míra cap je důležitým konceptem v komerčních nemovitostech a je široce používána. Tam je často zmatek o tom, jak vypočítat cap rychlost pomocí různých metod. Účelem tohoto článku je prokázat několik způsobů výpočtu sazby SZP.
Jak vypočítat poměr rychlosti Cap
snad nejjednodušším místem pro spuštění je výpočet skutečného poměru cap rate., Sazba szp poměr je jen čistý provozní příjem (NOI) vydělená hodnotou, takže pokud víme, co se majetku čistý provozní příjem je a víme také, jaký majetek je hodnota, pak můžeme snadno vypočítat cap sazbu.
výsledkem je míra cap 10%.
Jak vypočítat sazbu Cap s prodejními Comps
protože hodnota nemovitosti je často to, co nevíme, je běžné jednoduše rozdělit náš známý čistý provozní příjem tržní sazbou. To nám řekne, jaká je hodnota nemovitosti.,
výpočet čistého provozního příjmu nemovitosti je dost snadný, ale pokud nevíme, jaká je tržní míra SZP, jak ji vypočítáme?
jedním z přístupů je najít srovnatelné vlastnosti, které se nedávno prodaly. Pak můžeme vzít tyto srovnatelné prodejní ceny a vypočítat sazbu stropu. Předpokládejme například, že sledujeme po nedávných prodejů podobných vlastností:
na Základě naší znalosti místního trhu, měli bychom se rozhodnout, jednoduše průměrný všechny tři z těchto cap sazby, aby si tržní cap sazbu 8,33%., Nyní můžeme pomocí této tržní sazby cap zjistit hodnotu našeho majetku. Pokud náš majetek má NOI $100,000, pak můžeme najít svou hodnotu, jako je tento:
To je očekávaná tržní hodnota našeho majetku pomocí přímé kapitalizace metody, založené na posledních srovnatelné prodeje jsme zaznamenali na místním trhu.
Jak vypočítat míru SZP s pásmem investiční metody
někdy neexistují žádné nedávné srovnatelné prodeje k použití za účelem výpočtu míry SZP., Jeden další přístup komerční realitní odhadci používají se nazývá pásmo investiční metody. To nám umožňuje vypočítat sazbu SZP na základě tržních podmínek úvěru a požadované návratnosti investora. Odhadce je obvykle najít tyto informace tím, že zkoumá místní věřitele a investory a ptát se jich, jaké jsou jejich současné požadavky.
například předpokládejme, že prozkoumáme místní věřitele a zeptáme se jich, jaké jsou jejich typické úvěrové podmínky pro nemovitost podobnou té naší. Zjistili jsme, že můžeme získat půjčku v poměru 75% půjčka k hodnotě, amortizovaná za 20 let, ve výši 6%.,
nyní můžeme použít tyto informace o půjčce k výpočtu hypoteční konstanty 0.085972.
Také předpokládejme, že jsme průzkum místních investorů a zjistit, že by v průměru vyžadují, 11% v hotovosti na hotovost míra výnosu z investice do nemovitosti podobné té, kterou hodnotíme.
nyní máme všechny informace, které potřebujeme, abychom mohli odhadnout míru SZP pomocí pásma investiční metody. K tomu jednoduše vezmeme vážený průměr návratu k typickému věřiteli a návrat k typickému investorovi. V tomto případě je (75% * 0.085972) + (25% * 11%), což se rovná 0.,06448 + .02750, nebo 9,20%. Toto je naše tržní míra SZP pomocí pásma investiční metody.
Jak vypočítat sazbu Cap pomocí diskontní sazby
Další způsob výpočtu sazby cap je založen na vztahu mezi sazbou cap a diskontní sazbou. Když příjem a hodnota rostou konstantní rychlostí, diskontní sazba se rovná sazbě SZP plus tempu růstu. Tato myšlenka pochází z modelu dividendové slevy, známého také jako model Gordon, který se používá k ocenění akcií.,
můžeme znovu uspořádat tuto rovnici vyřešit pro cap sazbu, která říká, že maximální sazba je rovna diskontní sazba mínus míra růstu:
Takže, když víme, že požadovaná míra výnosnosti (diskontní sazba) pro vlastnost, a víme také, že očekává, že tempo růstu majetku NOI, pak můžeme vypočítat cap sazbu. Předpokládejme například, že víme, že diskontní sazba je 12% a očekává se, že míra růstu NOI bude 3%., Takto můžeme odhadnout míru uzávěru:
míra uzávěru se vypočítá jako 12% minus 3% nebo 9%.
závěr
v tomto článku jsme diskutovali několik způsobů, jak vypočítat míru SZP. Nejprve jsme hovořili o tom, jak vypočítat jednoduchý poměr kapitalizace, když znáte NOI i hodnotu nemovitosti. Dále jsme diskutovali, jak odhadnout míru SZP, když neznáte hodnotu nemovitosti. To lze provést nalezením sazeb szp pro nedávný prodej srovnatelných nemovitostí., Někdy tam nejsou žádné srovnatelné vlastnosti extrahovat tržní cap sazbu. Když k tomu dojde, odhadci komerčních nemovitostí často používají pásmo investiční metody k výpočtu sazby stropu. To zahrnovalo průzkum věřitelů a investorů, aby nakonec vypočítali míru SZP na základě váženého průměru těchto očekávání věřitele a návratnosti investorů. Konečně jsme probrali vztah mezi cap sazbu a diskontní sazbu a prošel příklad, jak cap sazba může být vypočtena na základě diskontní sazby a očekávané míry růstu čistých provozních výnosů.