prêts hypothécaires inversés

Comment fonctionnent les hypothèques inversées?

lorsque vous avez un prêt hypothécaire régulier, vous payez le prêteur tous les mois pour acheter votre maison au fil du temps. Dans une hypothèque inversée, vous obtenez un prêt dans lequel le prêteur vous paie., Les prêts hypothécaires inversés prennent une partie de la valeur nette de votre maison et la convertissent en paiements pour vous – une sorte de paiement anticipé sur la valeur nette de votre maison. L’argent que vous obtenez est généralement libre d’impôt. Généralement, vous n’avez pas à rembourser l’argent aussi longtemps que vous vivez dans votre maison. Lorsque vous décédez, vendez votre maison ou déménagez, vous, votre conjoint ou votre succession rembourseriez le prêt. Parfois, cela signifie vendre la maison pour obtenir de l’argent pour rembourser le prêt.,

Il existe trois types d’hypothèques inversées: les hypothèques inversées à usage unique – offertes par certains organismes gouvernementaux étatiques et locaux, ainsi que par des organismes sans but lucratif; les hypothèques inversées propriétaires-prêts privés; et les hypothèques inversées assurées par le gouvernement fédéral, également appelées hypothèques de Conversion de la valeur nette de la maison (HECMs).

Si vous obtenez une hypothèque inversée de toute nature, vous obtenez un prêt dans lequel vous empruntez contre la valeur nette de votre maison. Vous gardez le titre à votre domicile. Au lieu de payer des paiements hypothécaires mensuels, cependant, vous obtenez une avance sur une partie de votre valeur nette de la maison., L’argent que vous obtenez n’est généralement pas imposable et n’affectera généralement pas vos prestations de sécurité sociale ou D’assurance-maladie. Lorsque le dernier emprunteur survivant décède, vend la maison ou ne vit plus dans la maison en tant que résidence principale, le prêt doit être remboursé. Dans certaines situations, un conjoint non emprunteur peut être en mesure de rester dans la maison. Voici quelques points à considérer au sujet des hypothèques inversées:

• Il y a des frais et d’autres coûts. Les prêteurs hypothécaires inversés facturent généralement des frais d’origine et d’autres frais de clôture, ainsi que des frais de service pendant la durée de l’hypothèque., Certains exigent également des primes d’assurance hypothécaire (pour les HECM assurés par le gouvernement fédéral).
• Vous devez plus au fil du temps. Au fur et à mesure que vous obtenez de l’argent grâce à votre hypothèque inversée, des intérêts sont ajoutés au solde que vous devez chaque mois. Cela signifie que le montant que vous devez augmente à mesure que les intérêts sur votre prêt s’additionnent au fil du temps.
• Les taux d’intérêt peuvent changer avec le temps. La plupart des prêts hypothécaires inversés ont des taux variables, qui sont liés à un indice financier et changent avec le marché. Les prêts à taux Variable ont tendance à vous donner plus d’options sur la façon dont vous obtenez votre argent grâce à l’hypothèque inversée., Certains prêts hypothécaires inversés – principalement HECMs-offrent des taux fixes, mais ils ont tendance à vous obliger à prendre votre prêt comme une somme forfaitaire à la clôture. Souvent, le montant total que vous pouvez emprunter est inférieur à celui que vous pourriez obtenir avec un prêt à taux variable.
• les Intérêts ne sont pas déductibles d’impôt chaque année. Les intérêts sur les prêts hypothécaires inversés ne sont pas déductibles sur les déclarations de revenus-jusqu’à ce que le prêt soit remboursé, partiellement ou intégralement.
• Vous devez payer d’autres frais liés à votre maison. Dans une hypothèque inversée, vous conservez le titre de votre maison., Cela signifie que vous êtes responsable des impôts fonciers, de l’assurance, des services publics, du carburant, de l’entretien et d’autres dépenses. Et, si vous ne payez pas vos impôts fonciers, ne conservez pas l’assurance du propriétaire ou n’entretenez pas votre maison, le prêteur pourrait vous demander de rembourser votre prêt. Une évaluation financière est requise lorsque vous faites une demande d’hypothèque. Par conséquent, votre prêteur peut exiger un montant” mis de côté  » pour payer vos impôts et votre assurance pendant le prêt. La” mise de côté  » réduit le montant des fonds que vous pouvez obtenir en paiements. Vous êtes responsable de l’entretien de votre maison.
• qu’arrive-t-il à votre conjoint?, Avec les prêts HECM, si vous avez signé les documents de prêt et que votre conjoint ne l’a pas fait, dans certaines situations, votre conjoint peut continuer à vivre dans la maison même après votre décès s’il paie des impôts et des assurances et continue d’entretenir la propriété. Mais votre conjoint cessera d’obtenir de l’argent de L’HECM, car il ou elle ne faisait pas partie de l’accord de prêt.
• Que pouvez-vous transmettre à vos héritiers? Les prêts hypothécaires inversés peuvent épuiser les capitaux propres de votre maison, ce qui signifie moins d’actifs pour vous et vos héritiers. La plupart des prêts hypothécaires inversés ont quelque chose appelé une clause de « non-recours”., Cela signifie que vous, ou votre succession, ne pouvez pas devoir plus que la valeur de votre maison lorsque le prêt devient exigible et que la maison est vendue. Avec un HECM, généralement, si vous ou vos héritiers voulez rembourser le prêt et garder la maison plutôt que de la vendre, vous n’auriez pas à payer plus que la valeur estimative de la maison.

Types D’hypothèques inversées

lorsque vous déterminez si une hypothèque inversée vous convient, considérez également lequel des trois types d’hypothèques inversées pourrait le mieux répondre à vos besoins.

Les prêts hypothécaires inversés à usage unique sont l’option la moins coûteuse., Ils sont offerts par certains organismes gouvernementaux étatiques et locaux, ainsi que par des organisations à but non lucratif, mais ils ne sont pas disponibles partout. Ces prêts ne peuvent être utilisés qu’à une seule fin, que le prêteur précise. Par exemple, le prêteur pourrait dire que le prêt peut être utilisé uniquement pour payer des réparations domiciliaires, des améliorations ou des impôts fonciers. La plupart des propriétaires ayant un revenu faible ou modéré peuvent être admissibles à ces prêts.

Les prêts hypothécaires inversés propriétaires sont des prêts privés qui sont soutenus par les entreprises qui les développent., Si vous possédez une maison de valeur plus élevée, vous pouvez obtenir une avance de prêt plus importante d’une hypothèque inversée propriétaire. Donc, si votre maison a une valeur estimative plus élevée et que vous avez une petite hypothèque, vous pourriez être admissible à plus de fonds.

Les prêts hypothécaires de conversion de la valeur nette de la maison (HECMs) sont des prêts hypothécaires inversés assurés par le gouvernement fédéral et sont soutenus par le U. S. Department of Housing And Urban Development (HUD). Les prêts HECM peuvent être utilisés à toutes fins.

Les HECM et les prêts hypothécaires inversés propriétaires peuvent être plus chers que les prêts immobiliers traditionnels, et les coûts initiaux peuvent être élevés., C’est important à considérer, surtout si vous prévoyez de rester dans votre maison pendant une courte période ou d’emprunter un petit montant. Le montant que vous pouvez emprunter avec une hypothèque inversée HECM ou propriétaire dépend de plusieurs facteurs:

• votre âge
• Le type d’hypothèque inversée que vous sélectionnez
• La valeur estimative de votre maison
• Les taux d’intérêt actuels et
• une évaluation financière de votre volonté et de votre capacité à payer les impôts fonciers et l’assurance du propriétaire.,

en général, plus vous êtes âgé, plus vous avez d’équité dans votre maison, et moins vous devez dessus, plus vous pouvez obtenir d’argent.

avant de postuler pour un HECM, vous devez rencontrer un conseiller d’un organisme indépendant de conseil en logement approuvé par le gouvernement. Certains prêteurs offrant des prêts hypothécaires inversés propriétaires ont également besoin de conseils.

le conseiller doit expliquer les coûts et les implications financières du prêt., Le conseiller doit également expliquer les alternatives possibles à un gouvernement de type HECM et à des programmes sans but lucratif, ou à une hypothèque inversée à usage unique ou propriétaire. Le conseiller devrait également être en mesure de vous aider à comparer les coûts des différents types d’hypothèques inversées et vous dire comment les différentes options de paiement, les frais et autres coûts affectent le coût total du prêt au fil du temps. Vous pouvez visiter HUD pour une liste de conseillers, ou appeler l’agence au 1-800-569-4287. Les agences de conseil facturent généralement des frais pour leurs services, souvent autour de 125$., Ces frais peuvent être payés à partir du produit du prêt, et vous ne pouvez pas être refusé si vous ne pouvez pas vous permettre les frais.

avec un HECM, il n’y a généralement pas d’exigence de revenu spécifique. Cependant, les prêteurs doivent effectuer une évaluation financière au moment de décider d’approuver ou non votre prêt. Ils évaluent votre volonté et votre capacité à respecter vos obligations et les exigences hypothécaires. Selon les résultats, le prêteur pourrait exiger que des fonds soient mis de côté du produit du prêt pour payer des choses comme les impôts fonciers, l’assurance du propriétaire et l’assurance contre les inondations (le cas échéant)., Si cela n’est pas nécessaire, vous pouvez toujours accepter que votre prêteur paiera ces articles. Si vous avez une” mise de côté  » ou si vous acceptez que le prêteur effectue ces paiements, ces montants seront déduits du montant que vous obtenez dans le produit du prêt. Vous êtes toujours responsable de l’entretien de la propriété.

Le HECM vous permet de choisir parmi plusieurs options de paiement:

• une option de décaissement unique – cette option n’est disponible qu’avec un prêt à taux fixe, et offre généralement moins d’argent que les autres options HECM.
• une option « à terme” – fixe des avances de fonds mensuelles pour une période donnée.,
• une option” tenure  » – fixe des avances de fonds mensuelles aussi longtemps que vous vivez dans votre maison.
• une marge de crédit – cela vous permet de retirer le produit du prêt à tout moment, dans les montants que vous choisissez, jusqu’à ce que vous ayez épuisé la marge de crédit. Cette option limite le montant des intérêts imposés sur votre prêt, car vous DEVEZ des intérêts sur le crédit que vous utilisez.
• une combinaison de paiements mensuels et une ligne de crédit.

Vous pouvez modifier votre option de paiement pour une somme modique.,

Les HECM vous donnent généralement des avances de prêt plus importantes à un coût total inférieur à celui des prêts propriétaires. Dans le programme HECM, un emprunteur peut généralement vivre dans une maison de soins infirmiers ou un autre établissement médical jusqu’à 12 mois consécutifs avant que le prêt ne soit remboursé. Les Taxes et les assurances doivent encore être payées sur le prêt, et votre maison doit être entretenue.

avec HECMs, il y a une limite sur le montant que vous pouvez retirer la première année. Votre prêteur calculera le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre âge, du taux d’intérêt, de la valeur de votre maison et de votre évaluation financière., Ce montant est appelé votre  » limite de capital initial. »

En règle générale, vous pouvez prélever jusqu’à 60% de votre capital initial au cours de la première année. Il y a des exceptions, cependant.

acheter une hypothèque inversée

Si vous envisagez une hypothèque inversée, magasinez. Décidez quel type d’hypothèque inversée pourrait vous convenir. Qui peut dépendre de ce que vous voulez faire avec l’argent. Comparez les options, les conditions et les frais de divers prêteurs. Apprenez autant que vous le pouvez sur les prêts hypothécaires inversés avant de parler à un conseiller ou un prêteur., Et posez beaucoup de questions pour vous assurer qu’une hypothèque inversée pourrait fonctionner pour vous – et que vous obtenez le bon type pour vous.

Voici quelques éléments à considérer:

• voulez-vous une hypothèque inversée pour payer les réparations domiciliaires ou les impôts fonciers? Si oui, découvrez si vous êtes admissible à des prêts à usage unique à faible coût dans votre région. Le personnel de votre agence locale sur le vieillissement peut connaître les programmes dans votre région. Trouvez l’agence sur le vieillissement la plus proche à eldercare.gov ou composez le 1-800-677-1116., Renseignez-vous sur les programmes de prêts ou de subventions pour la réparation ou l’amélioration de maisons, les programmes de report d’impôt foncier et les programmes de report d’impôt foncier.
• vivez-vous dans une maison de valeur supérieure? Vous pourriez être en mesure d’emprunter plus d’argent avec une hypothèque inversée propriétaire. Mais plus vous empruntez, plus les frais que vous paierez sont élevés. Vous pourriez également envisager un prêt HECM. Un conseiller HECM ou un prêteur peut vous aider à comparer ces types de prêts côte à côte, pour voir ce que vous obtiendrez – et ce qu’il en coûte.
• comparez les frais et les coûts., Cela vaut la peine de répéter: magasinez et comparez les coûts des prêts disponibles pour vous. Bien que la prime d’assurance hypothécaire soit généralement la même d’un prêteur à l’autre, la plupart des coûts du prêt – y compris les frais d’origine, les taux d’intérêt, les frais de clôture et les frais de service – varient d’un prêteur à l’autre.
• comprendre les coûts totaux et le remboursement du prêt. Demandez à un conseiller ou à un prêteur d’expliquer les taux du coût total du prêt annuel (TALC): ils indiquent le coût moyen annuel projeté d’une hypothèque inversée, y compris tous les coûts détaillés., Et, peu importe le type d’hypothèque inversée que vous envisagez, comprendre toutes les raisons pour lesquelles votre prêt pourrait avoir à être remboursé avant de planifier sur elle.

méfiez-vous des arguments de vente pour une hypothèque inversée

une hypothèque inversée vous convient-elle? Vous seul pouvez décider ce qui fonctionne pour votre situation. Un conseiller d’une agence indépendante de conseil en logement approuvée par le gouvernement peut vous aider. Mais un vendeur n’est probablement pas le meilleur guide pour ce qui fonctionne pour vous., Cela est particulièrement vrai s’il ou elle agit comme une hypothèque inversée est une solution à tous vos problèmes, vous pousse à contracter un prêt, ou a des idées sur la façon dont vous pouvez dépenser l’argent d’une hypothèque inversée.

par exemple, certains vendeurs peuvent essayer de vous vendre des choses comme des services de rénovation domiciliaire – mais ensuite Suggérer une hypothèque inversée comme un moyen facile de payer pour eux. Si vous décidez que vous avez besoin d’améliorations à la maison, et vous pensez qu’une hypothèque inversée est le moyen de payer pour eux, magasiner avant de décider sur un vendeur particulier., Vos coûts d’amélioration de la maison comprennent non seulement le prix des travaux effectués, mais aussi les coûts et les frais que vous paierez pour obtenir l’hypothèque inversée.

certains vendeurs de prêts hypothécaires inversés pourraient suggérer des façons d’investir l’argent de votre prêt hypothécaire inversé – même vous pousser à acheter d’autres produits financiers, comme une rente ou une assurance soins de longue durée. Résistez à cette pression. Si vous achetez ce genre de produits financiers, vous pourriez perdre l’argent que vous obtenez de votre hypothèque inversée. Vous n’avez pas besoin d’acheter de produits financiers, de services ou d’investissements pour obtenir une hypothèque inversée., En fait, dans certaines situations, il est illégal de vous demander d’acheter d’autres produits pour obtenir une hypothèque inversée.

certains vendeurs essaient de vous précipiter dans le processus. Arrêtez-vous et vérifiez avec un conseiller ou une personne de confiance avant de signer quoi que ce soit. Une hypothèque inversée peut être compliquée, et n’est pas quelque chose à se précipiter.

l’essentiel: si vous ne comprenez pas le coût ou les caractéristiques d’une hypothèque inversée, partez. Si vous ressentez de la pression ou de l’urgence pour conclure l’accord, éloignez – vous. Faites des recherches et trouvez un conseiller ou une entreprise avec laquelle vous vous sentez à l’aise.,

votre droit d’annuler

avec la plupart des hypothèques inversées, vous avez au moins trois jours ouvrables après la clôture pour annuler la transaction pour quelque raison que ce soit, sans pénalité. Ceci est connu comme votre droit de rétractation. »Pour annuler, vous devez aviser le prêteur par écrit. Envoyez votre lettre par courrier certifié et demandez un accusé de réception. Cela vous permettra de documenter ce que le prêteur a obtenu, et quand. Conservez des copies de votre correspondance et de toute pièce jointe. Après avoir annulé, le prêteur a 20 jours pour retourner l’argent que vous avez payé pour le financement.,

Signaler une fraude Possible

Si vous soupçonnez une arnaque ou que quelqu’un impliqué dans la transaction enfreint la loi, informez le conseiller, le prêteur ou le service de prêt. Ensuite, déposez une plainte auprès de la Federal Trade Commission, du Bureau du Procureur général de votre état ou de l’agence de réglementation bancaire de votre état.

Si une hypothèque inversée est bon pour vous est une grande question. Considérez toutes vos options. Vous pourriez être admissible à des solutions moins coûteuses. Les organisations suivantes ont plus d’informations:

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD)

programme HECM