investir dans des privilèges D’impôt foncier

un créneau d’investissement souvent négligé par les investisseurs est celui des privilèges d’impôt foncier. La volatilité croissante du marché boursier, combinée à des taux d’intérêt toujours historiquement bas, incite de nombreux investisseurs à rechercher ce type d’avenue alternative afin de fournir un taux de rendement décent. Dans certains cas, cette occasion unique peut offrir aux investisseurs avertis d’excellents taux de rendement.,

les privilèges immobiliers peuvent également comporter un risque important, ce qui signifie que les acheteurs novices doivent comprendre les règles et les pièges potentiels qui accompagnent ce type d’actif. Cet article traite des privilèges fiscaux, de la façon dont vous pouvez y investir et des inconvénients de ce type de véhicule d’investissement.

qu’Est Ce qu’un Impôt Privilège?

Un privilège fiscal est une réclamation légale contre les biens d’un particulier ou d’une entreprise qui omet de payer les impôts dus au gouvernement., Par exemple, lorsqu’un propriétaire foncier ou un propriétaire omet de payer les taxes sur sa propriété, la ville ou le comté dans lequel la propriété est située a le pouvoir de placer un privilège sur la propriété. Le privilège agit comme une réclamation légale contre la propriété pour le montant impayé qui est dû. La propriété avec un privilège attaché ne peut pas être vendue ou refinancée tant que les taxes ne sont pas payées et que le privilège n’est pas supprimé.

Lorsqu’un privilège est émis, un certificat de privilège fiscal est créé par la municipalité qui reflète le montant dû sur la propriété, plus les intérêts ou les pénalités dus., Ces certificats sont ensuite vendus aux enchères à l’investisseur le plus offrant. Les investisseurs peuvent acquérir des privilèges fiscaux pour aussi peu que quelques centaines de dollars si elle est très petite propriété. Cependant, la majorité coûte beaucoup plus cher.

privilèges fiscaux en chiffres

en 2017, environ 14 milliards de dollars d’impôts fonciers n’ont pas été payés, selon Brad Westover, directeur exécutif de la National Tax privilège Association (NTLA). Environ un tiers de ces privilèges sont ensuite vendus à des investisseurs privés. Les collectivités locales bénéficient des ventes privées car elles récupèrent immédiatement les sommes dues sur la propriété en question. Trente États vendent des certificats de privilège fiscal, dit Westover.

Dans l’état de Floride, les impôts fonciers impayés passé de $1.,2 milliards en 2008 à 740 millions de dollars en 2018, » près de la moitié de ce qu’il était au sommet », et cette baisse de la disponibilité des privilèges pour les investisseurs est probablement une tendance nationale. « dans une économie saine, il est logique que plus de gens paient leurs impôts fonciers », dit-il.

Une étude publiée par le National Consumer Law Center (NCLC) en 2012 sur « L’autre crise de forclusion” des États-Unis a révélé que, parallèlement aux défauts de paiement des hypothèques et aux taux de chômage, les défauts de paiement des impôts fonciers ont explosé pendant la Grande Récession., Selon l’étude, L’étude a révélé que chaque année, les gouvernements des comtés et des municipalités aux États-Unis n’ont pas collecté environ 15 milliards de dollars d’impôts fonciers.

Comment puis-je Investir dans des Privilèges Fiscaux?

les investisseurs peuvent acheter des privilèges d’impôt foncier de la même manière que les propriétés réelles peuvent être achetées et vendues aux enchères. Les enchères ont lieu dans un cadre physique ou en ligne, et les investisseurs peuvent soit faire une offre sur le taux d’intérêt sur le privilège ou une offre sur une prime qu’ils paieront pour cela. L’investisseur qui accepte le taux d’intérêt le plus bas ou paie la prime la plus élevée se voit attribuer le privilège., Les acheteurs entrent souvent dans des guerres d’enchères sur une propriété donnée, ce qui fait baisser le taux de rendement récolté par l’acheteur gagnant.

les Acheteurs de propriétés avec les privilèges fiscaux doivent être conscients du coût des réparations, ainsi que tous les autres coûts cachés qu’ils peuvent avoir besoin de payer si ils assumer la propriété de la propriété. Ceux qui possèdent alors ces propriétés peuvent avoir à faire face à des tâches désagréables, telles que l’expulsion des occupants actuels, ce qui peut nécessiter l’aide coûteuse d’un gestionnaire immobilier ou d’un avocat.,

toute personne intéressée à acheter un privilège fiscal devrait commencer par décider du type de propriété sur laquelle elle aimerait détenir un privilège—résidentiel, commercial, terrain non développé ou propriété avec améliorations. Ils peuvent ensuite contacter le bureau du trésorier de leur ville ou de leur comté pour savoir quand, où et comment se tiendra la prochaine vente aux enchères. Le bureau du trésorier peut indiquer à l’investisseur où obtenir une liste des privilèges immobiliers qui doivent être mis aux enchères, ainsi que les règles régissant la conduite de la vente., Ces règles décriront toutes les exigences de préinscription, les modes de paiement acceptés et d’autres détails pertinents.

Conseils pour l’Impôt Privilège Acheteurs

les Acheteurs doivent aussi faire preuve de diligence raisonnable sur les propriétés disponibles. Dans certains cas, la valeur actuelle de la propriété peut être inférieur au montant du privilège. La NTLA conseille de diviser le montant nominal du privilège fiscal en souffrance par la valeur marchande de la propriété. Si le ratio est supérieur à 4%, les acheteurs potentiels devraient rester loin de cette propriété., En outre, il peut également y avoir d’autres privilèges sur la propriété qui empêcheront le soumissionnaire d’en prendre possession.

chaque bien immobilier dans un comté donné avec un privilège fiscal se voit attribuer un numéro dans sa parcelle respective. Les acheteurs peuvent rechercher ces privilèges par numéro afin d’obtenir des informations à leur sujet auprès du comté, ce qui peut souvent être fait en ligne., Pour chaque numéro, le comté a l’adresse de la propriété, le nom du propriétaire, la valeur imposable de la propriété, la description légale, et une ventilation de l’état de la propriété, et toutes les structures situées sur les lieux.

comment profiter d’un privilège

les investisseurs qui sont intéressés à trouver des opportunités d’investissement de privilège fiscal devraient entrer en contact avec leur agent fiscal local responsable de la collecte des impôts fonciers. Il y a actuellement 2,500 juridictions villes, cantons ou comtés qui vendent la dette fiscale publique.,

bien que tous les États ne prévoient pas la vente publique des taxes foncières en souffrance, si l’État autorise la vente aux enchères publique de la facture d’impôt foncier impayée, les investisseurs devraient être en mesure de déterminer quand et où ces taxes sont publiées pour examen public. Les ventes d’impôt foncier doivent être annoncées pendant une période déterminée avant la vente. En règle générale, les annonces énumèrent le propriétaire de la propriété, la description légale et le montant des taxes en souffrance à vendre.,

les investisseurs qui achètent des privilèges d’impôt foncier sont généralement tenus de rembourser immédiatement le montant total du privilège à la municipalité émettrice. Dans tous les États sauf deux, l’émetteur du privilège fiscal perçoit le principal, les intérêts et les pénalités; paie le titulaire du certificat de privilège, puis perçoit le certificat de privilège s’il n’est pas au dossier. Le propriétaire doit rembourser à l’investisseur la totalité du privilège plus les intérêts, qui varient d’un État à l’autre—mais se situe généralement entre 10% et 12%., Si l’investisseur a payé une prime pour le privilège, cela peut être ajouté au montant remboursé dans certains cas.

Le calendrier de remboursement dure généralement de six mois à trois ans. Dans la plupart des cas, le propriétaire est en mesure de payer le privilège en totalité. Si le propriétaire ne peut pas payer le privilège dans les délais, l’investisseur a le pouvoir de saisir la propriété tout comme la municipalité l’aurait fait, bien que cela arrive très rarement.,

investir passivement par l’Intermédiaire d’un investisseur institutionnel

l’investissement en privilège fiscal nécessite beaucoup de recherche et de diligence raisonnable, il peut donc être utile d’envisager d’investir passivement par l’intermédiaire d’un investisseur institutionnel membre de la NTLA. Environ 80% des certificats de privilège fiscal sont vendus aux membres de NTLA.

Si vous souhaitez devenir membre de la NTLA, cela coûte 500 $par an (pour les investisseurs de moins de 1 million de dollars)., Pour les investisseurs institutionnels, les frais d’adhésion varient de 2 000 $à 10 000 depending, selon la taille de leur portefeuille de placement. Les investisseurs institutionnels peuvent générer des rendements allant de 4% à 9% par an. Le NTLA peut aider à jumeler les investisseurs intéressés qui deviennent membres du NTLA avec les investisseurs institutionnels qui se concentrent sur l’investissement de privilège fiscal.

inconvénients d’investir dans des privilèges d’impôt foncier

bien que les privilèges d’impôt foncier puissent générer des taux d’intérêt substantiels, les investisseurs doivent faire leurs devoirs avant de patauger dans cette arène., Les privilèges fiscaux sont généralement inappropriés pour les investisseurs novices ou ceux qui ont peu d’expérience ou de connaissance de l’immobilier.

propriétés négligées

les investisseurs doivent également se familiariser avec la propriété réelle sur laquelle le privilège a été placé. Cela peut les aider à s’assurer qu’ils seront réellement en mesure de recueillir l’argent du propriétaire., Une propriété délabrée située au cœur d’un quartier de bidonville n’est probablement pas un bon achat, quel que soit le taux d’intérêt promis. Le propriétaire peut être complètement incapable ou ne pas vouloir payer la taxe due. Les propriétés présentant tout type de dommages environnementaux, tels que des produits chimiques ou des matières dangereuses qui y ont été déposés, sont également généralement indésirables.

pas un investissement passif

Les propriétaires de privilèges doivent savoir quelles sont leurs responsabilités après avoir reçu leurs certificats., En règle générale, ils doivent aviser le propriétaire par écrit de leur achat dans un délai indiqué. Ils sont également généralement tenus de leur envoyer une deuxième lettre de notification vers la fin de la période de remboursement si le paiement n’a pas été effectué dans son intégralité à ce moment-là.

les Privilèges Fiscaux Peuvent Expirer

les privilèges Fiscaux ne sont pas éternelle instruments. Beaucoup ont une date d’expiration après la fin de la période de rachat. Une fois le privilège expiré, le titulaire du privilège devient incapable de recouvrer tout solde impayé., Si la propriété entre en forclusion, le titulaire de privilège peut découvrir d’autres privilèges sur la propriété, ce qui peut rendre impossible l’obtention du titre.

concurrence

de nombreuses institutions commerciales, telles que les banques et les fonds spéculatifs, se sont intéressées aux privilèges immobiliers. En conséquence, ils ont été en mesure de surenchérir sur la concurrence et de faire baisser les rendements. Cela a rendu plus difficile pour les investisseurs individuels de trouver des privilèges rentables, et certains ont abandonné en conséquence., Cependant, il existe également des fonds maintenant disponibles qui investissent dans des privilèges, ce qui peut être un bon moyen pour un investisseur novice de pénétrer dans cette arène avec un degré de risque inférieur.

FAQ sur le privilège fiscal

Qu’est-ce que cela signifie Si vous avez un privilège fiscal?

Si vous avez un privilège fiscal, cela signifie que le gouvernement a fait une réclamation légale contre votre propriété parce que vous avez négligé ou omis de payer une dette fiscale. Dans le cas d’un privilège d’impôt foncier, vous avez négligé ou omis de payer les impôts fonciers que vous devez à la ville ou au comté où se trouve votre propriété., Lorsque cela se produit, votre ville ou comté a le pouvoir de placer un privilège sur la propriété.

Comment fonctionne une vente de privilège fiscal?

vingt-neuf États, PLUS Washington, DC, Les îles vierges et Porto Rico, autorisent les ventes de privilèges fiscaux. Chaque État utilise un processus légèrement différent pour effectuer ses ventes de privilège fiscal.

Généralement, après un propriétaire néglige de payer ses impôts, il y a une période d’attente. Certains États attendent quelques mois tandis que d’autres attendent quelques années avant qu’un collecteur d’impôts n’intervienne., Après cela, les taxes impayées sont mises aux enchères lors d’une vente de privilège fiscal. Cela peut se produire en ligne ou dans un emplacement physique. Parfois, c’est le plus offrant qui obtient le privilège contre la propriété. D’autres enchères attribuent le privilège à l’investisseur qui accepte le taux d’intérêt le plus bas. Les collecteurs d’impôts utilisent l’argent qu’ils. gagnez à la vente aux enchères pour compenser les arriérés d’impôts impayés. Une fois que le privilège a été transféré à l’investisseur, le propriétaire leur doit leurs impôts fonciers impayés, plus les intérêts (ou bien ils feront face à la forclusion sur leur propriété).,

Où Puis-je trouver des privilèges fiscaux à vendre?

Vous pouvez appeler votre comté du collecteur d’impôts directement le processus d’achat des privilèges fiscaux. Certains comtés annonceront également le processus sur leur site Web, ainsi que fournir des instructions sur la façon de s’inscrire en tant que soumissionnaire.

lorsque les comtés répertorient les enchères sur leurs sites web, ils fourniront également des informations sur les propriétés mises aux enchères, le moment où elles sont mises aux enchères et l’enchère minimale., Cette liste peut vous aider à identifier s’il existe des propriétés qui vous intéressent en fonction de leur emplacement, du type de propriété, de la taille et de l’enchère minimale.

Qu’advient-il d’une hypothèque dans une vente de privilège fiscal?

Un privilège reste avec la propriété lorsqu’elle est vendue. Cependant, le privilège reste sur le rapport de crédit du propriétaire précédent.

Les Saisies de privilège D’impôt foncier se produisent lorsque les gouvernements forcent des propriétés dans leurs juridictions pour les impôts fonciers en souffrance dus sur elles., Les privilèges d’impôt foncier sont supérieurs aux autres privilèges, de sorte que leur forclusion élimine les autres privilèges, y compris un privilège Hypothécaire. Les propriétaires ayant des impôts en souffrance ont généralement aussi une dette hypothécaire en cours. Après avoir acheté une propriété saisie d’impôt, si vous découvrez qu’il y a un privilège Hypothécaire sur elle, il devrait être retiré par le comté dans lequel vous l’avez acheté. Le comté déchargera le privilège sur la base des documents de clôture de la vente fiscale. Dans le cas où cela ne fonctionne pas, vous pouvez également contacter le titulaire du privilège pour le faire retirer.,

dans chaque État, après la vente d’un privilège fiscal, il y a une période de rachat (bien que la durée varie en fonction de l’état) où le propriétaire de la propriété peut essayer de racheter sa propriété en payant ses impôts fonciers en souffrance. Cependant, même si le propriétaire paie ses impôts fonciers, s’ils ne font pas leurs paiements hypothécaires pendant ce temps, le détenteur de l’hypothèque peut saisir la maison.

les privilèges fiscaux de L’IRS sont-ils publics?,

Si une réclamation légale est faite contre votre propriété afin de satisfaire une dette fiscale, L’IRS déposera un avis de privilège fiscal fédéral. Ceci est un document public et sert d’alerte aux autres créanciers que L’IRS fait valoir une créance garantie contre vos actifs. Les agences d’évaluation du crédit peuvent trouver l’avis et l’inclure dans votre rapport de crédit.

la ligne de fond

les privilèges D’impôt foncier peuvent être une alternative d’investissement viable pour les investisseurs expérimentés familiers avec le marché immobilier., Ceux qui savent ce qu’ils font et prennent le temps de rechercher les propriétés sur lesquelles ils achètent des privilèges peuvent générer des bénéfices substantiels au fil du temps. Cependant, les risques potentiels rendent cette arène inappropriée pour les investisseurs peu sophistiqués.

sans la recherche et la compréhension appropriées du marché immobilier, un investisseur pourrait facilement se retrouver avec une propriété qui n’est pas rachetée par le propriétaire (sous la forme de payer ses impôts avec intérêts) et qui n’a aucune valeur. Cette propriété de faible valeur finira alors par devenir la propriété de l’investisseur.,

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier, l’achat des privilèges fiscaux est juste une option. Achat d’une maison dans la forclusion ou l’achat d’une maison à la vente aux enchères peut également être utile d’opportunités d’investissement. Si vous êtes toujours intéressé par les privilèges d’impôt foncier, il est recommandé de consulter votre agent immobilier ou votre conseiller financier.,