míg az ingatlan értékesítésének adózási következményei nem vezethetik az ingatlan eladására vagy birtoklására vonatkozó döntést, fontos kérdéseket kell figyelembe venni a tájékozott döntések meghozatala érdekében. Az egyik szempont az ingatlan értékesítéséből származó hosszú távú tőkenyereség alkalmazandó adókulcsaira vonatkozik.
az alapok összegzéséhez egy ingatlan megszerzésekor az épület és a föld költsége nagybetűs., Ha az épület bérleti vagy kereskedelmi vagy üzleti célra használt ingatlan, az épületnek tulajdonítható költségeket 27,5 év (lakóingatlan) vagy 39 év (nem lakóingatlan) alatt értékcsökkentik az egyenes vonalú módszerrel adózási célokra. A földterület nem értékcsökkenhető, ezért értékcsökkenés nem megengedett. Összefoglalva, az épület költségeit az eszköz élettartama alatt arányosan leírják az éves értékcsökkenési levonások révén.
az értékcsökkenési levonások az ingatlan tulajdonosának a levonás adókedvezményét kínálják a személyes rendes jövedelemadókulcsuk alapján., Ezenkívül az értékcsökkenési levonások csökkentik az ingatlan költségalapját, amely végső soron meghatározza az ingatlan eladását vagy elhelyezését követő nyereséget vagy veszteséget. Ha hosszú távú nyereségként értékesítik, a jelenlegi adótörvények szerint a hosszú távú tőkenyereség – adókulcsok 0% – 20% között mozognak az adózó jövedelmi szintjétől függően.
azonban nem minden nyereség részesül a hosszú távú tőkenyereség-adókulcsok előnyeiből. Értékcsökkenési visszaszerezni a részét a nyereség tulajdonítható, hogy az értékcsökkenési levonások korábban engedélyezett időszak alatt az adózó tulajdonában van az ingatlan., A nyereség ezen részének amortizációs visszatérítési rátája 25%. Az érvelés mögött az értékcsökkenés visszaszerezni szabályok, mivel az adózó kapott a javára értékcsökkenés levonása, hogy ellensúlyozza átlagos adókulcsok (potenciális Szövetségi adó megtakarítás akár 39.6%), a kormány nem fogja teljesíteni a legkedvezőbb tőkenyereség az árak a részét a nyereség, az ezekre vonatkozó előzetes értékcsökkenés levonások. A következő példák szemléltetik az értékcsökkenés fogalmát.
tegyük fel, hogy egy ingatlantulajdonos 2 millió dollárért vásárolt egy épületet (a föld kivételével)., Tegyük fel, hogy 10 év után a tulajdonos 500 000 dollár értékcsökkenési levonást vett igénybe. A tulajdonos alapja az épületben most 1,5 millió dollár. Ha a tulajdonos eladja az épületet 5 millió dollárért, akkor 3, 5 millió dolláros nyereséget (5 millió dollárral kevesebb, 1, 5 millió dollár) fognak felismerni. Gyakran feltételezik, hogy a 3, 5 millió dollárt 20% – os tőkenyereség-kamatlábbal adóztatják. Ebben a példában azonban a nyereség 500 000 dollárját 25% – os visszatérítési rátával adóztatnák. A fennmaradó 3 millió dolláros nyereséget a 20% – os tőkenyereség-kamatlábbal adóztatnák. Az eredmény ebben a példában egy további $25,000 adó költség (5% on $ 500,000)., A nagyobb tranzakcióknak nyilvánvalóan nagyobb következményei lennének.
az értékcsökkenési leírás a nyereség kisebbikére vagy a korábban alkalmazott értékcsökkenésre korlátozódik. A fenti példával tegyük fel, hogy a tulajdonos 1, 6 millió dollárért értékesíti az épületet, ami csak 100 000 dollár nyereséget eredményez. Mivel a $100,000 nyereség kevesebb, mint a $500,000 értékcsökkenési levonások a visszafogás mértéke 25% lenne alkalmazni a teljes $100,000 nyereség.
Ha egy ingatlant veszteséggel értékesítenek, az értékcsökkenési leírás szabályai nem alkalmazandók. Tegyük fel, hogy a fenti példában az ingatlant 1, 1 millió dollárért adták el., Az ingatlan tulajdonosa egyszerűen 400 000 dolláros veszteséget jelent. Nincs szükség értékcsökkenési leírásra.
a 25% – os értékcsökkenési leírás csak az ingatlannak tulajdonítható nyereségrészesedésre vonatkozik. Ha egy adásvételi szerződés más eszközök-például bútorok és berendezések-értékesítését is magában foglalja, az ezen eszközök értékcsökkenésével kapcsolatos nyereséget az ingatlan tulajdonosának rendes jövedelemadó-kulcsai alapján adóztatnák.,
mint minden tranzakció vagy adótervezés esetében, fontos, hogy konzultáljon az adótanácsadójával, hogy megértse az adóhatásokat a megfelelő és megalapozott döntések meghozatala érdekében.