l’investissement immobilier devient plus excitant et potentiellement plus gratifiant lorsque vous gagnez de l’argent avec l’argent des autres. C’est là que l’apprentissage sur le financement des immeubles de placement et l’effet de levier immobilier est utile.
que signifie l’effet de levier dans l’immobilier?
L’effet de levier dans l’immobilier signifie simplement combien d’argent vous empruntez pour financer un immeuble de placement par rapport à la valeur de la propriété., Nous utilisons le terme « effet de levier” parce que nous exploitons l’argent des autres pour maximiser notre capacité à acheter plus d’immeubles de placement avec moins. Plus votre effet de levier est élevé, plus votre retour sur investissement potentiel est élevé.
l’investissement immobilier à effet de levier fonctionne mieux lorsque les loyers et la valeur des propriétés augmentent. À mesure que les loyers et la valeur de l’investissement immobilier augmentent, leur hypothèque mensuelle pour les biens locatifs reste constante, créant des profits de plus en plus importants., Les loyers et les valeurs immobilières d’aujourd’hui s’apprécient grassement – un environnement idéal pour l’investisseur immobilier qui sait tirer parti des investissements immobiliers avec de l’argent emprunté.
Comment calculer l’effet de levier dans l’immobilier?
pour calculer l’effet de levier de votre propriété locative, il suffit de diviser le montant de votre investissement immobilier par la valeur de la propriété. Ceci est également connu sous le nom de ratio prêt-valeur.
Pourquoi avez-vous besoin d’un effet de levier dans l’immobilier?
L’investissement immobilier à effet de levier peut augmenter la marge bénéficiaire sur vos immeubles de placement., Par exemple, disons que vous avez 50 000 cash en espèces sous la main. Vous pouvez utiliser cet argent pour faire 3 choses:
- achetez une propriété de placement de 50 000 $avec tout l’argent que vous avez sous la main. Cela équivaut à un effet de levier de 0%.
- achetez un immeuble de placement de 100 000 $avec l’argent de 50 000 $que vous avez sous la main et utilisez une méthode de financement d’immeuble de placement – comme un prêt hypothécaire bancaire – pour emprunter 50 000$. Cela équivaut à un effet de levier de 50%.
- achetez un bien locatif de 200 000 rental en utilisant l’argent comptant de 50 000 $que vous avez sous la main et utilisez une méthode de financement immobilier investissant pour emprunter 150 000$. Cela équivaut à un effet de levier de 75%.,
quelle option avez-vous choisi?
En supposant que la valeur des propriétés a augmenté de 7% Cette année, voici combien vous avez fait de votre immeuble de placement.
- Si vous avez choisi l’option 1, la valeur de votre immeuble de placement est maintenant de 53 500 $et vos gains nets sont de 3 500$.
- Si vous avez choisi l’option 2, la valeur de votre immeuble de placement est maintenant de 107 000 $et votre gain net est de 7 000$.
- Si vous choisissez l’option 3, la valeur de votre immeuble de placement est maintenant de 214 000 $et votre gain net est de 14 000$.,
vous voyez probablement la tendance: en utilisant plus d’investissement immobilier à effet de levier, vous augmentez également votre capacité à acheter des immeubles de placement de plus grande valeur, ce qui augmente en fait votre gain net lorsque la valeur des propriétés s’apprécie.
3 Options de financement D’un investissement locatif
la question suivante devient alors: quels types de financement d’investissement immobilier peuvent vous fournir un effet de levier suffisant pour maximiser vos investissements locatifs?, Voici 3 options pour financer un bien locatif:
hypothèque maison typique
c’est le moyen le plus courant de financer un investissement locatif. Un moyen facile de commencer est avec une hypothèque qui est sécurisé par l’équité dans la propriété locative que vous achetez. C’est comme l’hypothèque que vous avez peut-être contractée pour acheter la maison dans laquelle vous vivez. Cependant, les taux hypothécaires dans le financement des immeubles de placement locatifs sont parfois plus élevés, nécessitent des mises de fonds plus importantes et ont des exigences d’approbation différentes de celles des propriétés occupées par leurs propriétaires., Afin d’être admissible à ce type de financement poperty d’investissement, vous devrez avoir des fonds disponibles pour couvrir la mise de fonds et les frais de clôture pour acheter votre immeuble de placement. En règle générale, les prêts pour les propriétés locatives nécessitent un acompte minimum de 20%, car l’assurance hypothécaire n’est pas disponible sur les immeubles de placement. Vous pouvez réellement utiliser le revenu locatif de votre immeuble de placement actuel pour être admissible à un nouveau prêt de financement d’immeuble de placement. Cependant, si vous envisagez de suivre cette voie, vous devez documenter votre expérience en gestion immobilière depuis au moins deux ans.,
HomePath Investment Property Financing
certains investisseurs immobiliers commencent par HomePath investment property financing, disponible uniquement sur un nombre limité de propriétés appartenant à Fannie Mae qui sont vendues aux enchères. Il ne nécessite qu’un acompte de 5%, aucune assurance hypothécaire, une augmentation des contributions du vendeur et un financement accru pour la rénovation. HomePath hypothèque les investisseurs individuels peuvent obtenir un financement immobilier de placement pour un maximum de 20 propriétés sur les propriétés appartenant à Fannie Mae seulement. D’autres programmes de prêts n’autorisent généralement que quatre propriétés financées par emprunteur., Les prêts hypothécaires HomePath sont disponibles pour les propriétés prêtes à emménager pour les propriétaires occupants et les investisseurs — un prêteur HomePath offre également maintenant une hypothèque HomePath pour L’emprunteur LLC. Un produit hypothécaire complémentaire, le prêt hypothécaire de rénovation HomePath fournit à la fois les fonds pour acheter et rénover jusqu’à quatre propriétés pour les investisseurs. Prospect Mortgage est le partenaire financier du programme.
marge de crédit immobilier
on nous demande souvent « pouvez-vous obtenir un HELOC sur une propriété locative? La réponse est oui! Vous pouvez réellement utiliser votre maison pour obtenir un prêt pour un investissement immobilier locatif., De nombreux investisseurs débutants utilisent l’argent d’une marge de crédit garantie sur leur maison existante comme mise de fonds pour leur premier ou deuxième immeuble de placement. Une marge de crédit garantie, également connue sous le nom de HELOC (Home Equity Line of Credit) est une marge de crédit garantie par les capitaux propres de la maison que vous vivez. Lorsque c’est pour le financement d’une propriété locative, vous constaterez que les taux interst typiques sur une marge de crédit immobilier pour les biens locatifs tournent autour de 3 à 4%, ce qui en fait une option abordable pour commencer à investir dans l’immobilier à effet de levier., Une fois que vous achetez une propriété locative qui coule de trésorerie positive chaque mois, vous avez quelques options. Vous pouvez soit payer le minimum (généralement des intérêts seulement) sur votre marge de crédit sur la valeur nette de votre maison et garder le reste dans votre poche ou payer le capital vers le bas ainsi. Cela dépend entièrement de votre objectif pour le bien locatif, de votre stratégie de sortie et de la performance du bien locatif.
quelques éléments à considérer lors du financement d’un bien locatif avec un prêt
votre trésorerie mensuelle et ce que vous en faites., Si le flux de trésorerie positif couvre toutes les dépenses et qu’il vous reste assez pour rembourser le capital de la marge de crédit, alors pourquoi pas? Certains investisseurs immobiliers comptent sur les flux de trésorerie pour couvrir leurs frais de subsistance, c’est-à-dire les investisseurs à temps plein.
- fiscalité – les intérêts immobiliers sont souvent la plus grande dépense déductible du propriétaire. Toutefois, les dépenses que les propriétaires peuvent déduire comprennent les paiements d’intérêts hypothécaires sur les prêts utilisés pour acquérir ou améliorer la propriété locative. Consultez votre fiscaliste pour en savoir plus sur tous les avantages fiscaux de l’investissement immobilier.,
- vos objectifs à long terme et à court terme. Êtes-vous planification de la retraite dans quelques années? Vous voudrez peut-être” tout payer » et vivre du revenu de location à la retraite. Dans ce cas, le remboursement de la dette peut être bon pour vous.
peut-être que vous pouvez diviser vos bénéfices des immeubles de placement. Utilisez-en pour rembourser la dette (hypothèques, marges de crédit, cartes de crédit), utilisez-en pour réinvestir et utilisez-en pour vous amuser. Après tout, vous devriez vous récompenser pour travailler dur et créer des flux de revenus qui fonctionnent., Finalement, après 25-35 ans, l’hypothèque sera remboursée et, espérons-le, la valeur de la propriété sera nettement plus élevée, ce qui couvrira plus que votre acompte initial.
ce qu’il faut rechercher dans le financement D’Immeubles de placement
en ce moment, l’argent est toujours « bon marché” par rapport aux autres options de financement d’immeubles de placement. Les coûts d’emprunt sont encore faibles. Cependant, vous devez toujours être très prudent pour entrer dans le droit propriétés, dans les bons endroits., Ce sont les types d’immeubles de placement qui vous donnent:
- Le cash-flow mensuel le plus élevé possible
- Un excellent potentiel d’appréciation des actions
- et des locataires solides qui paient votre hypothèque tous les mois
rappelez-vous, plus le montant d’argent investi est faible, plus votre effet de levier et D’autre part, plus votre investissement en espèces est important, plus votre rendement est faible. Aussi, rappelez-vous, une plus grande appréciation de la propriété augmentera considérablement les gains sur votre investissement immobilier à effet de levier., id= »299f0be56b »>
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