Si vous exécutez votre propre entreprise ou d’un concert, travailleur ou entrepreneur indépendant — et vous voulez acheter une maison ou refinancer, il pourrait être plus difficile pour vous d’obtenir un financement. La raison? Il peut être plus difficile de prouver combien de revenu vous avez sans un chèque de paie stable ou W-2. C’est pourquoi la plupart des prêteurs ont des règles plus strictes pour les emprunteurs indépendants.,
Ce n’est pas parce que vous travaillez pour vous-même que vous êtes assuré d’avoir du mal à obtenir un prêt hypothécaire, cependant. Si vous fournissez la bonne documentation pour vérifier votre revenu, faire vos devoirs et savoir à quoi vous attendre, vous pouvez obtenir une approbation pour un prêt.
est-il difficile d’obtenir une hypothèque lorsque vous êtes travailleur autonome?
C’est une idée fausse commune selon laquelle il est toujours plus difficile pour les candidats indépendants d’obtenir un prêt que les travailleurs salariés ou horaires réguliers avec un W-2 de leur employeur, explique Paul Buege, président et directeur de L’exploitation D’Inlanta Mortgage à Pewaukee, Wisconsin.,
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« dans tous les cas,” dit Buege, « les critères de base pour obtenir une approbation sont les mêmes: vous devez avoir un bon historique de crédit, suffisamment d’actifs liquides disponibles et un historique d’emploi stable. »
Les défis peuvent surgir, cependant, si vous ne travaillez que pour vous-même depuis peu de temps ou si vous gagnez moins d’argent que les prêteurs préfèrent.,
« Les travailleurs indépendants profitent souvent pleinement des déductions fiscales légales et des radiations autorisées par L’IRS; malheureusement, cela signifie qu’ils affichent souvent un faible revenu net-voire une perte-sur leurs déclarations de revenus”, explique Eric Jeanette, président de Dream Home Financing et FHA Lenders, basés à Adelphia, New Jersey. « Cela peut rendre plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire. »
avant la crise de 2008, cela aurait été moins un problème, car les prêts qui ne nécessitaient aucun document ou revenu déclaré étaient facilement disponibles pour les emprunteurs., Aujourd’hui, les prêteurs examinent de manière beaucoup plus approfondie les revenus et autres qualifications financières, en particulier au cours des derniers mois en raison du ralentissement du coronavirus.
« étant donné que les travailleurs indépendants ont des structures de revenu non traditionnelles, ils peuvent être tenus de montrer des documents de revenu supplémentaires lors de la demande d’hypothèque”, explique Alan Rosenbaum, fondateur et PDG de GuardHill Financial Corp.à New York.
compliquer les choses est que les règles pour les demandeurs indépendants peuvent varier selon le prêteur ou le type de prêt.,
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« cela rend le processus déroutant, surtout si vous magasinez et postulez avec plusieurs prêteurs”, explique Anna Desimone, experte en finances personnelles basée à New York et auteur de « Housing Finance 2020,” ajout « il allonge le temps que vous pourriez avoir à passer à essayer d’obtenir approuvé pour un prêt. »
ce que les prêteurs doivent voir
Si vous êtes un travailleur autonome, le processus d’approbation du prêt sera quelque peu similaire à celui d’un demandeur salarié W-2.,ts
Rosenbaum note que certains programmes de prêts simplifient ce processus en exigeant simplement que vous fournissiez des relevés bancaires et la documentation de tout autre flux de revenus, tels que les revenus locatifs, les paiements de pension et les revenus de sécurité sociale.,
« Les demandes D’hypothèques ayant une part de 25% ou plus dans une entreprise ou une société de personnes sont considérées comme des travailleurs autonomes”, explique DeSimone. « De plus, la qualification de prêt est basée sur votre revenu imposable indiqué sur vos déclarations de revenus fédérales 1040 personnelles. »
Bonne Nouvelle: si vous êtes propriétaire de votre entreprise depuis plus de cinq ans, les déclarations de revenus des entreprises ne sont pas requises sur les prêts achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, dit DeSimone — « mais si votre entreprise a moins de deux ans, préparez-vous à fournir des informations d’emploi antérieures ainsi que des déclarations de revenus, »
de plus, sachez que les demandes de prêt pour tous les types de travail indépendant sont souscrites à l’aide d’un processus que DeSimone appelle « add-backs”, par lequel certaines dépenses d’entreprise non monétaires (comme l’amortissement) sont ajoutées à votre revenu net.
« la liste des add-backs qualifiés est longue et peut faire une différence dans votre qualification ou non”, explique DeSimone.
Comment améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire
Vous pouvez augmenter vos chances d’obtenir approuvé pour un prêt hypothécaire comme un emprunteur indépendant en travaillant à améliorer votre pointage de crédit et les antécédents de crédit., Cela nécessite d’effectuer les paiements de factures à temps, de rembourser la dette, de corriger les erreurs ou les signaux d’alarme sur vos rapports de crédit et de respecter les limites de vos comptes de crédit renouvelable.
Une autre façon d’augmenter vos chances de financement est de réduire votre ratio dette / revenu (DTI) à 43 pour cent ou moins. Cela peut être fait en évitant de contracter une nouvelle dette, en réduisant votre dette existante et en la remboursant plus rapidement que prévu, et en gagnant de l’argent supplémentaire.
Une mise de fonds plus élevée que le minimum requis peut également aider.,
« les exigences de mise de fonds pour un prêt sur relevé bancaire n’étaient que de 10% avant que COVID-19 ne frappe”, explique Jeanette. « Mais maintenant, de nombreux prêteurs exigent 20 pour cent ou plus. »
magasiner parmi différents prêteurs et programmes peut donner les meilleures opportunités. Enrôler un professionnel hypothécaire qualifié peut également augmenter vos chances.
« travailler avec un agent de prêts expérimenté qui comprend les dossiers et la documentation des travailleurs autonomes”, dit Buege., « Cette personne peut vous aider à présenter les revenus et les passifs de votre entreprise de manière claire et compréhensible, ce qui facilite le processus d’approbation. »
à quel type de prêt vais-je me qualifier?
heureusement, les emprunteurs indépendants sont admissibles à pratiquement tous les types de prêts hypothécaires offerts aux autres. Cela signifie que vous pouvez être admissible à un prêt conventionnel d’une variété de prêteurs.,
« Vous devriez être admissible à toutes les options disponibles, y compris les deux programmes hypothécaires conformes par Fannie Mae, Freddie Mac, FHA et d’autres, ainsi que les prêts non conformes si nécessaire”, dit DeSimone.
Que Faire si Je ne suis pas admissible?
Si vous n’êtes pas approuvé pour un prêt hypothécaire conventionnel, vous pouvez essayer de demander un prêt non conforme offert par certains prêteurs.,
« Mais ceux-ci ont souvent un coût plus élevé pour le consommateur, et tout le monde ne peut pas se qualifier”, explique Buege, qui ajoute que les prêts non conformes peuvent facturer un taux d’intérêt plus élevé et des coûts de clôture et stipuler des conditions de remboursement moins favorables.
alternativement, vous pouvez poursuivre un prêt personnel, bien que le montant maximum que vous pouvez emprunter ne couvrira probablement pas le coût de l’achat de la maison.,
Si vous essayez de refinancer et de vous faire refuser, vous pouvez essayer de demander un prêt immobilier ou une marge de crédit immobilier (HELOC) si vous avez accumulé suffisamment de capitaux propres dans votre propriété et si vous répondez aux qualifications.
prochaines étapes: comment obtenir le taux hypothécaire le plus bas
pour être admissible au taux d’intérêt hypothécaire le plus bas possible en tant qu’emprunteur indépendant, suivez ces conseils:
- Améliorez votre pointage de crédit et corrigez les erreurs sur vos rapports de crédit. « Visez une cote de crédit supérieure à 720 », dit Jeanette.,
- offrir le plus grand acompte que vous pouvez vous permettre (idéalement un plus élevé que le minimum requis par le prêteur).
- recherchez soigneusement plusieurs prêteurs et taux différents pour trouver les meilleures conditions.
- optez pour un prêt à plus court terme. Un prêt hypothécaire à taux fixe de 20 ou 15 ans peut être assorti d’un taux d’intérêt inférieur.
- envisagez de payer des points de réduction initiaux, ce qui peut réduire votre taux.,
en Savoir plus:
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- Pour le concert des travailleurs et des propriétaires d’entreprises, de nouveaux obstacles pour les hypothèques
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