la tasa de capitalización es un concepto importante en bienes raíces comerciales y es ampliamente utilizada. A menudo hay confusión sobre cómo calcular la tasa de capitalización utilizando varios métodos. El propósito de este artículo es demostrar varias maneras de calcular la tasa cap.
cómo calcular la relación de tasa de capitalización
quizás el lugar más simple para comenzar es calcular la relación de tasa de capitalización real., El ratio de tasa de capitalización es solo el ingreso operativo neto (NOI) dividido por el valor, por lo que si sabemos cuál es el ingreso operativo neto de una propiedad y también sabemos cuál es el valor de una propiedad, entonces podemos calcular fácilmente la tasa de capitalización.
esto da como resultado una tasa de límite del 10%.
cómo calcular la tasa de capitalización con Comps de ventas
dado que el valor de una propiedad es a menudo lo que no sabemos, es común simplemente dividir nuestro ingreso operativo neto conocido por una tasa de capitalización basada en el mercado. Esto nos dirá cuál es el valor de una propiedad.,
calcular el ingreso operativo neto de una propiedad es bastante fácil, pero si no sabemos cuál es la tasa de capitalización basada en el mercado, ¿cómo lo calculamos?
Un enfoque es encontrar propiedades comparables que se han vendido recientemente. Entonces podemos tomar esos precios de venta comparables y calcular una tasa de límite. Por ejemplo, supongamos que observamos las siguientes ventas recientes de propiedades similares:
basado en nuestro conocimiento del mercado local, podríamos decidir simplemente promediar las tres tasas de capitalización para obtener una tasa de capitalización basada en el mercado de 8.33%., Ahora podemos usar esta tasa de capitalización basada en el mercado para calcular un valor para nuestra propiedad. Si nuestra propiedad tiene un NOI de 1 100,000, entonces podemos encontrar su valor de la siguiente manera:
Este es el valor de mercado esperado de nuestra propiedad utilizando el método de capitalización directa, basado en las ventas comparables recientes que observamos en el mercado local.
cómo calcular la tasa de capitalización con el método de la banda de inversión
a veces no hay ventas comparables recientes que usar para calcular una tasa de capitalización., Otro enfoque que utilizan los tasadores de bienes raíces comerciales se llama el método de la banda de inversión. Esto nos permite calcular una tasa de capitalización basada en los términos del préstamo basados en el mercado, así como la rentabilidad requerida por el inversor. Los tasadores generalmente encuentran esta información encuestando a los prestamistas e inversionistas locales y preguntándoles cuáles son sus requisitos actuales.
por ejemplo, supongamos que encuestamos a los prestamistas locales y les preguntamos cuáles son sus términos de préstamo típicos para una propiedad similar a la nuestra. Descubrimos que podemos obtener un préstamo a una relación préstamo / valor del 75%, amortizado durante 20 años, a una tasa del 6%.,
Ahora podemos usar esta información de préstamo para calcular una constante hipotecaria de 0.085972.
del mismo modo, supongamos que encuestamos a los inversores locales y descubrimos que, en promedio, requerirían una tasa de retorno de efectivo sobre Efectivo del 11% para invertir en una propiedad similar a la que estamos evaluando.
ahora tenemos toda la información que necesitamos para estimar una tasa de capitalización utilizando el método de banda de inversión. Para hacer esto, simplemente tomamos un promedio ponderado del retorno al prestamista típico y el retorno al inversor típico. En este caso es (75% * 0.085972) + (25% * 11%), que es igual a 0.,06448 + .02750, o 9.20%. Esta es nuestra tasa de tasa de capitalización basada en el mercado utilizando el método de la banda de inversión.
cómo calcular la tasa de límite utilizando la tasa de descuento
otra forma de calcular la tasa de límite se basa en la relación entre la tasa de límite y la tasa de descuento. Cuando el ingreso y el valor crecen a una tasa constante, entonces la tasa de descuento es igual a la tasa de límite más la tasa de crecimiento. Esta idea proviene del modelo de descuento de dividendos, también conocido como el modelo Gordon, que se utiliza para valorar una acción.,
podemos reorganizar esta ecuación para resolver la tasa de capitalización, que dice que la tasa de capitalización es igual a la tasa de descuento menos la tasa de crecimiento:
por lo tanto, si conocemos la tasa de rendimiento requerida (tasa de descuento) para una propiedad, y también conocemos la tasa de crecimiento esperada para el noi de la propiedad, entonces podemos calcular la tasa de capitalización. Por ejemplo, supongamos que sabemos que la tasa de descuento es del 12% y se espera que la tasa de crecimiento de NOI sea del 3%., Así es como podemos estimar la tasa de capitalización:
La tasa de capitalización se calcula como 12% menos 3%, o 9%.
conclusión
en este artículo discutimos varias formas de calcular la tasa de límite. En primer lugar, hablamos sobre cómo calcular la tasa de capitalización simple ratio cuando se sabe tanto el NOI, así como el valor de una propiedad. A continuación discutimos cómo estimar la tasa de límite cuando no sabes el valor de una propiedad. Esto se puede hacer mediante la búsqueda de tasas de capitalización para las ventas recientes de propiedades comparables., A veces no hay propiedades comparables para extraer una tasa de capitalización basada en el mercado. Cuando esto sucede, los tasadores de bienes raíces comerciales a menudo utilizan el método de banda de inversión para calcular una tasa de límite. Esto implicó encuestar a prestamistas e inversores para calcular en última instancia una tasa de tope basada en un promedio ponderado de estas expectativas de rendimiento de prestamistas e inversores. Finalmente, cubrimos la relación entre la tasa de límite y la tasa de descuento y recorrimos un ejemplo de cómo la tasa de límite puede calcularse en función de la tasa de descuento y la tasa de crecimiento esperada de los ingresos netos de explotación.