yläraja on tärkeä käsite liikekiinteistöissä ja sitä käytetään laajalti. Usein on epäselvää, miten YMP: n korko lasketaan eri menetelmillä. Tämän artiklan tarkoituksena on osoittaa useita tapoja laskea YMP: n korko.
Cap Rate Ratio
ehkä yksinkertaisin aloituspaikka on laskea todellinen cap rate ratio., Ymp: n korko-suhde on vain nettotuotot (NOI) jaettu arvo, joten jos me tiedämme, mitä kiinteistön nettotuotot on, ja tiedämme myös, mitä kiinteistön arvo on, voimme helposti laskea, että ymp: n korko.
Tämä johtaa ymp: n osuus 10%.
Miten Lasketaan Cap-Korko Myynti Komppeja
Koska kiinteistön arvo on usein se, mitä emme tiedä, se on yhteinen yksinkertaisesti jakaa meidän tiedossa, netto liikevoitto markkina-perustuu ymp: n korko. Tämä kertoo, mikä on kiinteistön arvo.,
Lasketaan kiinteistön nettotuotot on helppoa, mutta jos emme tiedä, mitä markkinoilla perustuu cap-korko on, niin miten laskea se?
yksi lähestymistapa on löytää vertailukelpoisia ominaisuuksia, jotka ovat viime aikoina myyneet. Sitten voimme ottaa nämä vertailukelpoiset myyntihinnat ja laskea ylärajan. Esimerkiksi, oletetaan, että vietämme seuraavat viimeaikaiset myynti samanlaisia ominaisuuksia:
Perustuu tietomme paikallisten markkinoiden emme voi päättää yksinkertaisesti keskimäärin kaikki nämä kolme cap hinnat saada markkinoilla perustuu cap rate 8,33%., Nyt voimme käyttää tätä markkinapohjaista ylärajaa määrittääksemme arvon omaisuudellemme. Jos omaisuutta on NOI $100,000 sitten voimme löytää sen arvoa, kuten tämä:
Tätä on odotettu markkina-arvo meidän omaisuutta käyttämällä suoraa arvo-menetelmä, joka perustuu viime vertailukelpoinen liikevaihto havaitsimme paikallisilla markkinoilla.
Miten Lasketaan Cap-Korko Bändin Kanssa Investointi-Menetelmä
Joskus ei ole mitään viime vertailukelpoinen liikevaihto käyttää, jotta voidaan laskea korkki korko., Toinen lähestymistapa Liikekiinteistöjen arvioijien käyttö on nimeltään bändi investointimenetelmä. Näin voidaan laskea markkinapohjaisten lainaehtojen ja sijoittajalta vaaditun tuoton perusteella korkokatto. Arvioijat löytävät nämä tiedot yleensä kartoittamalla paikallisia luotonantajia ja sijoittajia ja kysymällä heiltä, mitkä heidän nykyiset vaatimuksensa ovat.
Oletetaan esimerkiksi, että kartoitamme paikalliset lainanantajat ja kysymme heiltä, mitkä ovat heidän tyypilliset lainaehtonsa samanlaiselle kiinteistölle kuin meillä. Selvitämme, että voimme saada lainaa 75% laina arvo suhde, lyhennetty yli 20 vuotta, korko 6%.,
tällä lainatiedolla voidaan nyt laskea asuntolainavakio 0,085972.
Lisäksi, oletetaan, että meillä kyselyn paikallisia sijoittajia ja selvittää, että he olisivat keskimäärin vaadi 11% käteinen käteinen tuotto investoida kiinteistön samanlainen kuin arvioimme.
nyt meillä on kaikki tiedot, joita tarvitsemme, jotta voimme arvioida ylärajan sijoitusmenetelmällä. Voit tehdä tämän yksinkertaisesti ottaa painotettu keskiarvo tuotto tyypillinen luotonantaja ja tuotto tyypillinen sijoittaja. Tässä tapauksessa se on (75% * 0.085972) + (25% * 11%), joka vastaa 0.,06448 + .02750 eli 9,20%. Tämä on markkinapohjainen korkokattomme investointimenetelmän mukaisesti.
Miten Lasketaan Cap Rate Käyttämällä diskonttokorkoa
Toinen tapa laskea korkki korko perustuu suhdetta korkki korko ja diskonttokorko. Kun tulot ja arvo kasvavat kiinteällä korolla, diskonttokorko on yhtä suuri kuin cap-korko ja kasvuvauhti. Idea tulee osinkoalennusmallista, joka tunnetaan myös nimellä Gordon-malli, jolla osaketta arvostetaan.,
– Voimme järjestää uudelleen tämän yhtälön ratkaisemaan ymp: n korko, joka sanoo, että ymp: n korko on yhtä suuri kuin diskonttokorko miinus kasvu:
Joten jos me tiedämme, tarvittava tuotto (diskonttokorko) kiinteistön, ja tiedämme myös, odotettu kasvuvauhti kiinteistön NOI, sitten voimme laskea ymp: n korko. Oletetaan esimerkiksi, että tiedämme diskonttokoron olevan 12% ja NOI: n kasvuvauhdin odotetaan olevan 3%., Näin voidaan arvioida YMP: n korko:
yläraja lasketaan 12% miinus 3% eli 9%.
Johtopäätös
tässä artikkelissa olemme keskustelleet useita tapoja laskea ymp: n korko. Ensinnäkin puhuimme siitä, miten laskea yksinkertainen pääomitusaste suhde, kun tiedät sekä NOI että kiinteistön arvo. Seuraavaksi keskustelimme siitä, miten YMP: n korko arvioidaan, kun ei tiedä kiinteistön arvoa. Tämä voidaan tehdä etsimällä yläraja vertailukelpoisten kiinteistöjen viimeaikaiselle myynnille., Joskus ei ole mitään vastaavia ominaisuuksia poimia markkinaehtoinen yläraja. Kun näin tapahtuu, Liikekiinteistöjen arvioijat käyttävät usein investointimenetelmää laskiessaan ylärajaa. Tähän liittyi luotonantajien ja sijoittajien kartoittaminen, jotta ne voisivat lopulta laskea cap-koron näiden luotonantajien ja sijoittajien tuottoodotusten painotetun keskiarvon perusteella. Lopuksi kävimme suhdetta korkki korko ja diskonttokorko ja käveli läpi esimerkki, miten cap-korko voidaan laskea perustuen diskonttokorko ja odotettu kasvuvauhti nettotuotot.