bien que les conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier ne devraient pas conduire à la décision de vendre ou de détenir un bien immobilier, il y a des questions importantes à considérer pour prendre des décisions éclairées. Un aspect concerne les taux d’imposition applicables d’un gain en capital à long terme résultant de la vente d’un immeuble.
pour résumer les bases, lors de l’acquisition d’une propriété, le coût du bâtiment et du terrain est capitalisé., Si l’immeuble est un bien locatif ou utilisé dans un commerce ou une entreprise, le coût attribuable à l’immeuble est amorti sur 27,5 ans (résidentiel) ou 39 ans (non résidentiel) en utilisant la méthode linéaire aux fins de l’impôt. Les terres ne sont pas amortissables, par conséquent, aucune dépréciation n’est permise. En résumé, le coût du bâtiment est amorti de manière variable sur la durée de vie de l’actif via des déductions annuelles pour amortissement.
les déductions pour amortissement offrent au propriétaire l’avantage fiscal d’une déduction à son taux d’impôt sur le revenu ordinaire personnel., De plus, les déductions pour amortissement réduisent le coût de base du bien qui détermine en fin de compte le gain ou la perte lors de la vente ou de la disposition du bien. Si vendu comme un gain à long terme, en vertu des lois fiscales actuelles, les taux d’imposition des gains en capital à long terme varient entre 0% et 20% selon le niveau de revenu du contribuable.
cependant, tous les gains ne bénéficient pas des taux d’imposition des gains en capital à long terme. La récupération pour amortissement est la partie du gain attribuable aux déductions pour amortissement précédemment permises au cours de la période où le contribuable était propriétaire du bien., Le taux de récupération de l’amortissement sur cette partie du gain est de 25%. Le raisonnement derrière les règles de récupération de l’amortissement est que puisque le contribuable a bénéficié d’une déduction pour amortissement qui a compensé les taux d’imposition sur le revenu ordinaires (une économie D’impôt fédéral potentielle pouvant atteindre 39,6%), le gouvernement n’accordera pas les taux de gains en capital les plus favorables sur la partie du gain Les exemples suivants illustrent le concept de récupération de l’amortissement.
supposons qu’un propriétaire ait acquis un immeuble pour 2 millions de dollars (à l’exclusion du terrain)., Supposons qu’après 10 ans, le propriétaire a pris 500 000 $de déductions pour amortissement. La base du propriétaire dans le bâtiment est maintenant de 1,5 million de dollars. Si le propriétaire vend l’immeuble pour 5 millions de dollars, il constatera un gain de 3,5 millions de dollars (5 millions de dollars moins 1,5 million de dollars). On présume souvent que les 3,5 millions de dollars seraient imposés à un taux de gain en capital de 20%. Toutefois, dans cet exemple, 500 000 $du gain serait imposé au taux de récupération de 25%. Le gain de 3 millions de dollars restant serait imposé au taux de gain en capital de 20%. Le résultat dans cet exemple est un coût fiscal supplémentaire de 25 000 $(5% sur 500 000$)., Des transactions plus importantes auraient évidemment des implications plus importantes.
La récupération de L’amortissement est limitée au moins élevé des gains ou de l’amortissement précédemment pris. En utilisant l’exemple ci-dessus, supposons que le propriétaire vend l’immeuble pour 1,6 million de dollars, ce qui entraîne un gain de seulement 100 000$. Étant donné que le gain de 100 000 $est inférieur à la déduction pour amortissement de 500 000., le taux de récupération de 25% s’appliquerait à la totalité du gain de 100 000..
dans le cas où un bien est vendu à perte, les règles de récupération pour amortissement ne s’appliquent pas. Supposons dans l’exemple ci-dessus que la propriété a été vendue pour 1,1 million de dollars., Le propriétaire déclarerait simplement une perte de 400 000$. Aucun calcul de récupération de l’amortissement ne serait requis.
le taux d’imposition de 25% pour la récupération de l’amortissement ne s’applique qu’à la partie du gain attribuable aux biens immobiliers. Si un contrat de vente comprend la vente d’autres actifs, tels que du mobilier et du matériel, le gain relatif à la récupération de l’amortissement sur ces actifs serait imposé aux taux ordinaires d’impôt sur le revenu du propriétaire.,
comme pour toute opération OU planification fiscale, il est important de consulter votre conseiller fiscal pour comprendre les implications fiscales afin de prendre des décisions appropriées et éclairées.