Le taux de capitalisation est un concept important de l’immobilier commercial et il est largement utilisé. Il y a souvent confusion sur la façon de calculer le taux de plafond en utilisant diverses méthodes. Le but de cet article est de démontrer plusieurs façons de calculer le taux de plafonnement.
comment calculer le taux de plafonnement
le point de départ le plus simple est peut-être de calculer le taux de plafonnement réel., Le ratio de taux de plafonnement est juste le revenu net d’exploitation (NOI) divisé par la valeur, donc si nous savons ce qu’est le revenu net d’exploitation d’une propriété et nous savons également Quelle est la valeur d’une propriété, alors nous pouvons facilement calculer le taux de plafonnement.
il en résulte un taux de capitalisation de 10%.
comment calculer le taux de plafonnement avec les ventes Comps
étant donné que la valeur d’une propriété est souvent ce que nous ne savons pas, il est courant de simplement diviser notre résultat net d’exploitation connu par un taux de plafonnement basé sur le marché. Cela nous dira quelle est la valeur d’une propriété.,
calculer le revenu net d’exploitation d’une propriété est assez facile, mais si nous ne savons pas quel est le taux de capitalisation basé sur le marché, alors comment le calculer?
Une approche consiste à trouver des propriétés comparables qui ont récemment vendu. Ensuite, nous pouvons prendre ces prix de vente comparables et calculer un taux de plafonnement. Par exemple, supposons que nous observions les ventes récentes suivantes de propriétés similaires:
sur la base de notre connaissance du marché local, nous pourrions décider de simplement faire la moyenne de ces trois taux de capitalisation pour obtenir un taux de capitalisation basé sur le marché de 8,33%., Maintenant, nous pouvons utiliser ce taux de capitalisation basé sur le marché pour déterminer une valeur pour notre propriété. Si notre propriété a un NOI de 100 000$, nous pouvons trouver sa valeur comme ceci:
Il s’agit de la valeur marchande attendue de notre propriété en utilisant la méthode de capitalisation directe, basée sur les ventes comparables récentes que nous avons observées sur le marché local.
comment calculer le taux de capitalisation avec la méthode de la bande de placement
parfois, il n’y a pas de ventes comparables récentes à utiliser pour calculer un taux de capitalisation., Une autre approche que les évaluateurs immobiliers commerciaux utilisent est appelée la méthode de la bande d’investissement. Cela nous permet de calculer un taux de capitalisation basé sur les conditions de prêt basées sur le marché ainsi que le rendement requis de l’investisseur. Les évaluateurs trouvent généralement cette information en sondant les prêteurs et les investisseurs locaux et en leur demandant quelles sont leurs exigences actuelles.
par exemple, supposons que nous examinions les prêteurs locaux et leur demandions quelles sont leurs conditions de prêt typiques pour une propriété similaire à la nôtre. Nous découvrons que nous pouvons obtenir un prêt à 75% ratio prêt-valeur, amorti sur 20 ans, à un taux de 6%.,
Nous pouvons maintenant utiliser ces informations de prêt pour calculer une constante Hypothécaire de 0,085972.
de même, supposons que nous enquêtons sur les investisseurs locaux et découvrions qu’ils auraient en moyenne besoin d’un taux de rendement de 11% cash on cash pour investir dans une propriété similaire à celle que nous évaluons.
maintenant, nous avons toutes les informations dont nous avons besoin pour estimer un taux de capitalisation en utilisant la méthode de la bande de placement. Pour ce faire, nous prenons simplement une moyenne pondérée du rendement du prêteur typique et du rendement de l’investisseur typique. Dans ce cas c’est (75% * 0.085972) + (25% * 11%), ce qui est égal à 0.,06448 + .02750, soit 9,20%. Il s’agit de notre taux de capitalisation basé sur le marché en utilisant la méthode de la bande d’investissement.
Comment Calculer le Taux de capitalisation moyen du Taux d’Actualisation
une Autre façon de calculer le taux de capitalisation est basé sur la relation entre le taux de capitalisation et le taux d’actualisation. Lorsque le revenu et la valeur augmentent à un taux constant, le taux d’actualisation est égal au taux de plafonnement majoré du taux de croissance. Cette idée vient du modèle de réduction des dividendes, également connu sous le nom de modèle Gordon, qui est utilisé pour évaluer une action.,
Nous pouvons réorganiser cette équation pour résoudre le taux de plafonnement, qui dit que le taux de plafonnement est égal au taux d’actualisation moins le taux de croissance:
donc, si nous connaissons le taux de rendement requis (taux d’actualisation) pour une propriété, et nous connaissons également le taux de croissance calculez le taux de plafonnement. Par exemple, supposons que nous sachions que le taux d’actualisation est de 12% et que le taux de croissance des NOI devrait être de 3%., C’est ainsi que nous pouvons estimer le taux de plafond:
le taux de plafond est calculé comme 12% moins 3%, ou 9%.
Conclusion
Dans cet article, nous avons discuté de plusieurs façons de calculer le taux de capitalisation. Tout d’abord, nous avons parlé de la façon de calculer le ratio de taux de capitalisation simple lorsque vous connaissez à la fois le NOI ainsi que la valeur d’une propriété. Ensuite, nous avons discuté de la façon d’estimer le taux plafond lorsque vous ne connaissez pas la valeur d’une propriété. Cela peut être fait en trouvant des taux plafonds pour les ventes récentes de propriétés comparables., Parfois, il n’y a pas de propriétés comparables pour extraire un taux de capitalisation basé sur le marché. Lorsque cela se produit, Les évaluateurs de biens immobiliers commerciaux utilisent souvent la méthode de la bande de placement pour calculer un taux plafond. Il s’agissait de sonder les prêteurs et les investisseurs afin de calculer un taux de plafonnement basé sur une moyenne pondérée de ces attentes en matière de rendement des prêteurs et des investisseurs. Enfin, nous avons couvert la relation entre le taux de plafonnement et le taux d’actualisation et nous avons examiné un exemple de la façon dont le taux de plafonnement peut être calculé en fonction du taux d’actualisation et du taux de croissance prévu du résultat net d’exploitation.