cap sats er et vigtigt begreb i erhvervsejendomme, og det er meget udbredt. Der er ofte forvirring om, hvordan man beregner den fælles landbrugspolitik ved hjælp af forskellige metoder. Formålet med denne artikel er at demonstrere flere måder at beregne cap-satsen på.
Sådan beregnes Cap Rate Ratio
måske er det enkleste sted at starte at beregne det faktiske cap rate ratio., Den fælles landbrugspolitik rate ratio er bare netto driftsresultat (NOI) divideret med værdi, så hvis vi ved, hvad en ejendom er netto driftsindtægter er og vi ved også, hvad en ejendoms værdi er, så kan vi let beregne den fælles landbrugspolitik sats.
dette resulterer i en cap-sats på 10%.
Sådan beregnes Cap-satsen med Salgskomps
da en ejendoms værdi ofte er det, vi ikke ved, er det almindeligt at blot opdele vores kendte nettodriftsindtægter med en markedsbaseret cap-sats. Dette vil fortælle os, hvad en ejendoms værdi er.,
det er let nok at beregne en ejendoms nettodriftsindkomst, men hvis vi ikke ved, hvad den markedsbaserede cap-sats er, hvordan beregner vi den så?
en tilgang er at finde sammenlignelige egenskaber, der for nylig er solgt. Så kan vi tage de sammenlignelige salgspriser og beregne en cap-sats. Antag for eksempel, at vi observerer følgende nylige salg af lignende egenskaber:
baseret på vores viden om det lokale marked kan vi beslutte at blot gennemsnit Alle tre af disse cap-satser for at få en markedsbaseret cap-sats på 8.33%., Nu kan vi bruge denne markedsbaserede cap rate til at finde ud af en værdi for vores ejendom. Hvis vores ejendom har en NOI på $ 100,000, kan vi finde dens værdi som denne:
Dette er den forventede markedsværdi af vores ejendom ved hjælp af den direkte kapitaliseringsmetode, baseret på det nylige sammenlignelige salg, Vi observerede på det lokale marked.
Sådan beregnes Cap-satsen med båndet af investeringsmetoden
Nogle gange er der ikke noget nyere sammenligneligt salg at bruge til at beregne en cap-sats., En anden tilgang erhvervsejendomme bedømmere bruger kaldes bandet af investering metode. Dette giver os mulighed for at beregne en cap-sats baseret på markedsbaserede lånevilkår samt investorens krævede afkast. Taksator er normalt finde disse oplysninger ved opmåling lokale långivere og investorer og spørger dem, hvad deres nuværende krav er.Antag for eksempel, at vi undersøger lokale långivere og spørger dem, hvad deres typiske lånevilkår er for en ejendom, der ligner vores. Vi finder ud af, at vi kan få et lån med et 75% lån / værdiforhold, amortiseret over 20 år, med en sats på 6%.,
Vi kan nu bruge disse lånoplysninger til at beregne en realkreditkonstant på 0.085972.Antag ligeledes, at vi undersøger lokale investorer og finder ud af, at de i gennemsnit ville kræve en 11% kontant på kontantafkast for at investere i en ejendom, der ligner den, vi evaluerer.
nu har vi alle de oplysninger, vi har brug for for at estimere en cap-sats ved hjælp af båndet af investeringsmetoden. For at gøre dette tager vi simpelthen et vægtet gennemsnit af afkastet til den typiske långiver og afkastet til den typiske investor. I dette tilfælde er det(75% * 0.085972) + (25% * 11%), hvilket svarer til 0.,06448 + .02750, eller 9,20%. Dette er vores marked baseret cap rate sats ved hjælp af bandet af investering metode.
Sådan beregnes Cap-kursen ved hjælp af diskonteringsrenten
en anden måde at beregne cap-kursen på er baseret på forholdet mellem cap-kursen og diskonteringsrenten. Når indkomst og værdi vokser med en konstant sats, er diskonteringsrenten lig med cap-satsen plus vækstraten. Denne ID.kommer fra udbytterabatmodellen, også kendt som Gordon-modellen, som bruges til at værdsætte en aktie.,
Vi kan re-arrangere denne ligning til at løse for cap sats, som siger, at den fælles landbrugspolitik rente svarende til diskontoen minus-vækst:
Så, hvis vi kender den krævede rente (discount rate), en ejendom, og vi ved også, at den forventede vækstrate for ejendommens NOI, så kan vi beregne den fælles landbrugspolitik sats. Antag for eksempel, at vi ved, at diskonteringsrenten er 12%, og noi-vækstraten forventes at være 3%., Sådan kan vi estimere cap-satsen:
cap-satsen beregnes som 12% minus 3% eller 9%.
konklusion
i denne artikel diskuterede vi flere måder at beregne cap-hastigheden på. Først talte vi om, hvordan man beregner den simple kapitalisering sats ratio, når du kender både NOI samt værdien af en ejendom. Dernæst diskuterede vi, hvordan man estimerer cap-satsen, når du ikke kender værdien af en ejendom. Dette kan gøres ved at finde cap satser for de seneste salg af sammenlignelige egenskaber., Nogle gange er der ikke nogen sammenlignelige egenskaber til at udtrække en markedsbaseret cap-sats fra. Når dette sker, bruger erhvervsejendomme bedømmere ofte bandet af investering metode til at beregne en cap sats. Dette involverede opmåling af långivere og investorer for i sidste ende at beregne en cap-sats baseret på et vægtet gennemsnit af disse långiver-og investorforventninger. Endelig dækkede vi forholdet mellem cap-kursen og diskonteringsrenten og gennemgik et eksempel på, hvordan cap-kursen kan beregnes ud fra diskonteringsrenten og den forventede vækstrate for nettodriftsindtægter.