mientras que las consecuencias fiscales de la venta de bienes raíces no deben impulsar la decisión de vender o mantener una propiedad, hay cuestiones importantes a considerar para tomar decisiones informadas. Un aspecto se refiere a los tipos impositivos aplicables a las plusvalías a largo plazo resultantes de la venta de bienes inmuebles.
para resumir lo básico, al adquirir una propiedad, el costo del edificio y el terreno se capitalizan., Si el edificio es una propiedad de alquiler o se utiliza en un comercio o negocio, el costo atribuible al edificio se amortiza durante 27.5 años (residencial) o 39 años (no residencial) utilizando el método de línea recta a efectos fiscales. La tierra no es amortizable, por lo tanto, no se permite la depreciación. En resumen, el costo del edificio se pasa a pérdidas y ganancias a lo largo de la vida del activo mediante deducciones anuales de depreciación.
Las deducciones por depreciación ofrecen al propietario el beneficio fiscal de una deducción a sus tasas de impuesto sobre la renta ordinario personal., Además, las deducciones de depreciación reducen la base de costo de la propiedad que en última instancia determina la ganancia o pérdida en la venta o disposición de la propiedad. Si se vende como una ganancia a largo plazo, bajo las leyes fiscales actuales, las tasas de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo oscilan entre el 0% y el 20%, dependiendo del nivel de ingresos del contribuyente.
sin embargo, no todas las ganancias se benefician de los tipos impositivos de las plusvalías a largo plazo. La recuperación por depreciación es la parte de la ganancia atribuible a las deducciones por depreciación previamente permitidas durante el período en que el contribuyente poseía la propiedad., La tasa de recuperación de depreciación en esta parte de la ganancia es del 25%. El razonamiento detrás de las reglas de recuperación de depreciación es que, dado que el contribuyente recibió el beneficio de una deducción de depreciación que compensa las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta (un potencial ahorro fiscal Federal de hasta 39.6%), el gobierno no va a otorgar las tasas de ganancias de capital más favorables sobre la porción de la ganancia relacionada con estas deducciones de depreciación anteriores. Los siguientes ejemplos ilustran el concepto de recuperación de la depreciación.
asumir que un propietario adquirió un edificio por 2 2 millones (excluyendo la tierra)., Supongamos que después de 10 años el propietario ha tomado deductions 500,000 de deducciones de depreciación. La base del propietario en el edificio es ahora de 1 1.5 millones. Si el propietario vende el edificio por 5 5 millones, reconocerá una ganancia de 3 3.5 millones (5 5 millones menos 1 1.5 millones). A menudo se presume que los 3 3.5 millones serían gravados a una tasa de ganancia de capital del 20%. Sin embargo, en este ejemplo, 5 500,000 de la ganancia serían gravados a la tasa de recaptura del 25%. La ganancia restante de 3 3 millones se gravaría a la tasa de ganancia de capital del 20%. El resultado en este ejemplo es un costo adicional de impuestos de 2 25,000 (5% sobre $500,000)., Las transacciones más grandes tendrían obviamente implicaciones más grandes.
amortización la recaptura se limita a la menor de las ganancias o, la depreciación previamente tomada. Usando el ejemplo anterior, suponga que el propietario vende el edificio por $1.6 millones, lo que resulta en una ganancia de solo $100,000. Dado que la ganancia de 1 100,000 es menor que la de deductions 500,000 de deducciones de depreciación, la tasa de recaptura del 25% se aplicaría a la ganancia total de 1 100,000.
en el caso de que una propiedad se venda con pérdida, las reglas de recuperación de depreciación no se aplican. Supongamos en el ejemplo anterior que la propiedad se vendió por $1.1 millones., El dueño de la propiedad simplemente reportaría una pérdida de 4 400,000. No se requerirían cálculos de recuperación de la depreciación.
el tipo impositivo de recuperación por depreciación del 25% solo se aplica a la parte de la ganancia atribuible a bienes inmuebles. Si un contrato de compraventa incluye la venta de otros activos, tales como mobiliario y equipo, la ganancia relacionada con la recuperación por depreciación de esos activos se gravaría a los tipos ordinarios del impuesto sobre la renta del propietario de la propiedad.,
al igual que con cualquier transacción o planificación fiscal, es importante consultar con su asesor fiscal para obtener una comprensión de las implicaciones fiscales con el fin de tomar decisiones adecuadas e informadas.