmiastowego zwrotu pełnej kwoty zastawu gminie wydającej. We wszystkich stanach oprócz dwóch, wystawca zastawu podatkowego pobiera kapitał, odsetki i wszelkie kary; płaci posiadaczowi certyfikatu zastawu, a następnie pobiera certyfikat zastawu, jeśli nie jest w aktach. Właściciel nieruchomości musi spłacić inwestorowi całą kwotę zastawu wraz z odsetkami, które różnią się w zależności od stanu—ale zazwyczaj wynoszą od 10% do 12%., Jeśli inwestor zapłacił premię za zastaw, może to być dodane do kwoty, która jest spłacana w niektórych przypadkach.
harmonogram spłat trwa zwykle od sześciu miesięcy do trzech lat. W większości przypadków właściciel jest w stanie zapłacić zastaw w całości. Jeśli właściciel nie może zapłacić zastawu w terminie, inwestor ma prawo do przejęcia nieruchomości tak, jak Gmina miałaby, choć zdarza się to bardzo rzadko.,
inwestowanie pasywne przez inwestora instytucjonalnego
zastaw podatkowy inwestowanie wymaga znacznej ilości badań i due diligence, dlatego warto rozważyć pasywne inwestowanie przez inwestora instytucjonalnego, który jest członkiem NTLA. Około 80% certyfikatów zastaw podatkowych jest sprzedawanych członkom NTLA.
Jeśli chcesz zostać członkiem NTLA, kosztuje 500 dolarów rocznie (dla inwestorów poniżej 1 miliona dolarów)., Dla inwestorów instytucjonalnych, składki członkowskie wahają się od $2,000 do $10,000, w zależności od wielkości ich portfela inwestycyjnego. Inwestorzy instytucjonalni mogą generować zyski sięgające od 4% do 9% rocznie. NTLA może pomóc dopasować zainteresowanych inwestorów, którzy stają się członkami NTLA z inwestorami instytucjonalnymi, którzy koncentrują się na inwestowaniu w zastawy podatkowe.
wady inwestowania w zastawy podatku od nieruchomości
chociaż zastawy podatku od nieruchomości mogą przynieść znaczne stopy procentowe, inwestorzy muszą odrobić swoje zadanie domowe, zanim wejdą na tę arenę., Zastawy podatkowe są zazwyczaj nieodpowiednie dla początkujących inwestorów lub tych, którzy mają małe doświadczenie lub wiedzę na temat nieruchomości.
inwestorom zaleca się, aby nie kupowali zastawów na nieruchomości ze szkodą dla środowiska, takie jak takie, w których Stacja benzynowa wyrzuciła niebezpieczne materiały.
zaniedbane Nieruchomości
inwestorzy muszą również bardzo dobrze zapoznać się z rzeczywistą nieruchomością, na której został umieszczony zastaw. Może to pomóc im zapewnić, że będą w stanie zebrać pieniądze od właściciela., Zrujnowana nieruchomość położona w samym sercu dzielnicy slumsów prawdopodobnie nie jest dobrym zakupem, niezależnie od obiecanej stopy procentowej. Właściciel nieruchomości może być całkowicie niezdolny lub niechętny do zapłaty należnego podatku. Właściwości powodujące jakiekolwiek szkody dla środowiska, takie jak substancje chemiczne lub materiały niebezpieczne, które zostały tam osadzone, są również ogólnie niepożądane.
nie jest to inwestycja pasywna
właściciele zastawów muszą wiedzieć, jakie są ich obowiązki po otrzymaniu certyfikatów., Zazwyczaj muszą powiadomić właściciela nieruchomości na piśmie o ich zakupie w określonym czasie. Są one również zwykle zobowiązane do wysłania drugiego pisma z powiadomieniem do nich pod koniec okresu wykupu, jeśli do tego czasu płatność nie została dokonana w całości.
zastawy podatkowe mogą wygasnąć
zastawy podatkowe nie są instrumentami wiecznymi. Wiele z nich ma datę wygaśnięcia po zakończeniu okresu wykupu. Po wygaśnięciu zastawu zastawnik staje się niezdolny do pobrania niezapłaconego salda., Jeśli nieruchomość przechodzi do wykluczenia, zastaw może odkryć inne zastawy na nieruchomości, które mogą uniemożliwić uzyskanie tytułu.
konkurencja
wiele instytucji komercyjnych, takich jak banki i fundusze hedgingowe, zainteresowało się zastawami majątkowymi. W rezultacie udało im się przelicytować konkurencję i obniżyć zyski. Utrudniło to inwestorom indywidualnym znalezienie rentownych zastawów, w wyniku czego niektórzy z nich zrezygnowali., Jednak obecnie dostępne są również fundusze, które inwestują w zastawy, a to może być dobrym sposobem dla początkującego inwestora, aby włamać się na tę arenę z niższym stopniem ryzyka.
zastaw podatkowy FAQ
Co to oznacza, Jeśli masz zastaw podatkowy?
Jeśli masz zastaw podatkowy, oznacza to, że rząd wystąpił z roszczeniem prawnym przeciwko twojej nieruchomości, ponieważ zaniedbałeś lub nie zapłaciłeś długu podatkowego. W przypadku zastawu na podatek od nieruchomości zaniedbałeś lub nie zapłaciłeś podatków od nieruchomości, które jesteś winien miastu lub hrabstwu, w którym znajduje się Twoja nieruchomość., Gdy tak się stanie, twoje miasto lub Hrabstwo ma prawo do ustanowienia zastawu na nieruchomości.
Jak działa sprzedaż zastawu podatkowego?
Każde państwo stosuje nieco inny proces, aby przeprowadzić sprzedaż zastawu podatkowego.
zazwyczaj po tym, jak właściciel nieruchomości zaniedbuje zapłacić podatki, następuje okres oczekiwania. Niektóre państwa czekają kilka miesięcy, podczas gdy inne czekają kilka lat, zanim poborca podatkowy interweniuje., Po tym, niezapłacone podatki są licytowane przy sprzedaży zastawu podatkowego. Może to nastąpić online lub w fizycznej lokalizacji. Czasami jest to najwyższy oferent, który dostaje zastaw przeciwko nieruchomości. Pozostałe aukcje nagradzają inwestora, który zaakceptuje najniższą stopę procentową z zastawem. Poborcy podatkowi używają pieniędzy, które oni. zarabiaj na aukcji, aby zrekompensować niezapłacone podatki zwrotne. Po zastaw został przeniesiony do inwestora, właściciel domu winien im ich niezapłacone podatki od nieruchomości, plus odsetki (lub będą one obliczu wykluczenia na ich nieruchomości).,
Gdzie mogę znaleźć zastawy podatkowe Na sprzedaż?
Możesz zadzwonić bezpośrednio do poborcy podatkowego swojego powiatu, aby dowiedzieć się, jak kupować zastawy podatkowe. Niektóre hrabstwa będą również reklamować ten proces na swojej stronie internetowej, a także dostarczać instrukcje, jak zarejestrować się jako oferent.
gdy powiaty wystawią Aukcje na swoich stronach internetowych, będą również informować o nieruchomościach, które zostaną wystawione na aukcję, kiedy pójdą na aukcję oraz o minimalnej ofercie., Ta lista może pomóc ci określić, czy są jakieś właściwości, które Cię interesują na podstawie ich lokalizacji, typu nieruchomości,wielkości i minimalnej oferty.
co się dzieje z hipoteką przy sprzedaży zastawu podatkowego?
zastawem pozostaje nieruchomość po jej sprzedaży. Jednak zastaw pozostaje na raporcie kredytowym poprzedniego właściciela.
Nieruchomości zastaw foreclosures wystąpić, gdy rządy foreclose nieruchomości w swoich jurysdykcjach dla zaległych podatków od nieruchomości należnych na nich., Zastawy podatkowe nieruchomości są lepsze od innych zastawów, więc ich zajęcie eliminuje inne zastawy, w tym zastawu hipotecznego. Właściciele domów z zaległych podatków zazwyczaj mają zaległe zadłużenie hipoteczne. Po zakupie nieruchomości opodatkowanej, jeśli odkryjesz, że istnieje na niej zastaw hipoteczny, powinien on zostać usunięty przez powiat, w którym go kupiłeś. Powiat zwolni zastaw na podstawie dokumentów sprzedaży podatkowej. Jeśli to nie zadziała, możesz również skontaktować się z posiadaczem zastawu, aby go usunąć.,
w każdym stanie, po sprzedaży zastawu podatkowego, istnieje okres wykupu (chociaż długość czasu zależy od stanu), w którym właściciel nieruchomości może spróbować odkupić swoją nieruchomość, płacąc zaległe podatki od nieruchomości. Jednak nawet jeśli właściciel płaci podatki od nieruchomości, jeśli nie dokonają płatności hipotecznych w tym czasie, posiadacz hipoteki może przejąć Dom.
czy zastaw Skarbowy jest jawny?,
Jeśli wystąpi roszczenie prawne przeciwko twojej nieruchomości w celu zaspokojenia długu podatkowego, IRS złoży zawiadomienie o Federalnym Zastawie podatkowym. Jest to dokument publiczny i służy jako ostrzeżenie dla innych wierzycieli, że IRS wysuwa zabezpieczone roszczenie przeciwko twoim aktywom. Agencje raportujące kredyty mogą znaleźć powiadomienie i uwzględnić je w raporcie kredytowym.
the Bottom Line
zastawy na podatek od nieruchomości mogą być realną alternatywą inwestycyjną dla doświadczonych inwestorów znających Rynek nieruchomości., Ci, którzy wiedzą, co robią i poświęcają czas na badania właściwości, na których kupują zastawy, mogą generować znaczne zyski w czasie. Potencjalne ryzyko sprawia jednak, że ta arena jest nieodpowiednia dla niewyszukanych inwestorów.
bez odpowiedniego badania i zrozumienia rynku nieruchomości, inwestor może łatwo skończyć z nieruchomością, która nie zostanie wykupiona przez właściciela (w postaci płacenia podatków do Ciebie z odsetkami) i że nie ma wartości. Ta nieruchomość o niskiej wartości ostatecznie stanie się własnością inwestora.,
dla osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości, zakup zastawów podatkowych jest tylko jedną z opcji. Zakup domu w wykluczenia lub zakup domu na aukcji może być również cenne możliwości inwestycyjne. Jeśli nadal jesteś zainteresowany zastawem podatku od nieruchomości, zaleca się, aby skonsultować się z agentem nieruchomości lub doradcą finansowym.,