a kap arány fontos fogalom a kereskedelmi ingatlan, és széles körben használják. Gyakran zavart okoz a kap arányának különböző módszerekkel történő kiszámítása. Ennek a cikknek az a célja, hogy bemutassa a kap-Arány kiszámításának számos módját.
hogyan kell kiszámítani a kap Arány
talán a legegyszerűbb kiindulópont az, hogy kiszámítja a tényleges cap Arány., A kap-arány csak a nettó működési jövedelem (NOI) érték szerint osztva, tehát ha tudjuk, mi az ingatlan nettó működési jövedelme, és azt is tudjuk, hogy mi az ingatlan értéke, akkor könnyen kiszámolhatjuk a kap-arányt.
Ez 10% – os felső határt eredményez.
Hogyan számítsuk ki a kap-arányt az értékesítési Tömörítésekkel
mivel egy ingatlan értéke gyakran az, amit nem tudunk, gyakori, hogy ismert nettó működési jövedelmünket egyszerűen megosztjuk egy piaci alapú kap-rátával. Ez megmondja nekünk, hogy mi az ingatlan értéke.,
az ingatlan nettó működési jövedelmének kiszámítása elég egyszerű, de ha nem tudjuk, mi a piaci alapú felső határ mértéke, akkor hogyan számoljuk ki?
az egyik megközelítés a közelmúltban eladott hasonló tulajdonságok megtalálása. Akkor vehetjük ezeket az összehasonlítható eladási árakat, és kiszámolhatjuk a felső határt. Például, tegyük fel, hogy tartsa be az alábbi legújabb értékesítési hasonló tulajdonságok:
Alapuló, a tudás, a helyi piacon lehet eldönteni, hogy egyszerűen csak átlagos mind a hármat kap az árak, hogy egy piaci alapú kap mértéke 8.33%., Most már tudjuk használni ezt a piaci alapú kap Arány, hogy kitaláljuk, egy érték a tulajdon. Ha ingatlanunk NOI értéke $100,000, akkor megtalálja az értékét, mint ez:
Ez az ingatlanunk várható piaci értéke a közvetlen kapitalizációs módszer alkalmazásával, a helyi piacon megfigyelt összehasonlítható eladások alapján.
hogyan lehet kiszámítani a kap-rátát a befektetési módszer sávjával
néha nincs olyan közelmúltbeli összehasonlítható értékesítés, amelyet a kap-arány kiszámításához használnának., Egy másik megközelítés kereskedelmi ingatlan értékelők használja az úgynevezett sáv befektetési módszer. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy a piaci alapú hitelfeltételek, valamint a befektető szükséges megtérülése alapján számítsuk ki a kap-kamatlábat. Értékbecslő általában megtalálni ezt az információt a helyi földmérő hitelezők, illetve a befektetők, majd megkéri őket, hogy mi a jelenlegi követelményeket.
például tegyük fel, hogy felmérjük a helyi hitelezőket, és megkérdezzük tőlük, Mi a tipikus hitelfeltételük a miénkhez hasonló ingatlanra. Kiderül, hogy 75% – os hitel-érték arány mellett, 20 év alatt amortizált, 6% – os kamatlábbal tudunk hitelt szerezni.,
ezt a hitelinformációt most felhasználhatjuk 0.085972 jelzálog-állandó kiszámításához.
hasonlóképpen tegyük fel, hogy felmérjük a helyi befektetőket, és megtudjuk, hogy átlagosan 11% – os készpénzre lenne szükségük a megtérülési rátára az általunk értékelthez hasonló ingatlanba történő befektetéshez.
most már minden szükséges információval rendelkezünk ahhoz, hogy a felső határ mértékét a befektetési módszer sávjával becsüljük meg. Ehhez egyszerűen a tipikus hitelezőhöz való visszatérés súlyozott átlagát, a tipikus befektetőhöz való visszatérést vesszük figyelembe. Ebben az esetben ez (75% * 0.085972) + (25% * 11%), ami 0-nak felel meg.,06448 + .02750, vagy 9,20%. Ez a piaci alapú kap ráta a sáv befektetési módszer.
Hogyan számítsuk ki a Cap-kamatlábat a
diszkontráta segítségével? a cap-kamatláb kiszámításának másik módja a cap-kamatláb és a diszkontráta közötti kapcsolaton alapul. Ha a jövedelem és az érték állandó ütemben nő, akkor a diszkontráta megegyezik a kap-ránnyal és a növekedési rátával. Ez az ötlet az osztalékkedvezmény modellből származik, más néven a Gordon modell, amelyet egy készlet értékelésére használnak.,
újra tudjuk rendezni ezt az egyenletet, hogy megoldja a cap ráta, amely azt mondja, hogy a cap ráta megegyezik a diszkontráta mínusz a növekedési ütem:
tehát, ha tudjuk, hogy a szükséges megtérülési ráta (diszkontráta) egy ingatlan, és azt is tudjuk, hogy a várható növekedési ütem az ingatlan NOI, akkor tudjuk számítani a a kap mértéke. Tegyük fel például, hogy tudjuk, hogy a diszkontráta 12% , a NOI növekedési üteme pedig várhatóan 3%., Így becsülhetjük meg a felső határ mértékét:
a felső határ mértéke 12% mínusz 3% vagy 9%.
következtetés
ebben a cikkben a kap-Arány kiszámításának számos módját tárgyaltuk. Először arról beszéltünk, hogyan lehet kiszámítani az egyszerű kapitalizációs arány arányát, ha ismeri mind a NOI-t, mind az ingatlan értékét. Ezután megvitattuk, hogyan becsüljük meg a kap mértékét, ha nem ismeri az ingatlan értékét. Ezt úgy lehet megtenni, hogy a hasonló ingatlanok közelmúltbeli értékesítéséhez kap-arányokat találunk., Néha nincsenek összehasonlítható tulajdonságok a piaci alapú kap-Arány kivonásához. Amikor ez megtörténik, a kereskedelmi ingatlanértékelők gyakran használják a befektetési módszer sávját a kap arány kiszámításához. Ez magában foglalta a hitelezők és a befektetők felmérését annak érdekében, hogy végső soron kiszámítsák a kamatlábat a hitelező és a befektetők megtérülési várakozásainak súlyozott átlaga alapján. Végül lefedtük a kap-ráta és a diszkontráta közötti összefüggést, és végigjártunk egy példát arra, hogy a kap-ráta hogyan számítható ki a diszkontráta és a nettó működési jövedelem várható növekedési üteme alapján.