Mens den skattemæssige konsekvenser ved salg af fast ejendom ikke skal køre beslutningen om at sælge, eller holde en ejendom, der er vigtige spørgsmål at overveje for at træffe informerede beslutninger. Et aspekt vedrører de gældende skattesatser for en langsigtet kapitalgevinst som følge af salg af fast ejendom.
for at opsummere det grundlæggende, ved erhvervelse af en ejendom er omkostningerne ved bygningen og jorden kapitaliseret., Hvis bygningen er en udlejningsejendom, eller som anvendes i en handel eller forretning, de omkostninger, der kan henføres til bygningen afskrives over 27,5 år (bolig) eller 39 år (ikke-boliger) ved hjælp af den lineære metode til skattemæssige formål. Jord er ikke afskrivbar derfor er det ikke tilladt at afskrive. Sammenfattende afskrives omkostningerne ved bygningen ratably over aktivets levetid via årlige afskrivninger.
afskrivninger giver ejendomsejeren skattefordelen ved et fradrag til deres personlige almindelige indkomstskattesatser., Derudover reducerer afskrivninger omkostningsgrundlaget for ejendommen, som i sidste ende bestemmer gevinsten eller tabet ved salg eller disposition af ejendommen. Hvis de sælges som en langsigtet gevinst, i henhold til gældende skattelove, langsigtede kapitalgevinster skattesatser spænder mellem 0% – 20% afhængigt af skatteyderens indkomstniveau.
imidlertid drager ikke alle gevinster fordel af de langsigtede kapitalgevinstskattesatser. Afskrivninger recapture er den del af gevinsten kan henføres til afskrivninger tidligere tilladt i den periode skatteyderen ejede ejendommen., Afskrivningen recapture sats på denne del af gevinsten er 25%. Ræsonnementet bag afskrivninger recapture regler er da skatteyderne modtaget fordel af et afskrivninger fradrag, der modregnes almindelige indkomstskattesatser (en potentiel føderal skattebesparelse på op til 39.6%), er regeringen ikke vil give de mest gunstige kapitalgevinster satser på den del af gevinsten vedrørende disse forudgående afskrivninger fradrag. Følgende eksempler illustrerer begrebet afskrivning recapture.
Antag, at en ejendomsejer erhvervede en bygning til $2 millioner (ekskl., Antag efter 10 år ejeren har taget $ 500.000 af afskrivninger fradrag. Ejerens grundlag i bygningen er nu $ 1,5 millioner . Hvis ejeren sælger bygningen for $ 5 millioner, vil de anerkende en gevinst på $ 3.5 millioner ($5 millioner mindre $ 1.5 millioner). Det antages ofte, at $3.5 millioner ville blive beskattet med en kapitalgevinst på 20%. I dette eksempel vil $ 500.000 af gevinsten dog blive beskattet med genindvindingsfrekvensen på 25%. De resterende $ 3 Millioner gevinst vil blive beskattet med 20% kapitalgevinst sats. Resultatet i dette eksempel er en ekstra $25,000 skat omkostninger (5% på $500,000)., Større transaktioner ville naturligvis have større konsekvenser.
afskrivninger recapture er begrænset til den mindste af gevinsten eller, afskrivninger tidligere taget. Ved hjælp af eksemplet ovenfor antager ejeren sælger bygningen for $ 1.6 millioner resulterer i en gevinst på kun $100,000. Da $ 100.000 gevinst er mindre end $500.000 af afskrivninger fradrag generobringen sats på 25% ville gælde for hele $ 100.000 gevinst.
i tilfælde af at en ejendom sælges med tab, gælder afskrivningsreglerne ikke. Antag i ovenstående eksempel ejendommen blev solgt for $1,1 millioner., Ejeren af ejendommen ville blot rapportere et tab på $ 400.000. Ingen afskrivninger recapture beregninger ville være påkrævet.
afskrivningen på 25% af generobringsskatten gælder kun for den del af gevinsten, der kan henføres til fast ejendom. Hvis en salgskontrakt omfatter salg af andre aktiver, såsom møbler og udstyr, beskattes gevinsten i forbindelse med genfangning af afskrivninger på disse aktiver til ejendommens almindelige indkomstskattesatser.,
som med enhver transaktion eller skatteplanlægning er det vigtigt at konsultere din skatterådgiver for at få en forståelse af skattemæssige konsekvenser for at træffe korrekte og informerede beslutninger.