キャップレートは、商業用不動産における重要な概念であり、広く使用されています。 さまざまな方法を使用して上限率を計算する方法について混乱がしばしばあります。 この記事の目的は、キャップレートを計算するいくつかの方法を示すことです。
キャップレート比を計算する方法
おそらく開始する最も簡単な場所は、実際のキャップレート比を計算することです。, キャップレート比率は、単に純営業利益（NOI）を値で割ったものであるため、プロパティの純営業利益が何であるかを知っていて、プロパティの価値が何であるかも知っていれば、簡単にキャップレートを計算することができます。
これにより、キャップ率は10％になります。
販売コンプでキャップレートを計算する方法
プロパティの値は、多くの場合、我々は知らないものであるため、それは単に市場ベースのキャップレートで私たちの知られている純営業利益を分割するのが一般的です。 これはプロパティの値が何であるかを教えてくれます。,
不動産の純営業利益の計算は簡単ですが、市場ベースのキャップレートがわからない場合は、どのように計算しますか？
一つのアプローチは、最近販売した同等のプロパティを見つけることです。 それから私達はそれらの対等な販売価格を取り、上限率を計算してもいい。 たとえば、同様のプロパティの最近の売上高を次のように観察したとします。
ローカル市場に関する知識に基づいて、これらのキャップレートのすべてを平均して、マーケットベースのキャップレートを8.33％にすることができます。, 今私達は私達の特性のための価値を把握するのにこの市場によって基づく上限率を使用してもいい。 私たちのプロパティが$100,000のNOIを持っている場合、私たちは次のようにその値を見つけることができます：
これは、ローカル市場で観察された最近比較可能な売上高に基づいて、直接資本化法を使用して、私たちのプロパティの期待市場価値です。
投資方法のバンドでキャップレートを計算する方法
キャップレートを計算するために使用する最近の同等の売上高がないことがあります。, 商業用不動産鑑定士が使用するもう一つのアプローチは、投資方法のバンドと呼ばれます。 これにより、市場ベースの融資条件と投資家の必要なリターンに基づいてキャップレートを計算することができます。 鑑定人は通常ローカル貸方および投資家を調査し、現在の条件がであるものそれらを頼むことによってこの情報を見つける。
たとえば、地元の貸し手を調査し、彼らの典型的な融資条件が私たちのものと同様のプロパティのために何であるかを尋ねるとします。 私たちは、75％のローン対価値比で、20年にわたって6％の割合で償却されたローンを得ることができることを見つけます。,
このローン情報を使用して、0.085972の住宅ローン定数を計算できるようになりました。
同様に、地元の投資家を調査し、評価しているものと同様の不動産に投資するために、平均して11％の現金収益率が必要であることがわかったと
今、私たちは投資方法のバンドを使用してキャップレートを推定するために必要なすべての情報を持っています。 これを行うには、単に典型的な貸し手へのリターンと典型的な投資家へのリターンの加重平均を取ります。 この場合は次のようになります(75% * 0.085972) + (25% * 11%), これは0に等しい。,06448 + .02750-9.20% これは、投資方法のバンドを使用して、当社の市場ベースのキャップレートです。
割引率を使用してキャップレートを計算する方法
キャップレートを計算する別の方法は、キャップレートと割引率の関係に基づいています。 所得と価値が一定の速度で成長するとき、割引率はキャップレートに成長率を加えたものに等しくなります。 このアイデアは、株式を評価するために使用されるgordonモデルとしても知られている配当割引モデルから来ています。,
キャップレートを解くためにこの方程式を再配置することができます。
したがって、プロパティの必要な収益率（割引率）を知っていて、プロパティのNOIの予想成長率も知っていれば、キャップレートを計算することができます。 たとえば、割引率が12％であり、NOI成長率が3％であると予想されることがわかっているとします。, これは、キャップレートを推定する方法です：
キャップレートは12％マイナス3％、または9％として計算されます。
結論
この記事では、キャップレートを計算するいくつかの方法について説明しました。 まず、NOIとプロパティの値の両方を知っているときに、単純な資本化率の比率を計算する方法について説明しました。 次に、プロパティの価値がわからないときにキャップレートを推定する方法について説明しました。 これによりキャップレートについては、最近の売上高の比較可能な物件です。, 時には、市場ベースのキャップレートを抽出する同等の特性がないことがあります。 これが起こるとき、商業用不動産鑑定士は、多くの場合、キャップレートを計算するために投資方法のバンドを使用し これは最終的にこれらの貸方および投資家のリターンの予想の加重平均に基づいて上限率を計算するために貸方および投資家を調査することを含 最後に、キャップレートと割引率の関係を取り上げ、割引率と営業利益の予想成長率に基づいてキャップレートを計算する方法の例を紹介しました。