un nicho de inversión que a menudo es pasado por alto por los inversores es gravámenes fiscales a la propiedad. La creciente volatilidad del mercado de valores, combinada con tasas de interés aún históricamente bajas, hace que muchos inversores busquen este tipo de vía alternativa para proporcionar una tasa de rendimiento decente. En algunos casos, esta oportunidad única puede proporcionar a los inversores conocedores excelentes tasas de rendimiento.,
los embargos de propiedades También pueden conllevar un riesgo sustancial, lo que significa que los compradores novatos deben comprender las reglas y los peligros potenciales que conlleva este tipo de activo. Este artículo analiza los gravámenes fiscales, cómo puede invertir en ellos y las desventajas de este tipo de vehículo de inversión.
puntos clave
- un gravamen fiscal es un reclamo que el Gobierno hace sobre una propiedad cuando el propietario no paga los impuestos a la propiedad.
- Los gravámenes se venden en subastas que a veces implican guerras de ofertas.,
- si necesita ejecutar una hipoteca, puede haber otros gravámenes contra la propiedad que le impidan tomar posesión.
- si obtiene la propiedad, puede haber gastos imprevistos como reparaciones o incluso desalojo de los ocupantes actuales.
- También puede invertir en fondos de retención de propiedades.
¿Qué Es un derecho de retención de Impuestos?
un gravamen fiscal es un reclamo legal contra la propiedad de un individuo o negocio que no paga los impuestos adeudados al gobierno., Por ejemplo, cuando un terrateniente o propietario de vivienda no paga los impuestos sobre su propiedad, la ciudad o condado en el que se encuentra la propiedad tiene la autoridad para colocar un gravamen sobre la propiedad. El gravamen actúa como un reclamo legal contra la propiedad por la cantidad no pagada que se debe. La propiedad con un gravamen adjunto no se puede vender o refinanciar hasta que se paguen los impuestos y se elimine el gravamen.
cuando se emite un gravamen, el municipio crea un certificado de gravamen fiscal que refleja la cantidad adeudada por la propiedad, más cualquier interés o multa adeudada., Estos certificados se subastan entonces al inversor de mayor puja. Los inversores pueden comprar gravámenes fiscales por tan solo unos pocos cientos de dólares si se trata de una propiedad muy pequeña. Sin embargo, la mayoría cuesta mucho más.
los inversores pueden comprar gravámenes de impuesto a la propiedad de un municipio, lo que les permite, como nuevo propietario del gravamen, cobrar pagos con intereses del propietario de la propiedad. En algunos casos, pueden ejecutar una hipoteca y obtener el título de la propiedad.,
gravámenes fiscales por los números
en 2017, aproximadamente 1 14 mil millones en impuestos a la propiedad no se pagaron, según Brad Westover, director ejecutivo de la Asociación Nacional de gravámenes fiscales (NTLA). Aproximadamente un tercio de esos gravámenes se venden posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se benefician de las ventas privadas porque recuperan inmediatamente el dinero adeudado por la propiedad en cuestión. Treinta estados venden certificados de gravamen fiscal, dice Westover.
en el estado de Florida, los impuestos a la propiedad no pagados disminuyeron de $1.,2 mil millones en 2008 a 7 740 millones en 2018, «casi la mitad de lo que era en el pico», y Esa caída en la disponibilidad de gravámenes para los inversores es probablemente una tendencia nacional. «una economía saludable, tiene sentido que más personas estén pagando sus impuestos a la propiedad», dice.
un estudio publicado por el Centro Nacional de Derecho del consumidor (Nclc) en 2012 sobre la «otra Crisis de ejecuciones hipotecarias» de los Estados Unidos encontró que, junto con los impagos de hipotecas y las tasas de desempleo, la morosidad del impuesto a la propiedad se disparó durante la Gran Recesión., Según el estudio, el estudio encontró que anualmente, los gobiernos de los condados y municipios en los Estados Unidos no recaudaron un estimado de 1 15 mil millones en impuestos a la propiedad.
¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?
los inversores pueden comprar gravámenes de impuestos sobre la propiedad de la misma manera que las propiedades reales se pueden comprar y vender en subastas. Las subastas se llevan a cabo en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden pujar por la tasa de interés del gravamen o pujar por una prima que pagarán por ella. El inversionista que acepta la tasa de interés más baja o paga la prima más alta recibe el gravamen., Los compradores a menudo entran en guerras de ofertas sobre una propiedad dada, lo que reduce la tasa de rendimiento que se obtiene por el comprador ganador.
Los compradores de propiedades con gravámenes fiscales deben ser conscientes del costo de las reparaciones, junto con cualquier otro costo oculto que puedan tener que pagar si asumen la propiedad de la propiedad. Aquellos que luego poseen estas propiedades pueden tener que lidiar con tareas desagradables, como desalojar a los ocupantes actuales, lo que puede requerir la costosa asistencia de un administrador de la propiedad o un abogado.,
cualquier persona interesada en comprar un gravamen fiscal debe comenzar por decidir el tipo de propiedad que le gustaría mantener un gravamen sobre: Residencial, Comercial, Terreno no urbanizado o propiedad con mejoras. Luego pueden comunicarse con la oficina del Tesorero de su ciudad o condado para averiguar cuándo, dónde y cómo se llevará a cabo la próxima subasta. La oficina del Tesorero puede decirle al inversionista dónde obtener una lista de gravámenes de propiedad que están programados para ser subastados, así como las reglas sobre cómo se llevará a cabo la venta., Estas reglas describirán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados y otros detalles pertinentes.
consejos para los compradores de gravámenes fiscales
Los compradores también deben hacer su debida diligencia en las propiedades disponibles. En algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser menor que la cantidad del gravamen. La NTLA aconseja dividir el monto nominal del gravamen por impuesto moroso por el valor de mercado de la propiedad. Si la proporción es superior al 4%, los compradores potenciales deben mantenerse alejados de esa propiedad., Además, también puede haber otros gravámenes sobre la propiedad que impedirán que el ofertante tome posesión de ella.
a cada pieza de bienes raíces en un condado determinado con un gravamen fiscal se le asigna un número dentro de su parcela respectiva. Los compradores pueden buscar estos gravámenes por número con el fin de obtener información sobre ellos del condado, que a menudo se puede hacer en línea., Para cada número, el condado tiene la dirección de la propiedad, el nombre del propietario, el valor estimado de la propiedad, la descripción legal y un desglose de la condición de la propiedad, y cualquier estructura ubicada en las instalaciones.
no invierta en gravámenes fiscales con la expectativa de que obtendrá una propiedad de ella; alrededor del 98% de los propietarios canjean la propiedad antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria.,
Cómo beneficiarse de un gravamen
los inversores que estén interesados en localizar oportunidades de inversión en gravámenes fiscales deben ponerse en contacto con su oficial de ingresos fiscales local responsable de la recaudación de impuestos a la propiedad. Actualmente hay 2,500 jurisdicciones ciudades, municipios o condados que venden deuda tributaria pública.,
si bien no todos los Estados prevén la venta pública de impuestos a la propiedad morosos, si el estado permite la subasta pública de la factura del impuesto a la propiedad no pagada, los inversores deben poder determinar cuándo y dónde se publican estos impuestos para su revisión pública. Las ventas de impuestos a la propiedad deben anunciarse durante un período de tiempo específico antes de la venta. Por lo general, los anuncios enumeran el propietario de la propiedad, la descripción legal y la cantidad de impuestos morosos que se venderán.,
los inversores que compran gravámenes por impuestos a la propiedad generalmente deben devolver inmediatamente el monto total del gravamen al municipio emisor. En todos los Estados menos en dos, el emisor del gravamen de impuestos recauda el principal, los intereses y las multas; paga al titular del certificado de gravamen y luego recauda el certificado de gravamen si no está en el archivo. El dueño de la propiedad debe devolver al inversionista el monto total del gravamen más los intereses, que varían de un estado a otro, pero generalmente están entre el 10% y el 12%., Si el inversor pagó una prima por el gravamen, esto se puede agregar a la cantidad que se reembolsa en algunos casos.
el programa de reembolso suele durar entre seis meses y tres años. En la mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el propietario no puede pagar el gravamen en la fecha límite, el inversor tiene la autoridad para ejecutar la hipoteca sobre la propiedad al igual que el municipio tendría, aunque esto sucede muy raramente.,
invertir pasivamente a través de un inversor institucional
gravamen fiscal invertir requiere una cantidad significativa de investigación y diligencia debida, por lo que puede valer la pena considerar invertir pasivamente a través de un inversor institucional que sea miembro de la NTLA. Aproximadamente el 80% de los certificados de gravamen fiscal se venden a los miembros de NTLA.
si desea convertirse en miembro de la NTLA, cuesta 5 500 al año (para inversores con menos de $1 millón)., Para los inversores institucionales, las cuotas de afiliación oscilan entre $2,000 y 1 10,000, dependiendo del tamaño de su cartera de inversiones. Los inversores institucionales pueden generar rendimientos que oscilan entre el 4% y el 9% al año. El NTLA puede ayudar a emparejar a los inversores interesados que se convierten en miembros del NTLA con inversores institucionales que se centran en la inversión de gravámenes fiscales.
desventajas de invertir en gravámenes por impuestos a la propiedad
aunque los gravámenes por impuestos a la propiedad pueden generar tasas de interés sustanciales, los inversores deben hacer sus deberes antes de entrar en este campo., Los gravámenes fiscales son generalmente inapropiados para los inversores novatos o aquellos que tienen poca experiencia o conocimiento de bienes raíces.
Se aconseja a los inversores que no compren gravámenes para propiedades con daño ambiental, como una en la que una gasolinera vertió material peligroso.
propiedades descuidadas
los inversores también deben familiarizarse con la propiedad real sobre la que se ha colocado el gravamen. Esto puede ayudarles a asegurarse de que realmente serán capaces de recoger el dinero del propietario., Una propiedad en ruinas ubicada en el corazón de un barrio de tugurios probablemente no es una buena compra, independientemente de la tasa de interés prometida. El dueño de la propiedad puede ser completamente incapaz o no estar dispuesto a pagar el impuesto adeudado. Las propiedades con cualquier tipo de daño ambiental, como los productos químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son generalmente indeseables.
No una Inversión Pasiva
Gravamen que los propietarios necesitan saber cuáles son sus responsabilidades después de recibir sus certificados., Por lo general, deben notificar al propietario por escrito de su compra dentro de un período de tiempo establecido. También suelen estar obligados a enviarles una segunda carta de notificación cerca del final del período de reembolso si el pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.
los gravámenes fiscales pueden caducar
los gravámenes fiscales no son instrumentos eternos. Muchos tienen una fecha de vencimiento después del final del período de redención. Una vez que el gravamen expira, el gravador no puede cobrar ningún saldo pendiente., Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el gravador puede descubrir otros gravámenes sobre la propiedad, lo que puede hacer imposible obtener el título.
competencia
muchas instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, se han interesado en los embargos inmobiliarios. Como resultado, han sido capaces de superar a la competencia y reducir los rendimientos. Esto ha hecho que sea más difícil para los inversores individuales encontrar embargos rentables, y algunos se han rendido como resultado., Sin embargo, ahora también hay algunos fondos disponibles que invierten en gravámenes, y esta puede ser una buena manera para que un inversor novato entre en este campo con un menor grado de riesgo.
preguntas frecuentes sobre gravámenes fiscales
¿Qué significa si tiene un gravamen fiscal?
Si tiene un gravamen fiscal, significa que el Gobierno ha hecho un reclamo legal contra su propiedad porque ha descuidado o no ha pagado una deuda tributaria. En el caso de un gravamen por impuesto a la propiedad, usted ha descuidado o no ha pagado los impuestos a la propiedad que debe a la ciudad o condado donde se encuentra su propiedad., Cuando esto sucede, su ciudad o condado tiene la autoridad para colocar un gravamen sobre la propiedad.
¿cómo funciona una venta de gravamen fiscal?
veintinueve estados, además de Washington, DC, las Islas Vírgenes y Puerto Rico, Permiten Las Ventas de gravámenes fiscales. Cada Estado utiliza un proceso ligeramente diferente para realizar sus ventas de gravámenes fiscales.
por lo general, después de que un propietario descuida pagar sus impuestos, hay un período de espera. Algunos estados esperan unos meses mientras que otros estados esperan unos años antes de que un recaudador de impuestos intervenga., Después de esto, los impuestos no pagados se subastan en una venta de gravamen fiscal. Esto puede ocurrir en línea o en un lugar físico. A veces es el mejor postor el que obtiene el gravamen contra la propiedad. Otras subastas otorgan al inversionista que acepta la tasa de interés más baja con el gravamen. Los recaudadores de impuestos usan el dinero que ellos. gane en la subasta para compensar los impuestos atrasados no pagados. Una vez que el gravamen ha sido transferido al inversionista, el propietario le debe sus impuestos a la propiedad no pagados, más intereses (o de lo contrario se enfrentarán a la ejecución hipotecaria de su propiedad).,
¿Dónde puedo encontrar gravámenes fiscales para la venta?
puede llamar directamente al recaudador de impuestos de su condado para averiguar el proceso para comprar gravámenes de impuestos. Algunos condados también anunciarán el proceso en su sitio web, además de proporcionar instrucciones sobre cómo registrarse como postor.
cuando los condados listen subastas en sus sitios web, también proporcionarán información sobre las propiedades en subasta, cuándo van a la subasta y la oferta mínima., Esta lista puede ayudarlo a identificar si hay propiedades que le interesan en función de su ubicación, tipo de propiedad, tamaño y oferta mínima.
¿Qué sucede con una hipoteca en una venta de gravamen fiscal?
un gravamen permanece con la propiedad cuando se vende. Sin embargo, el gravamen permanece en el informe de crédito del propietario anterior.
las ejecuciones hipotecarias de gravamen por impuesto a la propiedad ocurren cuando los gobiernos ejecutan una hipoteca en sus jurisdicciones por los impuestos a la propiedad morosos que se les deben., Los gravámenes por impuestos a la propiedad son superiores a otros gravámenes, por lo que su ejecución hipotecaria elimina otros gravámenes, incluido un gravamen hipotecario. Los propietarios de viviendas con impuestos morosos por lo general también tienen una deuda hipotecaria pendiente. Después de comprar una propiedad embargada por impuestos, si descubre que hay un gravamen hipotecario sobre ella, debe ser removida por el condado en el que la compró. El condado descargará el gravamen basado en los documentos de cierre de venta de impuestos. En el caso de que esto no funcione, también puede ponerse en contacto con el titular del gravamen para que lo retiren.,
en cada estado, después de la venta de un gravamen fiscal, hay un período de canje (aunque el período de tiempo varía según el estado) donde el propietario de la propiedad puede intentar canjear su propiedad pagando sus impuestos de propiedad morosos. Sin embargo, incluso si el propietario está pagando sus impuestos sobre la propiedad, si no hacen sus pagos hipotecarios durante este tiempo, el titular de la hipoteca puede ejecutar la hipoteca de la casa.
¿son Registros Públicos los gravámenes fiscales del IRS?,
si se hace un reclamo legal contra su propiedad con el fin de satisfacer una deuda tributaria, el IRS presentará un aviso de gravamen por Impuestos Federales. Este es un documento público y sirve como una alerta a otros acreedores de que el IRS está afirmando un reclamo garantizado contra sus activos. Las agencias de informes de crédito pueden encontrar el aviso e incluirlo en su informe de crédito.
the Bottom Line
los gravámenes fiscales a la propiedad pueden ser una alternativa de inversión viable para inversores experimentados familiarizados con el mercado inmobiliario., Aquellos que saben lo que están haciendo y se toman el tiempo para investigar las propiedades sobre las que compran gravámenes pueden generar ganancias sustanciales con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este escenario sea inapropiado para inversores poco sofisticados.
sin la adecuada investigación y comprensión del mercado inmobiliario, un inversor podría fácilmente terminar con una propiedad que no es canjeada por el propietario (en la forma de que le paguen sus impuestos con intereses) y que no tiene valor. Esa propiedad de bajo valor terminará finalmente como propiedad del inversor.,
para aquellos interesados en invertir en bienes raíces, comprar gravámenes fiscales es solo una opción. Comprar una casa en ejecución hipotecaria o comprar una casa en una subasta también puede ser oportunidades de inversión valiosas. Si todavía está interesado en gravámenes por impuestos sobre la propiedad, se recomienda que consulte a su agente de bienes raíces o asesor financiero.,